Commission Dispute Over Occasional Real Estate Intermediation

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, QUE, PAR ACTE DU 27 JUIN 1978, M. JACQUES X..., PROMOTEUR IMMOBILIER, S'EST ENGAGE A VERSER A UN AUTRE PROMOTEUR IMMOBILIER, LA SOCIETE RESIDENCES NOUVELLES "LA SOMME DE 100 000 FRANCS HORS TAXES A TITRE DE COMMISSION D'INTERMEDIAIRE, POUR REMUNERER L'INTERVENTION DE LADITE SOCIETE" AUX FINS DE LUI PRESENTER LE PROPRIETAIRE D'UN TERRAIN "SOUS CONDITION DE LA REALISATION PAR ACTE AUTHENTIQUE DE LA VENTE DUDIT TERRAIN" ;

QUE L VENTE AYANT ETE REGULARISEE PAR DEVANT NOTAIRE AU PROFIT DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SAVARIN QUE M. X... S'ETAIT SUBSTITUEE, LA SOCIETE RESIDENCES NOUVELLES LEUR A RECLAME LE PAIEMENT DE LA COMMISSION CONVENUE MAIS S'EST VU OPPOSER UN REFUS ;

ATTENDU QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE RELEVE QUE SI LES STATUTS DE LA SOCIETE RESIDENCES NOUVELLES PREVOYAIENT QUE SON OBJET S'ETEND "AU COURTAGE DE TOUS TERRAINS ET, PLUS GENERALEMENT DE TOUS IMMEUBLES BATIS OU NON BATIS", ELLE AFFIRME SANS ETRE CONTREDITE, N'AVOIR JAMAIS EXERCE CETTE ACTIVITE, S'ETANT CONSACREE A LA PROMOTION IMMOBILIERE ET QUE C'ETAIT A TITRE TOUT A FAIT OCCASIONNEL, N'AYANT PU REALISER L'OPERATION QU'ELLE AVAIT PREPAREE SUR LE TERRAIN QU'ELLE A CEDE SES ETUDES A M. X..., MIS CELUI-CI EN RAPPORT AVEC LES PROPRIETAIRES DU TERRAIN ET NEGOCIE LA CESSION A SON PROFIT ;

QU'ELLE EN A DEDUIT QUE, LE CONCOURS OCCASIONNEL A L'UNE DES OPERATIONS PREVUES PAR L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 N'ETANT PAS SOUMIS AUX EXIGENCES PARTICULIERES DE CETTE LOI, LA SOCIETE RESIDENCES NOUVELLES ETAIT FONDEE A DEMANDER LA REMUNERATION DE SON ENTREMISE CONFORMEMENT AUX REGLES DU DROIT COMMUN ;

QU'ELLE A, EN CONSEQUENCE, CONDAMNE M. X... A LUI PAYER LA SOMME DE 117 600 FRANCS, TOUTES TAXES COMPRISES ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE ALORS QUE, D'UNE PART, IL RESULTE DES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, QUI AURAIT ETE VIOLEE PAR REFUS D'APPLICATION, QUE TOUT PROFESSIONNEL DE L'IMMOBILIER QUI SE LIVRE, FUT-CE OCCASIONNELLEMENT, A UNE OPERATION D'AGENT D'AFFAIRE, NE PEUT PRETENDRE A UNE COMMISSION SUR CETTE OPERATION QUE DANS LES CONDITIONS EDICTEES PAR CETTE LOI ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL AURAIT INVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE EN ESTIMANT QU'IL S'AGISSAIT D'UNE OPERATION OCCASIONNELLE SUR LES SEULS DIRES DE LA SOCIETE RESIDENCES NOUVELLES, ALORS QU'IL APPARTENAIT A CETTE SOCIETE DE RAPPORTER LA PREUVE DU CARACTERE OCCASIONNEL DE L'OPERATION ;

ET ALORS ENFIN, QUE L'ARRET ATTAQUE N'AURAIT PAS REPONDU AU MOYEN TIRE DE L'ILLEGALITE DE LA COMMISSION DANS L'HYPOTHESE D'UNE NON APPLICATION DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ;

MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI PRECITEE DISPOSE QUE LES REGLES QU'ELLE EDICTE SONT APPLICABLES AUX PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES QUI, D'UNE MANIERE HABITUELLE, PRETENT LEURS CONCOURS AUX DIVERSES OPERATIONS PORTANT SUR DES BIENS D'AUTRUI QU'ELLE ENUMERE ;

QUE CET ARTICLE PREND EN CONSIDERATION LE CARACTERE HABITUEL DES ACTIVITES DONT IL S'AGIT ;

ET NON LA PROFESSION DE L'INTERMEDIAIRE ;

QUE C'EST DONC A BON DROIT QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE A ESTIME QUE LES DISPOSITIONS DE LA LOI N'ETAIENT PAS APPLICABLES A L'ACTE DU 27 JUIN 1978 DES LORS QU'IL N'ETAIT PAS CONTESTE QUE C'ETAIT A TITRE OCCASIONNEL QUE LA SOCIETE RESIDENCES NOUVELLES, DONT L'ACTIVITE SE LIMITE A LA PROMOTION IMMOBILIERE, S'ETAIT ENTREMISE POUR NEGOCIER LA CESSION D'UN TERRAIN A M. JACQUES X... ;

ET ATTENDU, ENSUITE, QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS INVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE DU CARACTERE OCCASIONNEL DUDIT ACTE A, EN CONSIDERANT QUE CELUI-CI ENGAGEAIT LES PARTIES CONFORMEMENT AUX REGLES DU DROIT COMMUN DES OBLIGATIONS IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT ADMIS QU'IL N'ETAIT PAS ILLEGAL, REPONDANT AINSI AUX CONCLUSIONS DE M. JACQUES X... ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;

ET SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONDAMNE M. JACQUES X... AU PAIEMENT D'UNE SOMME DE 5 000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE AU SEUL MOTIF QUE LES MOYENS QU'IL AVAIT DEVELOPPES MANQUAIENT DE SERIEUX, ALORS QUE, D'UNE PART, UNE CASSATION OBTENUE SUR LE PREMIER MOYEN DOIT ENTRAINER PAR VOIE DE CONSEQUENCE L'ANNULATION DE CE CHEF DE DECISION ET, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS CARACTERISE L'ABUS DE PROCEDURE, VIOLANT AINSI L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE LE REJET DU PREMIER MOYEN REND SANS OBJET LA PREMIERE BRANCHE DU SECOND MOYEN ;

QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE A PU ESTIMER, PAR MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE M. JACQUES X... QUI, EN SA QUALITE DE PROFESSIONNEL DE L'IMMOBILIER NE POUVAIT SE MEPRENDRE SUR LA PORTEE DE SES ENGAGEMENTS ET AVAIT SOULEVE DES MOYENS DEPOURVUS DE SERIEUX ET DONT CERTAINS N'ETAIENT ASSORTIS D'AUCUNE OFFRE DE PREUVE, AVAIT COMMIS UN ABUS DE PROCEDURE, ENGAGEANT SA RESPONSABILITE ;

QUE LA CRITIQUE ENONCEE PAR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN NE PEUT DONC ETRE RETENUE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 JUIN 1982 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;

ET, VU LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 628 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, CONDAMNE LES DEMANDEURS, ENVERS LE TRESOR PUBLIC, A UNE AMENDE DE TROIS MILLE FRANCS ;

LES CONDAMNE, ENVERS LA DEFENDERESSE AUX DEPENS LIQUIDES A LA SOMME DE TROIS FRANCS SOIXANTE CINQ CENTIMES, EN CE NON COMPRIS LE COUT DES SIGNIFICATIONS DU PRESENT ARRET ;