Lessor's Sale of Individually Leased Parcels Violates Tenant Preemption Rights
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court ruled that where lessors intend to sell an entire farm comprising distinct, separately leased holdings in one transaction, they must offer each holding separately to allow each tenant to exercise their right of preemption, as required by law. The lower court erred by upholding the sale of a 50-hectare rural estate, which included distinct areas leased under separate tenancies (one as a farm tenant, one as a sharecropper), finding that the property constituted an indivisible economic unit, because the tenants' distinct leases inherently suggested separate exploitations capable of separate preemption, rendering the lump-sum sale a violation of the statutory preemption rights.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLES 794 ET 800 DU CODE RURAL (DEVENUS L 412-6 ET L 412-12; Lessor's Sale of Individually Leased Parcels Violates Tenant Preemption Rights: The lower court erred by upholding the sale of a 50-hectare rural estate, which included distinct areas leased under separate tenancies (one as a farm tenant, one as a sharecropper), finding that the property constituted an indivisible economic unit, because the tenants' distinct leases inherently suggested separate exploitations capable of separate preemption, rendering the lump-sum sale a violation of the statutory preemption rights.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles, concerning the right of preemption when selling a farm, were violated by the Court of Appeal's decision, leading to the cassation of the judgment.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : VU LES ARTICLES 794 ET 800 DU CODE RURAL (DEVENUS L 412-6 ET L 412-12), ATTENDU QUE DANS LE CAS OU LES BAILLEURS VEULENT ALIENER, EN UNE SEULE FOIS, UN FONDS COMPRENANT PLUSIEURS EXPLOITATIONS DISTINCTES, IL DOIT METTRE EN VENTE SEPAREMENT CHACUNE DE CELLES-CI, DE FACON A PERMETTRE A CHACUN DES BENEFICIAIRES DU DROIT DE PREMPTION D'EXERCER SON DROIT SUR LA PARTIE QU'IL EXPLOITE ;
ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE (BORDEAUX, 9 MARS 1982) QUE LES CONSORTS B... SONT PROPRIETAIRES D'UN DOMAINE RURAL COMPRENANT UN CHATEAU, DIVERS BATIMENTS D'HABITATION ET D'EXPLOITATION, DES TERRES, PRES, VIGNES, BOIS ET ETANG, LE TOUT D'UNE SUPERFICIE TOTALE D'ENVIRON 50 HA, QUE LES EPOUX A... SONT TITULAIRES D'UN BAIL A FERME SUR 22 HA, 79 A, 90 CA DE TERRES CULTIVABLES, QUE LES EPOUX Z... SONT TITULAIRES D'UN BAIL A METAYAGE SUR 5 HA, 13 A, 23 CA DE VIGNES, QUE, LE 23 JANVIER 1981, M X... NOTAIRE, A NOTIFIE A CHACUN DES PRENEURS UN PROJET DE VENTE PORTANT SUR L'ENSEMBLE DE LA PROPRIETE POUR LE PRIX DE 1700000 FRANCS ;
QUE LE 6 FEVRIER 1981, LES EPOUX A... ET LES EPOUX Y... ONT DEMANDE AU NOTAIRE DE METTRE EN VENTE CHACUNE DES EXPLOITATIONS LOUEES POUR LEUR PERMETTRE DE DE FAIRE VALOIR EVENTUELLEMENT LEUR DROIT DE PREEMPTION ;
QUE LE 20 MARS 1981 M C... EST DEVENU ACQUEREUR DE L'ENSEMBLE DU DOMAINE PAR ACTE SOUS SEING PRIVE ;
ATTENDU QUE POUR DEBOUTER LES EPOUX Y... ET LES EPOUX A... DE LEUR ACTION EN NULLITE DE CETTE VENTE, L'ARRET ENONCE QUE LES DIVERS ELEMENTS PRODUITS FONT APPARAITRE L'IMPOSSIBILITE DE DIVISER EN PLUSIEURS LOTS LE DOMAINE QUI CONSTITUE UN ENSEMBLE ECONOMIQUE ET QUE LES PRENEURS N'ONT NULLEMENT DEMONTRE QU'ILS AVAIENT, MALGRE LEUR STATUT DIFFERENT VIS-A-VIS DE LEURS BAILLEURS, DES EXPLOITATIONS DISTINCTES, AUTONOMES, AYANT CHACUN VALEUR D'UNITE ECONOMIQUE SUSCEPTIBLE D'ETRE MISE EN VENTE SEPAREMENT ;
QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QU'IL RESULTE DE SES PROPRES ENONCIATIONS QUE LES EPOUX A... ET LES EPOUX Y... EXPLOITAIENT LES BIENS DONT ILS ETAIENT LOCATAIRES EN VERTU DE BAUX DISTINCTS ET QUE LA VENTE DE CES BIENS EN UNE SEULE FOIS ETAIT DES LORS INCOMPATIBLE AVEC L'EXERCICE PUR, LES FERMIERS, D'UNE PART, ET LES METAYERS, D'AUTRE PART, DE LEUR DROIT DE PREEMPTION, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 9 MARS 1982, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'AGEN, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;