Property Syndicate v. Professional Guarantee Fund: Extent of Guarantor Liability for Admitted Claims and Statutory Control Obligations

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI PRINCIPAL DE LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, QU'APRES LA REVOCATION DE SON MANDAT DE SYNDIC DE LA COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE SIS A ..., LA SOCIETE COGERAM A ETE MISE EN LIQUIDATION DES BIENS ET QU''UN LITIGE S'EST ELEVE QUANT AU MOMENT DE LA CREANCE RECLAMEE PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FEDERATION NATIONALE DES AGENTS IMMOBILIERS ET MANDATAIRES EN VENTE DU FONDS DE COMMERCE (LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM) QUI AVAIT ACCORDE SA GARANTIE FINANCIERE POUR UN CERTAIN MONTANT A LA SOCIETE COGERAM ;

QUE TOUT EN PRODUISANT AU PASSIF DE LA LIQUIDATION DES BIENS, LE SYNDICAT A DEMANDE, EN REFERE, LA DETERMINATION PAR EXPERTISE DU MONTANT DE SA CREANCE CONTRE CETTE CAISSE ;

QUE LEDIT SYNDICAT A RECLAME ENSUITE A CETTE DERNIERE LE PAIEMENT DE LA CREANCE AINSI DETERMINEE, OUTRE LA REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT DE L'INSUFFISANCE DE LA GARANTIE CONSECUTIVE, SELON LUI, A UN DEFAUT DE SURVEILLANCE DE LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM ;

ATTENDU QUE CETTE DERNIERE REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE AU PAIEMENT AU MARC X... D'UNE SOMME DE 325506,42 FRANCS CORRESPONDANT AU MONTANT DE LA CREANCE DEFINITIVEMENT ADMISE AU PASSIF DE LA LIQUIDATION DES BIENS ALORS, SELON LE POURVOI, QU'EN VERTU DE L'ARTICLE 39 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, LA GARANTIE FINANCIERE - QUI SUPPOSE LA DEFAILLANCE DU DEBITEUR PRINCIPAL - NE S'APPLIQUE QU'A UNE CREANCE CERTAINE, LIQUIDE ET EXIGIBLE AYANT POUR ORIGINE UNE REMISE OU UN VERSEMENT EFFECTUES PENDANT LA PERIODE DE GARANTIE A L'OCCASION D'UNE OPERATION LIMITATIVEMENT PREVUE PAR L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, D'OU IL SUIT, D'UNE PART, QUE LA DECISION PRISE PAR LE JUGE COMMISSAIRE DANS LE CADRE D'UNE PROCEDURE COLLECTIVE D'ADMETTRE UNE CREANCE CHIROGRAPHAIRE AU PASSIF DU DEBITEUR EN FAILLITE AYANT POUR SEUL OBJET D'ETABLIR L'EXISTENCE ET LE MONTANT DE CETTE CREANCE, SANS PREJUGER DE SON ORIGINE, LA COUR D'APPEL - QUI A ASSIMILE CETTE DECISION A UN JUGEMENT - A FAIT UNE FAUSSE APPLICATION DE L'ARTICLE 1351 DU CODE CIVIL DUQUEL IL RESULTE QUE L'AUTORITE DE CHOSE JUGEE N'A LIEU QU'A L'EGARD DE CE QUI A FAIT L'OBJET DU JUGEMENT ;

D'OU IL SUIT, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION EN S'ABSTENANT DE CONSTATER QUE LA CREANCE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ADMISE PAR LE JUGE COMMISSAIRE, CORRESPONDAIT A UNE SOMME EFFECTIVEMENT PERCUE PAR LA SOCIETE COGERAM DANS L'EXERCICE DE SES FONCTIONS ET ULTERIEUREMENT DETOURNEE PAR CELLE-CI, ET D'OU IL SUIT ENFIN QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS VIOLER L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, OMETTRE AU CHEF PEREMPTOIRE DES CONCLUSIONS DE LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM QUI FAISAIT VALOIR QU'IL S'IMPOSE DE CONSTATER QUE L'EXPERTISE N'A PAS DEGAGE LES ELEMENTS PERMETTANT DE CHIFFRER LA SOMME POUR LAQUELLE SA GARANTIE POURRAIT ETRE MISE EN OEUVRE, FAUTE D'AVOIR PRECISE LA NATURE DES OPERATIONS AYANT DONNE LIEU AUX VERSEMENTS ET LA DATE DE CES DERNIERS ET DES DEPENSES AYANT PU ETRE EFFECTUEES PAR LA SOCIETE COGERAM ;

MAIS ATTENDU, EN PREMIER LIEU, QUE L'ORDONNANCE DU JUGE COMMISSAIRE ADMETTANT LA PRODUCTION D'UNE CREANCE AU PASSIF D'UN REGLEMENT JUDICIAIRE OU D'UNE LIQUIDATION DES BIENS ACQUIERT L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE DES LORS QU'AUCUNE RECLAMATION N'EST FORMEE A SON ENCONTRE ;

ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE L'ARRET RETIENT, PAR MOTIFS ADOPTES, QUE LE SYNDICAT AYANT ETE ADMIS AU PASSIF DE LA LIQUIDATION DES BIENS POUR LA SOMME DE 325506,42 FRANCS ET S'AGISSANT DE CREANCES AYANT POUR ORIGINE UN VERSEMENT OU UNE REMISE POUR LESQUELS LA GARANTIE FINANCIERE DE LA CAISSE S'APPLIQUE, LA FORCE DE CHOSE JUGEE QU'A ACQUISE LA DECISION D'ADMISSION EST OPPOSABLE A CETTE SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE ;

QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS, LA COUR D'APPEL, REPONDANT AUX CONCLUSIONS INVOQUEES, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

QU'AINSI LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;

MAIS SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI INCIDENT DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : VU LES ARTICLES 3 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, 29, 31, 86 ET 91 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 ;

ATTENDU QUE POUR DECIDER QUE LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM N'AVAIT PAS COMMIS UNE FAUTE GENERATRICE DE RESPONSABILITE A L'EGARD DU SYNDICAT BIEN QUE S'ETANT ABSTENUE D'EXERCER LES CONTROLES PREVUS PAR LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET SON DECRET D'APPLICATION DU 20 JUILLET 1972, L'ARRET RETIENT QUE SI CES TEXTES DONNENT A L'ORGANISME GARANT UN POUVOIR DE CONTROLE JUSTIFIE PAR LA GARANTIE FINANCIERE DES SOMMES EFFECTIVEMENT DETENUES POUR LE COMPTE DE TIERS, L'EXERCICE DE CE POUVOIR DE CONTROLE DEMEURE UNE SIMPLE FACULTE POUR CET ORGANISME ET NE CONSTITUE PAS UNE OBLIGATION LEGALE ;

ATTENDU QU'EN SE PRONONCANT AINSI, ALORS QUE L'ORGANISME GARANT NE PEUT DONNER, RENOUVELER OU MODIFIER SA GARANTIE SANS S'ASSURER QUE CELLE-CI EST AU MOINS EGALE AU MONTANT DES SOMMES DETENUES PAR L'AGENT IMMOBILIER POUR LE COMPTE DE TIERS, LA COUR D'APPEL A VIOLE, PAR FAUSSE APPLICATION, LES TEXTES SUSVISES ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI PRINCIPAL DE LA CAISSE DE GARANTIE DE LA FNAIM ;

CASSE ET ANNULE EN CE QU'IL A DEBOUTE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE SA DEMANDE EN REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT DE L'INSUFFISANCE DE LA GARANTIE, L'ARRET RENDU LE 16 MARS 1982, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE REIMS, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;