Real Estate Agency Mandate Penalty Nullity Due to Insufficient Disclosure of Termination Clause

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : VU L'ARTICLE 78 ALINEAS 1 ET 2 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, ENSEMBLE L'ARTICLE 7 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ;

ATTENDU QU'IL RESULTE DU RAPPROCHEMENT DES 2 PREMIERS ALINEAS DU PREMIER DE CES TEXTES QUE LES DISPOSITIONS SUIVANT LESQUELLES, PASSE UN DELAI DE TROIS MOIS, LE MANDAT ASSORTI D'UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE OU D'UNE CLAUSE PENALE PEUT ETRE DENONCE A TOUT MOMENT PAR CHACUNE DES PARTIES, A CHARGE POUR CELLE QUI ENTEND Y METTRE FIN D'EN AVISER L'AUTRE QUINZE JOURS AU MOINS A L'AVANCE PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC AVIS DE RECEPTION, DOIVENT, TOUT COMME LA CLAUSE ELLE-MEME, ETRE MENTIONNEES DANS L'ACTE EN CARACTERES TRES APPARENTS ;

QU'IL RESULTE DU SECOND QUE CETTE OBLIGATION EST PREVUE A PEINE DE NULLITE ;

ATTENDU QUE, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 11 DECEMBRE 1978, M X... A DONNE A M Y..., AGENT IMMOBILIER, UN MANDAT EXCLUSIF POUR VENDRE SON APPARTEMENT ;

QU'IL ETAIT STIPULE QUE LE MANDAT D'EXCLUSIVITE ETAIT CONSENTI POUR UNE DUREE DE TROIS MOIS A COMPTER DE SA SIGNATURE, RENOUVELABLE PAR TACITE RECONDUCTION, SAUF DENONCIATION, LE MANDAT S'INTERDISANT FORMELLEMENT DE CONSENTIR VENTE PENDANT LA DUREE DU MANDAT, DANS LE CAS CONTRAIRE, LE MONTANT DE LA REMUNERATION, FIXE A 24 500 FRANCS, ETANT IMMEDIATEMENT EXIGIBLE, A SA CHARGE, A TITRE DE CLAUSE PENALE ET D'INDEMNITE FORFAITAIRE ;

QU'A L'EXPIRATION DU DELAI DE TROIS MOIS M X... N'A PAS DENONCE LE MANDAT ;

QUE, CEPENDANT, LE 21 AVRIL 1979 IL A AVISE SON MANDATAIRE QU'IL AVAIT, LA VEILLE, VENDU SON APPARTEMENT ;

QUE M Y... A ALORS ASSIGNE SON MANDANT EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 24 500 FRANCS ;

ATTENDU QUE POUR CONDAMNER M X... AU PAIEMENT DE CETTE SOMME L'ARRET ATTAQUE ENONCE QU'IL N'EXISTE AUCUNE DISPOSITION RENDANT OBLIGATOIRE D'INSERER DANS LE CONTRAT D'EXCLUSIVITE D'UNE DUREE DE TROIS MOIS RENOUVELABLE PAR TACITE RECONDUCTION LA POSSIBILITE DE DENONCER LE CONTRAT AVEC UN PREAVIS DE 15 JOURS, ET QU'AUCUNE PRESCRIPTION LEGALE NE PREVOIT L'OBLIGATION DE REPRODUIRE DANS LE CONTRAT LE TEXTE MEME DE L'ARTICLE 78 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 ;

ATTENDU, QU'EN SE DETERMINANT PAR CES MOTIFS, ALORS QUE DANS LE MANDAT A DUREE DETERMINEE, MAIS CONTENANT UNE CLAUSE DE RENOUVELLEMENT INDEFINI PAR TACITE RECONDUCTION, CE RENOUVELLEMENT N'EST PAS LIMITE DANS LE TEMPS ET QUE LES MODALITES DE LA DENONCIATION DOIVENT REPONDRE AUX MEMES EXIGENCES DE MENTION DANS L'ACTE QUE LA CLAUSE D'EXCLUSIVITE OU LA CLAUSE PENALE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LES AUTRES BRANCHES : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 13 MAI 1982, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;