Commercial Lease Rent Revision for Parking Garage Improvements

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 29 JANVIER 1982), QUE LA SCI DU ... (SCI) A DONNE A BAIL, POUR DIX ANS, A LA SOCIETE DU PARKING BONNE NOUVELLE, UN IMMEUBLE ANTERIEUREMENT A USAGE DE PISCINE QUE LA SOCIETE LOCATAIRE A ETE AUTORISEE A TRANSFORMER EN "PARKING" ;

QUE CETTE DERNIERE A DEMOLI LES INSTALLATIONS EXISTANTES ET CONSTRUIT SEPT NIVEAUX, DONT SIX DE PARKING, LES DEUX NIVEAUX LES PLUS BAS ETANT REALISES PAR CREUSEMENT DU SOL SOUS L'IMMEUBLE PREEXISTANT ;

QU'IL A ETE STIPULE QUE LE BAILLEUR S'OBLIGEAIT A RENOUVELER LE BAIL POUR DEUX PERIODES SUCCESSIVES DE DIX ANS ET QUE LE DROIT D'ACCESSION NE JOUERAIT PAS AU PROFIT DE LA SCI A L'EXPIRATION DU PREMIER RENOUVELLEMENT DE BAIL ;

QUE LA SCI A DEMANDE LA REVISION DU LOYER A COMPTER DU 20 MARS 1975 ET LA FIXATION DU PRIX DU BAIL RENOUVELE A COMPTER DU 1ER JANVIER 1976 ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR ADOPTE LA METHODE DITE "DE LA RECETTE THEORIQUE" POUR L'ENSEMBLE DES LOCAUX, SANS RETENIR QUE LE LOYER NE DEVAIT CORRESPONDRE QU'A LA VALEUR LOCATIVE DU TERRAIN CONSIDERE COMME NU POUR LES DEUX DERNIERS NIVEAUX, ALORS, SELON LE MOYEN, "ALORS QUE LE MONTANT DES LOYERS DES BAUX COMMERCIAUX A RENOUVELER OU A REVISER DOIT CORRESPONDRE A LA VALEUR LOCATIVE DETERMINEE EN PARTICULIER D'APRES LES CARACTERISTIQUES DU LOCAL CONSIDERE QUI S'APPRECIENT NOTAMMENT EN FONCTION DE LA SURFACE DU LOCAL LOUE ET DE SON VOLUME, ET QUE, LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE AYANT FAIT VALOIR QU'EN CE QUI CONCERNE LES DEUX DERNIERS NIVEAUX C'EST ELLE QUI LES AVAIT CONSTRUITS, ELLE NE POUVAIT ETRE CONDAMNEE A PAYER UN LOYER POUR UN IMMEUBLE QU'ELLE AVAIT CONSTRUIT DE SES DENIERS ;

QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT REFUSER DE TENIR COMPTE DE CE FAIT ET SE FONDER EXCLUSIVEMENT SUR L'USAGE DES LIEUX EN DECIDANT QUE MEME POUR LES DEUX NIVEAUX ANTERIEUREMENT CONSTRUITS PAR LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE, IL NE POUVAIT S'AGIR D'UN TERRAIN NU CAR S'IL N'EXISTAIT PAS ANTERIEUREMENT DE MUR PERIPHERIQUE ET SI LE LOCATAIRE LES A EFFECTIVEMENT CREUSES DANS LE SOL, EN PROLONGEANT EN SOUS-SOL LES MURS PERIPHERIQUES EXISTANT AUX NIVEAUX SUPERIEURS, IL N'EN RESTE PAS MOINS QUE CES DEUX NIVEAUX SONT CREUSES DANS LE TREFOND APPARTENANT AU BAILLEUR ET QU'IL S'AGIRAIT DONC A LA RIGUEUR D'UN VOLUME NU, SUIVANT LA TERMINOLOGIE EMPLOYEE PAR LE PRENEUR, MAIS QU'IL NE PEUT S'AGIR AUCUNEMENT D'UN TERRAIN NU ;

QU'EN FAISANT PAYER A LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE UN LOYER FIXE SUR L'HYPOTHESE DE L'EXISTENCE D'UN "VOLUME NU", POUR DES LOCAUX ENTIEREMENT CONSTRUITS PAR ELLE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 23 ET 23-1 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL AYANT ADMIS, AINSI QUE LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE L'AVAIT FAIT VALOIR, QUE L'ENSEMBLE DES LOCAUX ET AMENAGEMENTS REALISES PAR LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE N'ETAIENT PAS SOUMIS A L'ACCESSION AU PROFIT DU BAILLEUR, ELLE N'A PU, SANS VIOLER LES ARTICLES 23 ET 23-1 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, FIXER LE LOYER EN FONCTION DE L'EXISTENCE DE 215 PLACES DE PARKING, EN TENANT COMPTE EXCLUSIVEMENT DE L'USAGE DES LIEUX PREVU PAR LE BAIL, ET EN REFUSANT DE TENIR COMPTE DES CARACTERISTIQUES DES LOCAUX ET EN PARTICULIER DU FAIT QUE MEME CEUX QUI N'AVAIENT PAS ETE ENTIEREMENT CONSTRUITS PAR LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE CONSTITUAIENT DES VOLUMES NUS, CE QUE LA COUR D'APPEL A QUALIFIE DE LOCAUX "BRUTS DE DECOFFRAGE" ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE POUR FIXER LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE INDIVISIBLEMENT AFFECTE A UN MEME USAGE, D'EVALUER SEPAREMENT LE LOYER DES DIVERSES PARTIES, A, SANS VIOLER LES ARTICLES 23 ET 23-1 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, PRIS EN CONSIDERATION LA DESTINATION DONNEE AUX LIEUX PAR LA CONVENTION EN RETENANT L'EXISTENCE DE PLACES DE PARKING ET TENU COMPTE DES CARACTERISTIQUES DE L'IMMEUBLE EN FAISANT SUBIR A LA VALEUR LOCATIVE UN ABATTEMENT DE 20 % EN RAISON DE L'INADAPTATION DE L'IMMEUBLE, TEL QU'IL EXISTAIT INITIALEMENT, A L'USAGE POUR LEQUEL IL ETAIT DESTINE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE FAIT AUSSI GRIEF A L'ARRET D'AVOIR MAJORE LE LOYER DE 35 % POUR TENIR COMPTE DE LA DUREE DU BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA DUREE DE LA LOCATION N'EST PAS AU NOMBRE DES FACTEURS DONT LES JUGES DU FOND PEUVENT TENIR COMPTE POUR FIXER LA VALEUR LOCATIVE, LA DUREE DU BAIL TROUVANT SA COMPENSATION DANS LA POSSIBILITE ACCORDEE AU BAILLEUR DE DEMANDER DES REVISIONS ;

QU'AINSI LA CASSATION EST ENCOURUE POUR VIOLATION DES ARTICLES 23, 26 ET 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, TOUTE DECISION DOIT ETRE MOTIVEE, QUE L'INSUFFISANCE DE MOTIFS EQUIVAUT AU DEFAUT DE MOTIFS, ET QU'EN N'EXPLIQUANT PAS POURQUOI LA DUREE DU BAIL JUSTIFIAIT UNE AUGMENTATION DE 35 % DE LA VALEUR RETENUE PAR LES PREMIERS JUGES, LA DECISION ATTAQUEE A DONC VIOLE POUR DEFAUT DE MOTIFS L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

MAIS ATTENDU QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUI S'INSCRIVENT DANS LA PERSPECTIVE D'UN RENOUVELLEMENT DE BAIL QUE LA LOI FIXE A NEUF ANNEES A DEFAUT D'ACCORD DES PARTIES, N'EXCLUENT PAS QU'IL SOIT TENU COMPTE DES AVANTAGES PROCURES AUX LOCATAIRES PAR UN BAIL D'UNE DUREE PLUS LONGUE ;

QUE DES LORS, EN RETENANT QUE LA DUREE DE JOUISSANCE DE TRENTE ANNEES DONT BENEFICIAIT LA SOCIETE PARKING BONNE NOUVELLE JUSTIFIAIT UNE MAJORATION QUE LES JUGES D'APPEL ONT SOUVERAINEMENT FIXEE A 35 %, L'ARRET SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE DE CE CHEF ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 JANVIER 1982 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;