Commercial Landlord v. Tenant: Void Rent Revision Clause in Lease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of commercial premises challenged a ruling that voided a lease clause setting the rent revision for the first triennial period to the current rental value, and instead mandated that the rent increase be capped by the variation in the construction cost index, arguing the clause correctly reflected the statutory requirement for rent revision to equal the rental value. The court affirmed the decision, holding that under the relevant decree, a clause stipulating that the triennial revision must consider the real rental value at the time of revision is void, and correctly substituted the revision based on the quarterly construction cost index variation, further reasoning that an illegal revision clause only needs to be considered unwritten rather than nullifying the entire lease as this would unduly impair the tenant's right to renewal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ARTICLE 35 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ARTICLES 24 A 28 DUDIT DECRET, ARTICLE 1131 DU CODE CIVIL, ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; Commercial Landlord v. Tenant: Void Rent Revision Clause in Lease: The court affirmed the decision, holding that under the relevant decree, a clause stipulating that the triennial revision must consider the real rental value at the time of revision is void, and correctly substituted the revision based on the quarterly construction cost index variation, further reasoning that an illegal revision clause only needs to be considered unwritten rather than nullifying the entire lease as this would unduly impair the tenant's right to renewal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court cited this article as the basis for declaring the clause regarding the true rental value at the time of revision null.
The court used this article implicitly when discussing the triennial revision clause, though the main justification rested on Art. 35.
This provision was cited by the appellant regarding the scope of Article 35, but the court only implicitly validated the rejection of nullity based on the finding that the illicit clause should merely be deemed unwritten.
This article was cited by the appellant regarding the alleged misinterpretation of the contract, but the court's decision relied on the statutory provisions.
This article was cited by the appellant regarding the effect of an illicit clause on the contract's validity.
Cited by the appellant regarding the requirement for the rent amount upon renewal or revision to correspond to the rental value.
Cited by the appellant regarding the triennial revision clause.
Texte complet
SUR LES DEUX PREMIERS MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE M X..., PROPRIETAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL DONNES A BAIL A LA SOCIETE LES ETABLISSEMENTS CARLHIAN LE 24 JUIN 1975, ET LA REGIE LEGROS, SOCIETE ANONYME, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (LYON, 6 OCTOBRE 1981) D'AVOIR DECLARE NULLE LA CLAUSE DU BAIL STIPULANT QUE LE LOYER SERAIT, LORS DE LA PREMIERE REVISION TRIENNALE, FIXE A LA VALEUR LOCATIVE ET D'AVOIR DECIDE QUE LA MAJORATION DU LOYER NE POURRAIT EXCEDER CELLE RESULTANT DE LA VARIATION DE L'INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION, ALORS, SELON LE MOYEN, <QUE, D'UNE PART, IL RESULTE DE L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 QUE LE MONTANT DES LOYERS A RENOUVELER OU A REVISER DOIT CORRESPONDRE A LA VALEUR LOCATIVE ;
QUE TEL ETAIT L'OBJET DE LA CLAUSE QUERELLEE DANS SES EFFETS CORRESPONDANT A LA PERIODE LITIGIEUSE, QU'EN L'ANNULANT CEPENDANT SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 35 DUDIT DECRET, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 23, 27 ET 35 DUDIT DECRET, ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, IL RESULTE DU CONTRAT DE BAIL CLAIR ET PRECIS SUR CE POINT QUE SI LES PARTIES ONT VOULU FAIRE JOUER LA CLAUSE DE REVISION TRIENNALE, EN REVANCHE LOIN DE LIER LADITE REVISION A L'EVOLUTION DE L'INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION, ELLES AVAIENT EXPRESSEMENT RENONCE A L'APPLICATION DUDIT INDICE POUR VOIR FIXER LE LOYER A LA VALEUR LOCATIVE REELLE DE L'IMMEUBLE ;
QU'EN JUGEANT QUE LES PARTIES AVAIENT ENTENDU FAIRE JOUER LA CLAUSE DE REVISION TRIENNALE PREVUE A L'ARTICLE 27 DU DECRET, LA COUR D'APPEL A DENATURE LE CONTRAT DE BAIL ET DONC VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL> ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET A EXACTEMENT RETENU QU'EN APPLICATION DE L'ARTICLE 35 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LA CLAUSE QUI PREVOIT QUE LA REVISION TRIENNALE DEVRA TENIR COMPTE DE LA VALEUR LOCATIVE REELLE A L'EPOQUE DE LA REVISION EST NULLE ET A JUSTEMENT DECIDE QUE LE LOYER REVISE DEVAIT ETRE EVALUE EN FONCTION DE LA VARIATION DE L'INDICE TRIMESTRIEL DU COUT DE LA CONSTRUCTION ;
QUE PAR CES SEULS MOTIFS, L'ARRET SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE DE CE CHEF ;
SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST AUSSI FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REFUSE DE PRONONCER LA NULLITE DU BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, <QUE L'ARTICLE 35 DU DECRET SE BORNE A DIRE QUE SONT NULLES ET DE NUL EFFET LES CLAUSES QUI AURAIENT POUR EFFET DE FAIRE ECHEC NOTAMMENT AUX ARTICLES 24 A 28 DUDIT DECRET, QU'EN REPUTANT NON ECRITE UNE CLAUSE QU'ILS ONT DECLAREE NULLE ET EN REFUSANT DE S'INTERROGER SUR LE CARACTERE IMPULSIF ET DETERMINANT DE LADITE CLAUSE QUANT A LA VOLONTE DE S'ENGAGER DES PARTIES, LES JUGES DU FOND ONT VIOLE LES ARTICLES 1131 ET 1134 DU CODE CIVIL, ENSEMBLE L'ARTICLE 35 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953> ;
MAIS ATTENDU QUE L'INSERTION DANS UN BAIL D'UNE CLAUSE ILLICITE PORTERAIT ATTEINTE AU DROIT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL SI LE PROPRIETAIRE POUVAIT, SOUS PEINE DE NULLITE DE CE BAIL, EXIGER DE SON LOCATAIRE COMMERCANT LE RESPECT D'UNE TELLE CLAUSE ;
QUE L'ARRET RETIENT JUSTEMENT QUE LA CLAUSE DE REVISION ILLICITE DOIT SEULEMENT ETRE REPUTEE NON ECRITE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 OCTOBRE 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON.