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81-14890 Généré par l'IA

Seller Refusal to Finalize Notarized Sale Agreement

Numéro de cause 81-14890
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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A private agreement stipulated the sale of a house and associated property for a lump sum and a monthly annuity, but further specified that the agreement would only become definitive after notarization. The seller later refused execution, leading the buyer to seek enforcement of the contract. The appellate court ruled that because the parties reserved the definitive transfer of property until the notary's signature, the agreement until that point constituted only an obligation to act, resulting only in a claim for damages if the seller defaulted, rather than an immediate, enforceable sale under the Civil Code article stating a promise to sell constitutes a sale upon mutual consent to the thing and the price. The Supreme Court quashed this decision because the appellate court failed to clarify whether the solemnity of a notarial act was essential to bind the parties to the definitive contract, thus lacking a legal basis for its ruling.

Regeste Legislator

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ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL; Seller Refusal to Finalize Notarized Sale Agreement: The seller later refused execution, leading the buyer to seek enforcement of the contract. The appellate court ruled that because the parties reserved the definitive transfer of property until the notary's signature, the agreement until that point constituted only an obligation to act, resulting only in a claim for damages if the seller defaulted, rather than an immediate, enforceable sale under the Civil Code article stating a promise to sell constitutes a sale upon mutual consent to the thing and the price. The Supreme Court quashed this decision because the appellate court failed to clarify whether the solemnity of a notarial act was essential to bind the parties to the definitive contract, thus lacking a legal basis for its ruling.

Mots-clés

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vente notaire propriété privée absence de signature défaut d'une partie gage immobilier

Dispositions légales citées

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ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL
This article, concerning the binding nature of a promise to sell, was the substantive legal basis for the cassation of the appealed decision.
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85-16306
Sale Agreement Perfection Despite Notarial Ratification Stipulation
90-21492
Forced Execution of Preliminary Land Sale Agreement Denied Due to Subsequent Notarized Deed Constituting New Contract
90-13242
Preliminary Sale Agreement Dispute and Forced Execution
02-16979
Forced Execution of Real Estate Sale Based on Preliminary Agreement
12-15471
Buyer's Refusal to Finalize Sale Triggers Enforceable Penalty Clause

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL

This article, concerning the binding nature of a promise to sell, was the substantive legal basis for the cassation of the appealed decision.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, ATTENDU QU'AUX TERMES DE CE TEXTE, LA PROMESSE DE VENTE VAUT VENTE, LORSQU'IL Y A CONSENTEMENT RECIPROQUE DES DEUX PARTIES SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX ;

ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 15 JUILLET 1981) QUE, SUIVANT ACTE SOUS SEING PRIVE, MME Y... S'EST ENGAGEE A CEDER A M X... UNE MAISON ET TOUTE L'OEUVRE EN SA POSSESSION DE LA FAMILLE Y... MOYENNANT UNE SOMME PAYABLE COMPTANT ET UNE RENTE MENSUELLE JUSQU'A SON DECES ;

QUE M JEAN-CHARLES X... PRENAIT DE PLUS DIVERS ENGAGEMENTS ;

QU'IL ETAIT PRECISE QUE L'ACCORD PRENDRAIT SON EFFET DEFINITIF QU'APRES AVOIR ETE ENTERINE PAR UN NOTAIRE ;

QUE MME Y..., ESTIMANT QUE CET ACTE NE CONSTITUAIT QU'UN SIMPLE PROJET D'INTENTION, EN A REFUSE L'EXECUTION ;

QUE SUR L'ACTION EN REALISATION DE CETTE CONVENTION, LA COUR D'APPEL A DIT QUE, SI L'ACCORD SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX EXISTAIT A LA DATE DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE, LES PARTIES, EN DECIDANT QUE LA VENTE NE PRENDRAIT SON EFFET DEFINITIF QU'A LA DATE OU ELLE SERAIT RECUE PAR LE NOTAIRE DESIGNE, AVAIENT RESERVE LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE DES BIENS A L'ACQUEREUR JUSQU'AU JOUR DE LA SIGNATURE DE L'ACTE NOTARIE EN SORTE QUE JUSQU'A CETTE DATE, MME Y... N'ETAIT TENUE QUE D'UNE OBLIGATION DE FAIRE NE POUVANTENGENDRER AU PROFIT DE L'ACQUEREUR, EN CAS DE REFUS DE LA VENDERESSE D'EXECUTER SON OBLIGATION QU'UNE CREANCE MOBILIERE SOUS FORME DE DOMMAGES-INTERETS ;

QU'EN STATUANT AINSI, SANS PRECISER SI LA SOLENNITE D'UN ACTE NOTARIE ETAIT NECESSAIRE POUR ENGAGER VENDEUR ET ACQUEREUR DANS LES LIENS DU CONTRAT DEFINITIF, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE EN TOUTES SES DISPOSITIONS, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS, LE 15 JUIN 1981 ;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;