Lessor Challenge to Lease Renewal Valuation Including Tenant-Financed Construction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAOwners of a commercial building challenged a renewed lease price set by the lower court, arguing that the court improperly included the value of tenant-financed construction works, which they claimed should be excluded as improvements under specific regulations, despite a clause in the initial 1957 lease stipulating that constructions financed by the tenant would become the lessors' property upon incorporation and that the tenant's capital investment would not be considered for calculating future rental value. The High Court rejected the appeal, reasoning that the lower court was justified in finding that these constructions, acquired by the lessor immediately upon incorporation as per the initial contract, were an integral part of the building itself and thus could not be assimilated to mere "improvements" subject to the specific exclusion stipulated by the relevant decree article.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, Article 23-3 du décret du 30 septembre 1953; Lessor Challenge to Lease Renewal Valuation Including Tenant-Financed Construction: The High Court rejected the appeal, reasoning that the lower court was justified in finding that these constructions, acquired by the lessor immediately upon incorporation as per the initial contract, were an integral part of the building itself and thus could not be assimilated to mere "improvements" subject to the specific exclusion stipulated by the relevant decree article.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe provision was cited in the reasoning justifying why the initial contract's terms excluded the tenant's investment value from the renewed rent calculation, as the construction was deemed part of the building itself, not an improvement under this article.
This article was cited in the context of the argument regarding whether a waiver of a right granted by a later text could be inferred from a 1956 contract.
This article was cited in the context of the argument regarding its public policy nature and the validity of the alleged waiver.
This article was cited in the context of the argument regarding whether constructions made during the lease term are excluded from the rental value calculation base.
The court explicitly confirmed that the buildings acquired by the lessor upon incorporation could not be assimilated to improvements as defined by this article.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON LES JUGES DU FOND, QUE LES CONSORTS X... SONT PROPRIETAIRES D'UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL, CONSTRUIT AU MOYEN D'UN FINANCEMENT PROVENANT, POUR PARTIE, DU REMPLOI D'UNE SOMME QUI AVAIT ETE ALLOUEE AUX PROPRIETAIRES AU TITRE D'UNE CREANCE DE DOMMAGES DE GUERRE ET, POUR L'AUTRE PARTIE, SOIT PLUS DE 51 %, PAR DES CAPITAUX APPORTES PAR LA SOCIETE BRETASUD A LAQUELLE ETAIT CONSENTI A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 1957, UN BAIL DE DIX-HUIT ANS, PORTANT SUR L'IMMEUBLE A CONSTRUIRE, QUI STIPULA : QUE LES CONSTRUCTIONS DEVIENDRAIENT LA PROPRIETE DES BAILLEURS DES LEUR INCORPORATION A L'IMMEUBLE ET QUE, S'IL ETAIT BESOIN DE FAIRE DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE EN COURS DE BAIL, LES CAPITAUX INVESTIS PAR LA SOCIETE LOCATAIRE NE SERAIENT PAS PRIS EN COMPTE ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE BRETASUD FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 23 AVRIL 1981) D'AVOIR, POUR FIXER LE PRIX DU BAIL RENOUVELE A COMPTER DU 1ER MARS 1976, RETENU QUE LA VALEUR LOCATIVE DEVAIT ETRE APPRECIEE COMPTE TENU DE L'INCORPORATION A L'IMMEUBLE DES TRAVAUX FINANCES PAR LE LOCATAIRE ET QUE CELUI-CI AVAIT PAR LE CONTRAT ABANDONNE TOUTE PRETENTION A FAIRE INTERVENIR LA VALEUR DE SES INVESTISSEMENTS POUR OBTENIR UN LOYER REDUIT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART, TOUTE CONSTRUCTION REALISEE PAR LE PRENEUR DURANT LE COURS DU BAIL CONSTITUE UNE AMELIORATION EXCLUE DE LA BASE DE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE POUR LE RENOUVELLEMENT, MEME SI CETTE CONSTRUCTION A ETE PREVUE DANS LE CONTRAT INITIAL, DE SORTE QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 23-3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARTICLE 23-3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 RESULTANT D'UNE DISPOSITION DU 3 JUILLET 1972 DECLAREE APPLICABLE AUX CONTRATS EN COURS, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DEDUIRE D'UN CONTRAT DE 1956 LA RENONCIATION A UN DROIT NE DE CE TEXTE POSTERIEUR DE SEIZE ANS SANS VIOLER L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ALORS, QU'ENFIN, L'ARTICLE 23-3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 EST D'ORDRE PUBLIC ET QU'EN DONNANT EFFET A UNE PRETENDUE RENONCIATION A SON BENEFICE, LA COUR D'APPEL A VIOLE CET ARTICLE 23-3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET A PU ADMETTRE QUE LES CONSTRUCTIONS ACQUISES PAR LE BAILLEUR DES LEUR INCORPORATION A L'IMMEUBLE NE POUVAIENT ETRE ASSIMILEES A DES AMELIORATIONS AU SENS DONNE A CE TERME PAR L'ARTICLE 23-3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, MAIS FAISAIENT, EN VERTU DU CONTRAT INITIAL, PARTIE INTEGRANTE DE CET IMMEUBLE, QUI N'EXISTERAIT PAS SI CE CONTRAT N'AVAIT PAS ETE PASSE ENTRE LES PARTIES ;
QUE PAR CE SEUL MOTIF, L'ARRET SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 AVRIL 1981, PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ;