Unauthorized Construction in Co-Owned Building Appeal Rejection
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court rejected an appeal concerning unauthorized construction and modifications in a co-owned building, where one set of owners altered a window to a door leading to an appentis roof terrace, replaced a wooden walkway with a cement one, and built a new ground-floor extension containing a shower room. The appellate court was deemed to have legally justified the order to restore the premises to their original state by correctly determining that the disputed roof terrace constituted a common part of the building, not a private dependency, thus invalidating the claim to ownership or use, and further finding that the construction of the new shower room, which rested on supports on the common courtyard floor, constituted a transformation of common parts requiring the three-fourths majority authorization stipulated by the relevant co-ownership law, not the lower majority required for purely individual improvements.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 26 c de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 du nouveau code de procédure civile, Article 3 de la loi du 10 juillet 1965; Unauthorized Construction in Co-Owned Building Appeal Rejection: The appellate court was deemed to have legally justified the order to restore the premises to their original state by correctly determining that the disputed roof terrace constituted a common part of the building, not a private dependency, thus invalidating the claim to ownership or use, and further finding that the construction of the new shower room, which rested on supports on the common courtyard floor, constituted a transformation of common parts requiring the three-fourths majority authorization stipulated by the relevant co-ownership law, not the lower majority required for purely individual improvements.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal correctly deduced that the construction of the bathroom, involving transformation of common parts and addition of private premises, required authorization by the three-quarters majority, as stipulated by this article.
Cited in the first ground of appeal concerning the justification of factual findings, though the Supreme Court ultimately found the decision legally justified despite the contested point being deemed superfluous.
Cited in the first ground of appeal regarding the determination of common parts (the roof terrace), though the Supreme Court found the decision legally justified despite the contested point being deemed superfluous.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (BASTIA, 12 MAI 1981), QUE PROPRIETAIRES D'UN APPARTEMENT AU 1ER ETAGE D'UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE CONSTITUE D'UN BATIMENT DE DEUX ETAGES SUR REZ-DE-CHAUSSEE AUQUEL ETAIT ACCOLE UN APPENTIS NE COMPORTANT QU'UN REZ-DE-CHAUSSEE, ET DERRIERE LEQUEL SE TROUVAIT UNE COUR SURPLOMBEE PAR UN JARDIN, LES EPOUX Y..., APRES AVOIR TRANSFORME EN PORTE-FENETRE UNE FENETRE DONNANT SUR LE TOIT TERRASSE DE L'APPENTIS SUSVISE, ONT, D'UNE PART, REMPLACE PAR UNE PASSERELLE EN CIMENT UNE PASSERELLE EN BOIS ALLANT, PAR DESSUS LA COUR, DE CE TOIT AU JARDIN, ET, D'AUTRE PART, APRES AVOIR TRANSFORME UNE SECONDE FENETRE EN PORTE, CREE, A HAUTEUR DU PREMIER ETAGE, UN NOUVEL APPENTIS, SURPLOMBANT LA COUR ET SUPPORTE PAR TROIS PILIERS, DANS LEQUEL ILS ONT INSTALLE UNE SALLE D'EAU, QUE, PROPRIETAIRES AU REZ-DE-CHAUSSEE DE L'IMMEUBLE DE LOCAUX COMMERCIAUX ET DE L'APPENTIS, LES CONSORTS X..., ONT ASSIGNE LES EPOUX Y... EN REMISE DES LIEUX EN LEUR ETAT PRIMITIF ;
ATTENDU QUE LES EPOUX Y... REPROCHENT A L'ARRET DE LES AVOIR CONDAMNES A SUPPRIMER LA PASSERELLE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE JUGE, SOUVERAIN POUR CONSTATER LES FAITS DE LA CAUSE, A L'OBLIGATION DE PRECISER LES ELEMENTS QUI LUI PERMETTENT DE CONSTATER LES FAITS CONSIDERES, ET NE PEUT SE FONDER EXCLUSIVEMENT SUR L'EXPOSE PAR L'UNE DES PARTIES DE SA PRETENTION ;
QU'EN L'ESPECE, IL APPARAIT QUE POUR AFFIRMER QUE LA TERRASSE EXPRESSEMENT VISEE A L'ACTE DE VENTE EN DATE DU 5 JANVIER 1951, N'ETAIT, EN REALITE QU'UN BALCON SUPPORTANT UN WC, FAIT QUI NE RESSORTAIT D'AUCUN DES DOCUMENTS DE LA CAUSE, LA COUR D'APPEL S'EST EXCLUSIVEMENT FONDEE SUR L'ALLEGATION DES CONSORTS X... ;
QU'EN STATUANT AINSI, SANS PRECISER LES ELEMENTS SUR LESQUELS ELLE SE SERAIT FONDEE POUR ADMETTRE LA REALITE D'UN TEL FAIT, LA COUR D'APPEL N'A PAS LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION AU REGARD DES ARTICLES 3 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ET 9 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE L'APPARTEMENT ACQUIS PAR LES AUTEURS DES EPOUX Y..., SUIVANT ACTE DU 5 JANVIER 1951, N'AVAIT AUCUN ACCES SUR LE TOIT TERRASSE LITIGIEUX SUR LEQUEL SEULES OUVRAIENT DES FENETRES, QUE LA TERRASSE VISEE A CET ACTE COMME ETANT UNE DEPENDANCE DE CET APPARTEMENT NE PEUT S'IDENTIFIER AVEC LE TOIT-TERRASSE DONT LES PROPRIETAIRES DE L'ETAGE N'ONT JAMAIS EU LA JOUISSANCE ET QUE LES EPOUX Y... NE PEUVENT DONC PRETENDRE A LA PROPRIETE DU TOIT-TERRASSE QUI CONSTITUE UNE PARTIE COMMUNE DE L'IMMEUBLE ;
QUE PAR CES MOTIFS, ET ABSTRACTION FAITE DU MOTIF SURABONDANT CRITIQUE PAR LE MOYEN, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE LES EPOUX Y... A SUPPRIMER LEUR SALLE D'EAU ET A REMETTRE EN LEUR ETAT PRIMITIF LES FENETRES TRANSFORMEES EN PORTES FENETRES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA MAJORITE DES 3/4 PREVU PAR LES ARTICLES 26 C ET 30, ALINEA 1ER, DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 CONCERNE TOUTE AMELIORATION DES PARTIES COMMUNES REALISEE PAR LES SOINS DU SYNDICAT A LA CHARGE DE L'ENSEMBLE DES COPROPRIETAIRES, TANDIS QUE LES TRAVAUX EFFECTUES AU PROFIT ET AUX FRAIS EXCLUSIFS D'UN COPROPRIETAIRE, ET QUI AFFECTENT LES PARTIES COMMUNES OU L'ESPECT EXTERIEUR DE L'IMMEUBLE, SONT AUTORISES A LA MAJORITE DES VOIX DE TOUS LES COPROPRIETAIRES PREVU A L'ARTICLE 25 B DE LA MEME LOI ;
QU'APRES AVOIR CONSTATE QUE LES EPOUX Y... AVAIENT FAIT CONSTRUIRE SUR UNE FACADE DE L'IMMEUBLE, UNE SALLE D'EAU A LEUR USAGE EXCLUSIF, QUI PRENAIT APPUI SUR LE SOL D'UNE COUR COMMUNE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DONC DECIDER QUE DE TELS TRAVAUX DEVAIENT ETRE AUTORISES A LA MAJORITE DES 3/4 ;
QU'EN OMETTANT DE TIRER LES CONSEQUENCES LEGALES DE SES PROPRES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A AINSI VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION, L'ARTICLE 26 C DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ET, PAR REFUS D'APPLICATION, L'ARTICLE 25 B DE LA MEME LOI ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR SOUVERAINEMENT RELEVE QUE LA CONSTRUCTION DE LA SALLE D'EAU ACCOLEE AU MUR DE L'IMMEUBLE ET REPOSANT SUR DES ELEMENTS PRENANT APPUI SUR LE SOL DE LA COUR COMMUNE COMPORTAIT TRANSFORMATION DES PARTIES COMMUNES ET ADDITION D'UN LOCAL PRIVATIF, L'ARRET EN A JUSTEMENT DEDUIT QUE CES TRAVAUX DEVAIENT, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 26 C DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, ETRE AUTORISES A LA MAJORITE DES 3/4 DES COPROPRIETAIRES ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 MAI 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE BASTIA ;