Developer Breach of Contractual Non-Compete Clause in Commercial Property Sale

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (TOULOUSE, 12 NOVEMBRE 1980), QU'AYANT CONSTRUIT UN ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE COMPORTANT UN CENTRE COMMERCIAL, LA SOCIETE D'EQUIPEMENT TOULOUSE MIDI-PYRENEES (SETOMIP) A VENDU LE LOT N° 57 DE CE DERNIER A M. Y..., PAR UN ACTE QUI STIPULAIT QUE L'ACQUEREUR NE POURRAIT EXPLOITER DANS LES LIEUX QUE LES COMMERCES DE "LIBRAIRIE, PAPETERIE, PHOTOCOPIE, DISQUES" ET QUE LA VENDERESSE S'INTERDISAIT DE LAISSER EXPLOITER L'UN DE CES COMMERCES DANS LES AUTRES LOTS, A L'EXCEPTION DES LOTS N° 88 ET 16 ;

QUE, POSTERIEUREMENT, LA SETOMIP A VENDU LES LOTS N° 87 ET 107 AUX EPOUX X... QUI Y EXPLOITERENT LE FONDS DE COMMERCE DE "LIBRAIRIE, JOURNAUX, CASSETTES" QUI PROVENAIT DE LA DIVISION DU FONDS DE COMMERCE EXPLOITE DANS LE LOT N° 88 ;

QUE M. Y... A ASSIGNE LA SOCIETE SETOMIP POUR OBTENIR QU'ELLE FASSE CESSER LA VIOLATION DE L'OBLIGATION DE NON CONCURRENCE QU'ELLE AVAIT CONTRACTEE A SON EGARD, ET LUI PAIE DES DOMMAGES-INTERETS ;

ATTENDU QUE SOCIETE SETOMIP FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE VALABLE LA CLAUSE DE NON CONCURRENCE INSEREE DANS L'ACTE DE VENTE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE SI L'AUTEUR DE LA DIVISION D'UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE NE PEUT PROCEDER A LA REPARTITION DES COMMERCES DEPENDANT DE CET IMMEUBLE PAR LE JEU DES CLAUSES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE QUI RESTREINDRAIT LE LIBRE USAGE DE LEURS LOTS PAR LES COPROPRIETAIRES, IL NE PEUT PARVENIR AU MEME RESULTAT PAR DES CLAUSES DE NON CONCURRENCE INSEREES DANS LES ACTES DE VENTE DES LOTS ;

QUE LA COUR D'APPEL QUI VALIDE UNE TELLE CLAUSE DE NON CONCURRENCE CONSACRE UNE FRAUDE AUX DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DES ARTICLES 8, ALINEA 2, ET 9 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, VIOLE L'ARTICLE 686 DU CODE CIVIL PROHIBANT LES SERVITUDES PERSONNELLES AINSI QUE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL" ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LA REPARTITION DES COMMERCES DANS LE CENTRE COMMERCIAL N'ETAIT PAS LE FAIT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, L'ARRET ENONCE A BON DROIT, QUE LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 8, ALINEA 2 ET 9 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 NE PEUVENT RECEVOIR APPLICATION ;

QUE, D'AUTRE PART, LA SOCIETE SETOMIP N'AYANT PAS FAIT VALOIR DEVANT LES JUGES DU FOND QUE LES CLAUSES LITIGIEUSES DES ACTES DE VENTE CONSTITUAIENT UNE FRAUDE A LA LOI OU INSTITUAIENT DES SERVITUDES PERSONNELLES PROHIBEES, LE MOYEN DE CE CHEF EST NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ;

D'OU IL SUIT QUE POUR PARTIE IRRECEVABLE, LE MOYEN N'EST PAS FONDE POUR LE SURPLUS ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE SETOMIP REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A DES DOMMAGES-INTERETS POUR VIOLATION DE LA CLAUSE DE NON CONCURRENCE, ALORS, SELON LE MOYEN "QUE, DANS SES CONCLUSIONS, LA VENDERESSE SOUTENAIT QUE L'ACTE DE VENTE INTERDISAIT SEULEMENT L'OUVERTURE D'UN COMMERCE DE LIBRAIRIE-PAPETERIE AUTRE QUE CEUX ETABLIS DANS LES LOTS N° 88 ET 16, QUE LE DEDOUBLEMENT, SUIVI DU TRANSFERT D'UNE PARTIE DU COMMERCE EXPLOITE DANS LE LOT N° 88 NE CONSTITUAIT PAS UNE VIOLATION DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES FAUTE DE CREATION D'UN NOUVEAU COMMERCE ;

QUE LA COUR D'APPEL QUI NE REPOND PAS A CE CHEF DE CONCLUSIONS PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION EN VIOLATION DE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET A REPONDU AUX CONCLUSIONS EN RETENANT QUE LA SOCIETE SETOMIP AVAIT VIOLE LA CLAUSE DE NON CONCURRENCE EN LAISSANT S'INSTALLER DANS LE LOT N° 87, APRES DEDOUBLEMENT DU FONDS DE COMMERCE EXPLOITE JUSQUE LA DANS LE LOT N° 88, UN COMMERCE DE "LIBRAIRIE-PAPETERIE, JOURNAUX" ET QUE CETTE VIOLATION EST D'AUTANT PLUS CARACTERISEE QUE LE DEPLACEMENT DE CE COMMERCE S'EST FAIT DANS DES LOCAUX BEAUCOUP PLUS VASTES ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE LA SOCIETE SETOMIP PAYER A M. Z... ET A LUI REMBOURSER DES FRAIS EXPOSES NON TAXABLES, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, LA COUR D'APPEL QUI, OUTRE UNE CONDAMNATION SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, PRONONDE UNE CONDAMNATION A DES DOMMAGES-INTERETS SANS CARACTERISER LA FAUTE QUI AURAIT DEGENERER EN ABUS LE DROIT D'AGIR EN JUSTICE, VIOLE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL" ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI A SOUVERAINEMENT APPRECIE LE CARACTERE DILATOIRE DE L'APPEL FORME PAR LA SOCIETE SETOMIP, A CARACTERISE LA FAUTE COMMISE PAR CELLE-CI EN RELEVANT QU'ELLE AVAIT COMMIS UNE FRAUDE ET UN MANQUEMENT FLAGRANT AUX OBLIGATIONS QU'ELLE AVAIT SOUSCRITES ET SUCCOMBAIT AU PRINCIPE MEME DE LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE FORMEE CONTRE ELLE PAR M. Y... ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 NOVEMBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE ;