Intermediary Agency Liability for Failure to Verify Easement Disclosure in Reciprocal Property Sales
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a transaction involving two reciprocal property sales conditioned upon the absence of easements arising from a regional development plan, the failure of one set of buyers to proceed after discovering an alignment servitude on the property they were meant to acquire led to litigation over penalty fees and damages between the sellers, the buyer, and the intermediary agency. The appellate court held the intermediary real estate agency liable to indemnify the sellers because, as a professional, it breached its duty to verify and inform the parties about existing easements by failing to obtain urban planning certificates, thereby causing the failure of the linked sales and preventing the sellers from completing their own purchase. The court dismissed the agency's appeal arguing that the sellers' failure to disclose the easement constituted their own fault, finding that the agency's professional negligence was the sole cause of the resulting damages.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1147 DU CODE CIVIL, ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE; Intermediary Agency Liability for Failure to Verify Easement Disclosure in Reciprocal Property Sales: The appellate court held the intermediary real estate agency liable to indemnify the sellers because, as a professional, it breached its duty to verify and inform the parties about existing easements by failing to obtain urban planning certificates, thereby causing the failure of the linked sales and preventing the sellers from completing their own purchase. The court dismissed the agency's appeal arguing that the sellers' failure to disclose the easement constituted their own fault, finding that the agency's professional negligence was the sole cause of the resulting damages.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the appellant's argument concerning the lack of response to the lower court's reasoning on the sellers' fault, although the final decision only rejects the appeal.
Cited in the appellant's argument regarding the principles of contractual liability, although the final decision only rejects the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 30 AVRIL 1980), QUE LES EPOUX Y... ONT PAR DEUX ACTES SOUS SEING PRIVE DU 28 AVRIL 1974, PAR L'INTERMEDIAIRE DE LA SOCIETE AGENCE MILL, VENDU AUX EPOUX A... UN PAVILLON ET ACHETE A LA SOCIETE DES MINES DE KALI Z... UN AUTRE PAVILLON, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE, DANS LES DEUX ACTES, DE L'ABSENCE DE SERVITUDES RESULTANT DU PLAN D'AMENAGEMENT DE LA REGION PARISIENNE;
QUE, LE PAVILLON Y... S'ETANT REVELE FRAPPE D'UNE SERVITUDE D'ALIGNEMENT, LA VENTE AUX EPOUX A... N'EUT PAS DE SUITE ET LES EPOUX Y... RENONCERENT A LEUR ACQUISITION;
QUE LA SOCIETE DES MINES DE KALI AYANT ASSIGNE LES EPOUX Y... ET L'AGENCE MILL EN PAIEMENT D'UN DEDIT AVEC INTERETS DE DROIT ET DE DOMMAGES-INTERETS, LES EPOUX Y... ONT APPELE EN GARANTIE ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS L'AGENCE MILL ET CETTE DERNIERE A DEMANDE RECONVENTIONNELLEMENT A LA SOCIETE DES MINES DE KALI LE PAIEMENT DE SA COMMISSION;
ATTENDU QUE L'AGENCE MILL FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A VERSER UNE SOMME AUX EPOUX Y... X..., SELON LE MOYEN D'UNE PART, QU'ON NE PEUT OBTENIR REPARATION D'UN PREJUDICE RESULTANT DES CONSEQUENCES DE SA PROPRE FAUTE;
QUE LE TRIBUNAL AVAIT CONSTATE, DANS SES MOTIFS, QUE LES EPOUX Y..., EN NE REVELANT PAS, TANT A L'INTERMEDIAIRE QU'A L'ACHETEUR, L'EXISTENCE DE GRAVES SERVITUDES GREVANT LEUR PROPRIETE, AVAIENT COMMIS UNE FAUTE ET DEVAIENT SUPPORTER LES CONSEQUENCES DE L'ECHEC DE LA DOUBLE OPERATION CONCUE PAR EUX;
QU'EN NE REFUTANT PAS CES MOTIFS ET EN NE S'EXPLIQUANT PAS SUR LA FAUTE DES VENDEURS ET SES CONSEQUENCES, LA COUR D'APPEL N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DE L'AGENCE MILL ET A AINSI VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LE VENDEUR A L'OBLIGATION DE REVELER LES SERVITUDES GREVANT SON FONDS;
QUE LE MENSONGE, LA RETICENCE OU LE SILENCE SUR UNE SERVITUDE CONSTITUE UNE FAUTE A LA CHARGE DU VENDEUR, CE QUI INTERDISAIT, EN PARTICULIER, A CE VENDEUR, DE DEMANDER REPARATION DES CONSEQUENCES DE SA PROPRE FAUTE A SON MANDATAIRE;
QU'AINSI LA COUR D'APPEL, EN NE RECHERCHANT PAS SI LES EPOUX Y... EN NE REVELANT NI A L'INTERMEDIAIRE, NI A L'ACHETEUR, L'EXISTENCE DES SERVITUDES, N'AVAIENT PAS COMMIS UNE FAUTE QUI LEUR INTERDISAIT DE PRETENDRE A LA GARANTIE DE L'AGENCE IMMOBILIERE POUR LES CONSEQUENCES DOMMAGEABLES DE LEUR PROPRE DELOYAUTE, A MECONNU LES PRINCIPES DE LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE (ARTICLE 1147 DU CODE CIVIL);
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QU'EN SA QUALITE DE PROFESSIONNEL DE L'IMMOBILIER, L'AGENCE MILL AVAIT L'OBLIGATION D'ECLAIRER LES PARTIES EN VERIFIANT, PAR L'OBTENTION DES CERTIFICATS D'URBANISME, LES SERVITUDES INHERENTES AUX IMMEUBLES QU'ELLE ETAIT CHARGEE DE VENDRE;
QUE PAR SA NEGLIGENCE PROFESSIONNELLE L'AGENCE AVAIT EMPECHE LA REALISATION DE LA VENTE AUX EPOUX A... ET AVAIT AINSI MIS LES EPOUX Y... DANS L'IMPOSSIBILITE D'ACHETER LE BIEN DE LA SOCIETE DES MINES DE KALI Z...;
QUE LA COUR D'APPEL A AINSI REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ET A PU CONDAMNER L'AGENCE IMMOBILIERE A GARANTIR LES EPOUX Y... DES CONSEQUENCES DOMMAGEABLES RESULTANT DE SA SEULE FAUTE;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 AVRIL 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.