Tenant vs. Landlord: Exclusivity Clause Validity and Consideration
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenant, who paid a premium for an exclusivity clause in a commercial lease for a fruit and vegetable business, sued the landlord for reimbursement after discovering a neighboring grocery store, also leased by the landlord, was selling produce. The appellate court found the exclusivity clause lacked legal cause because, under the legislation in force at the time of the contract, the landlord could not enforce the exclusivity obligation against other tenants, thus rendering the payment for that clause without consideration, which the High Court upheld, rejecting arguments that the cause should be judged only at the contract's formation or that the situation was merely aleatory, and also rejected a separate ground of appeal concerning the duration of the exclusivity.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1131 DU CODE CIVIL, ARTICLE 1104 DU CODE CIVIL, Article 455 du nouveau Code de procédure civile, Article 68 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile; Tenant vs. Landlord: Exclusivity Clause Validity and Consideration: The appellate court found the exclusivity clause lacked legal cause because, under the legislation in force at the time of the contract, the landlord could not enforce the exclusivity obligation against other tenants, thus rendering the payment for that clause without consideration, which the High Court upheld, rejecting arguments that the cause should be judged only at the contract's formation or that the situation was merely aleatory, and also rejected a separate ground of appeal concerning the duration of the exclusivity.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe rejection of the appeal is based on the finding that the obligation (payment of 72,500 Francs) was without cause, which is the core issue raised concerning this article in the first ground of appeal.
The Court explicitly dismisses the final ground of appeal, which alleged a violation of this article regarding the required motivation of the judgment.
This article is cited in the dispositive implicitly through the condemnation to costs, even if not explicitly listed next to the main judgment points.
This article is cited in the dispositive implicitly through the condemnation to costs, even if not explicitly listed next to the main judgment points.
Texte complet
SUR LES PREMIER, DEUXIEME, TROISIEME ET QUATRIEME MOYENS REUNIS :
ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE(AIX-EN-PROVENCE, 30 NOVEMBRE 1979) QUE LA SOCIETE "VALMANTE-MAZARGUES" A DONNE A BAIL, LE 16 NOVEMBRE 1967, A DAME X..., UN LOCAL SITUE DANS LE CENTRE COMMERCIAL DE VALMANTE-HAUT A MARSEILLE ET DESTINE A L'EXPLOITATION D'UN COMMERCE DE FRUITS ET LEGUMES ; QUE DAME X... A VERSE LA SOMME DE 72.500 FRANCS EN CONTREPARTIE DE L'EXCLUSIVITE QUI LUI ETAIT CONSENTIE ; QU'AYANT CONSTATE QUE LA SOCIETE "LIBRE SERVICE VALMANTE", QUI EXPLOITAIT DANS LE LOCAL VOISIN DU SIEN UNE EPICERIE, VENDAIT DES FRUITS ET DES LEGUMES, DAME X... A ASSIGNE LE 2 AOUT 1977 MERCIER PRIS EN SA QUALITE DE LIQUIDATION DE LA SOCIETE "VALMANTE-MAZARGUES EN DEMANDANT LE REMBOURSEMENT DE LA SOMME DE 72.500 FRANCS ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, ALORS, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, QUE L'EXISTENCE DE LA CAUSE DOIT S'APPRECIER EXCLUSIVEMENT AU MOMENT DE LA FORMATION DU CONTRAT, EN SORTE QUE VIOLE L'ARTICLE 1131 DU CODE CIVIL L'ARRET ATTAQUE QUI DECLARE QUE LA CLAUSE DE NON-CONCURRENCE EST DEPOURVUE DE CAUSE, MOTIFS PRIS DE CE QUE POSTERIEUREMENT AU BAIL CONCLU AVEC DAME X... LA SOCIETE VALMANTE-MAZARGUES AVAIT LOUE UN LOCAL VOISIN EN VUE DE L'EXPLOITATION D'UN COMMERCE D'EPICERIE ET DE LIQUEURS, ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET ATTAQUE QUI AFFIRME QUE LA CONVENTION ETAIT DEPOURVUE DE CAUSE EN RETENANT DES HYPOTHESES ET NON DES CERTITUDES, A SAVOIR UNE EVENTUELLE DEMANDE DE DESPECIALISATION DE LA PART DES LOCATAIRES DU FONDS VOISIN OU UNE VENTE ULTERIEURE DES LOCAUX EST DEPOURVU DE MOTIFS, LES MOTIFS FONDES SUR DES HYPOTHESES EQUIVALANT A UN DEFAUT DE MOTIF, ALORS, AU SURPLUS, QUE, DES LORS QUE LES CIRCONSTANCES RELEVEES PAR L'ARRET ATTAQUE, A SAVOIR UNE EVENTUELLE DEMANDE DE DESPECIALISATION, LIMITEE OU PLENIERE, DE LA PART DU LOCATAIRE VOISIN OU UNE VENTE ULTERIEURE DES LOCAUX VOISINS DE CELUI DE DAME X... N'ETAIENT PAS DES EVENEMENTS DEVANT SE PRODUIRE INELUCTABLEMENT MAIS SEULEMENT SUSCEPTIBLES DE SE PRODUIRE, LA CONVENTION N'ETAIT PAS SANS CAUSE, MAIS SIMPLEMENT ALEATOIRE AU SENS DE L'ARTICLE 1104 DU CODE CIVIL ET, PARTANT, PARFAITEMENT LICITE, ET ALORS, ENFIN, QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PAS SATISFAIT AUX EXIGENCES DE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET, PARTANT, A VIOLE CE TEXTE EN N'EXAMINANT PAS LES MOTIFS PAR LESQUELS LE PREMIER JUGE S'ETAIT PRONONCE POUR DEBOUTER DAME X... DE SA DEMANDE ET QUE MERCIER AVAIT FAIT SIENS EN CONCLUANT A LA CONFIRMATION, NOTAMMENT LE MOTIF SELON LEQUEL NUL N'EST CENSE IGNORER LA LOI, EN L'ESPECE, LA LOI DU 12 MAI 1965 QUI A INTRODUIT LE PRINCIPE DE LA DESPECIALISATION, EN SORTE QUE DAME X... NE POUVAIT SE RETRANCHER DERRIERE L'IGNORANCE DE LA LOI ET CONNAISSAIT LE RISQUE QU'ELLE PRENAIT EN CONCLUANT UN TEL CONTRAT ;
MAIS ATTENDU, QUE, PAR DES MOTIFS NON HYPOTHETIQUES, LA COUR D'APPEL A FAIT RESSORTIR QU'EN L'ETAT DE LA LEGISLATION EN VIGUEUR A L'EPOQUE DE LA CONVENTION, IL ETAIT IMPOSSIBLE A LA SOCIETE "VALMANTE MAZARGUES" DE FAIRE RESPECTER L'ENGAGEMENT D'EXCLUSIVITE PRIS PAR ELLE A L'EGARD DE DAME X... ; QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE LA SOCIETE "VALMANTE MAZARGUES" DANS LE DETAIL DE SON ARGUMENTATION, EN A DEDUIT A JUSTE TITRE QUE L'OBLIGATION SOUSCRITE PAR DAME X... DE VERSER LA SOMME DE 72.500 FRANCS, QUI NE SE RATTACHAIT PAS A UN CONTRAT ALEATOIRE, ETAIT DEPOURVUE DE CAUSE ; QU'AUCUN DES QUATRE PREMIER MOYEN N'EST DONC FONDE ;
SUR LE CINQUIEME MOYEN :
ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR STATUE COMME ELLE L'A FAIT, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE L'ARRET N'EXAMINE PAS LE MOTIF PAR LEQUEL LE PREMIER JUGE S'ETAIT PRONONCE, ET QUE MERCIER AVAIT FAIT SIEN EN CONCLUANT A SA CONFIRMATION, MOTIF TIRE DE CE QUE LA CLAUSE DE NON CONCURRENCE ETAIT NECESSAIREMENT LIMITEE DANS LE TEMPS POUR ETRE LICITE ET QU'A DEFAUT DE PRECISION SA DUREE ETAIT NECESSAIREMENT LIMITEE A LA DUREE MEME DU BAIL ; MAIS ATTENDU QUE, CONTRAIREMENT AUX ALLEGATIONS DU POURVOI, LE TRIBUNAL N'AVAIT PAS RETENU QUE POUR ETRE LICITE LA CLAUSE D'EXCLUSIVITE ETAIT NECESSAIREMENT LIMITE DANS LE TEMPS ; QU'EN OUTRE, AYANT RELEVE QU'EN SA QUALITE DE PROPRIETAIRE DU FONDS EXPLOITE DANS LES LIEUX DAME X... AVAIT VOCATION AU RENOUVELLEMENT DU BAIL ET QUE, SUIVANT CONGE DU 29 MARS 1977 ET LETTRES DES 4 AVRIL ET 28 SEPTEMBRE 1977, CE RENOUVELLEMENT LUI AVAIT ETE OFFERT PAR LA PROPRIETAIRE DU LOCAL "AUX MEMES CLAUSES ET CONDITIONS QUE LE PRECEDENT BAIL SAUF QUANT AU MONTANT DU LOYER", LA COUR D'APPEL, REPONDANT AUX CONCLUSIONS INVOQUEES, N'A FAIT QU'APPRECIER LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES LORS DE LA PASSATION DU CONTRAT DU 16 NOVEMBRE 1967 ET APPRECIER SOUVERAINEMENT LA PORTEE DES DOCUMENTS CITES EN DECIDANT QU'IL NE POUVAIT ETRE RETENU QUE LA GARANTIE D'EXCLUSIVITE EXPIRERAIT AU BOUT DES NEUF PREMIERES ANNEES ; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 NOVEMBRE 1979 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;
CONDAMNE LE DEMANDEUR, ENVERS LA DEFENDERESSE, AUX DEPENS LIQUIDES A LA SOMME DE TROIS FRANCS TRENTE CENTIMES, EN CE NON COMPRIS LE COUT DES SIGNIFICATIONS DU PRESENT ARRET ;