Property Owners' Association Fee Calculation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owners' association, whose charges were initially proportional to facade length, sought to change the basis for calculating these charges to lot surface area through a vote that lacked the unanimity required by the subdivision's initial regulations for such a significant change. The challenging owner argued that the modification constituted an illicit alteration of the main convention, leading to an absolute nullity subject to a thirty-year prescription period, or at minimum, a nullity affecting property rights requiring unanimity. The court rejected the appeal, affirming the appellate court's finding that the challenge was time-barred because the rule infraction concerning the method of collecting charges affected only the personal obligations of the owners and not the property rights themselves, thus qualifying as a relative nullity subject only to the five-year prescription period under the Civil Code.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1304 DU CODE CIVIL, ARTICLE 2262 DU MEME CODE; Property Owners' Association Fee Calculation Dispute: The challenging owner argued that the modification constituted an illicit alteration of the main convention, leading to an absolute nullity subject to a thirty-year prescription period, or at minimum, a nullity affecting property rights requiring unanimity. The court rejected the appeal, affirming the appellate court's finding that the challenge was time-barred because the rule infraction concerning the method of collecting charges affected only the personal obligations of the owners and not the property rights themselves, thus qualifying as a relative nullity subject only to the five-year prescription period under the Civil Code.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited by the lower court, whose finding regarding relative nullity (prescriptible in five years) was deemed sound reasoning for rejecting the appeal.
The appeal argued that absolute nullity should apply, which is prescribed after thirty years, implying this article should have been applied instead of the five-year prescription.
Texte complet
SUR LES DEUX MOYENS REUNIS :
ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, LE SYNDICAT DES ACQUEREURS DU LOTISSEMENT TALABOT, ASSOCIATION SYNDICALE AUTORISEE, PERCEVAIT SUR SES ADHERENTS, POUR COUVRIR SES DEPENSES, CONFORMEMENT AU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT UNE COTISATION PROPORTIONNELLE A LA LONGUEUR DE LA FACADE DE LEUR LOT; QU'UNE ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE, REUNIE LE 22 SEPTEMBRE 1956, A DECIDE, PAR 27 VOIX, LE NOMBRE TOTAL DES PROPRIETAIRES ETANT DE 43, QUE LES COTISATIONS SYNDICALES SERAIENT DESORMAIS PERCUES PROPORTIONNELLEMENT A LA SURFACE DES TERRAINS;
QUE, LE 10 MAI 1977, UN DES MEMBRES DU SYNDICAT, LA SOCIETE FORNERON, A ASSIGNE LE SYNDICAT POUR FAIRE JUGER QUE LA DELIBERATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 22 SEPTEMBRE 1956 ETAIT NULLE, LA DECISION QUI AVAIT ETE PRISE EXIGEANT L'UNANIMITE DES COLOTIS, QU'EN CONSEQUENCE LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES RELATIVE A L'ASSIETTE DES COTISATIONS ETAIT ELLE-MEME NULLE ET QUE LES COTISATIONS SYNDICALES DEVAIENT ETRE PERCUES D'APRES LE NOMBRE DE METRES LINEAIRES DE FACADE DES TERRAINS LOTIS; QUE LA COUR D'APPEL A DECLARE L'ACTION EN NULLITE PRESCRITE;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUX JUGES DU SECOND DEGRE D'AVOIR AINSI STATUE, AU MOTIF QUE LES REGLES ENONCEES PAR LE CAHIER DES CHARGES POUR LA VALIDITE DES DECISIONS DES ASSEMBLEES GENERALES AVAIENT ETE PRISES UNIQUEMENT EN VUE DE LA PROTECTION DES COLOTIS ET QUE PAR SUITE ELLES ETAIENT SANCTIONNEES PAR UNE NULLITE RELATIVE, SE PRESCRIVANT PAR CINQ ANS, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 1304 DU CODE CIVIL, ALORS QUE, SELON LE PREMIER MOYEN, EN NE REPONDANT PAS AUX CONCLUSIONS DE LA SOCIETE FORNERON SOUTENANT QU'EN ATTEIGNANT L'UNE DES DISPOSITIONS LES PLUS IMPORTANTES DU CAHIER DES CHARGES, LA DELIBERATION LITIGIEUSE MODIFIAIT IRREGULIEREMENT LA CONVENTION PRINCIPALE PARTICIPANT AU STATUT DU LOTISSEMENT ET QUE, DES LORS, EN RAISON DU CARACTERE ILLICITE DE L'OBJET, LES NULLITES INVOQUEES PRESENTAIENT UN CARACTERE ABSOLU, L'ARRET ATTAQUE EST ENTACHE D'UN DEFAUT DE MOTIFS;
ET ALORS QUE, SELON LE SECOND MOYEN, LA DELIBERATION D'UNE ASSEMBLEE GENERALE D'UNE ASSOCIATION SYNDICALE D'ACQUEREURS D'UN LOTISSEMENT RELATIVE A LA REPARTITION DES CHARGES ENTRE COLOTIS TOUCHE A L'ASSIETTE DU DROIT DE PROPRIETE DE CES DERNIERS ET DOIT RECUEILLIR L'UNANIMITE DES COLOTIS ET QU'AINSI L'IRREGULARITE QUI L'ENTACHE DU FAIT DE L'ABSENCE DE CETTE UNANIMITE LA FRAPPE D'UNE NULLITE ABSOLUE PRESCRITE PAR TRENTE ANS; QU'EN DECLARANT L'ACTION PRESCRITE PAR CINQ ANS, L'ARRET ATTAQUE A DONC VIOLE L'ARTICLE 1304 DU CODE CIVIL PAR FAUSSE APPLICATION ET MECONNU L'ARTICLE 2262 DU MEME CODE;
MAIS ATTENDU, EN PREMIER LIEU, QUE LA COUR D'APPEL N'ETAIT PAS TENUE DE REPONDRE AUX SIMPLES ARGUMENTS PAR LESQUELS LA SOCIETE FORNERON S'EFFORCAIT DE DEMONTRER QUE LA NULLITE QU'ELLE INVOQUAIT ETAIT UNE NULLITE ABSOLUE ET QU'EN RETENANT QUE LES REGLES CONCERNANT LA TENUE DES ASSEMBLEES GENERALES DE COLOTIS ETAIENT SANCTIONNEES PAR UNE NULLITE RELATIVE, ELLE A REPONDU AU MOYEN DONT ELLE ETAIT SAISIE; QU'EN SECOND LIEU, LA REPARTITION DES CHARGES N'INTERESSANT QUE LES OBLIGATIONS PERSONNELLES DES SEULS COLOTIS ET NON LE DROIT DE PROPRIETE LUI-MEME, C'EST A BON DROIT QUE LA COUR D'APPEL A ESTIME QUE LA NULLITE CONCERNANT CETTE REPARTITION ETAIT RELATIVE; QU'IL S'ENSUIT QU'AUCUN DES DEUX MOYENS N'EST FONDE;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 JUIN 1979 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE;