Lessor Appeal Regarding Commercial Lease Rent Cap After Uncoupled Assignment and Change in Use
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessors appealed a decision that capped the rent for a renewed commercial lease starting in 1976, arguing that the statutory rent ceiling should not apply because the lease right had been transferred without the concurrent transfer of the business, and because a change in the premises' use during the expired lease constituted a significant modification of rental value justifying a rent increase beyond the cap. The court rejected the appeal, holding that the mere assignment of the lease, separate from the business, does not exclude the rent ceiling rule, that the appellant failed to prove a substantial modification of rental value despite the change in use, and that the appellate court correctly applied the statutory variation coefficient to the initial rent of the preceding nine-year lease to determine the renewed rent, as the termination notice effectively ended the original term.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, Art. 23-6 du décret du 30 septembre 1953, Art. 8 de la loi du 29 octobre 1976, Art. 1134 du Code civil; Lessor Appeal Regarding Commercial Lease Rent Cap After Uncoupled Assignment and Change in Use: The court rejected the appeal, holding that the mere assignment of the lease, separate from the business, does not exclude the rent ceiling rule, that the appellant failed to prove a substantial modification of rental value despite the change in use, and that the appellate court correctly applied the statutory variation coefficient to the initial rent of the preceding nine-year lease to determine the renewed rent, as the termination notice effectively ended the original term.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ruled that the assignment of the lease without the assignment of the business itself does not exclude the rule of rent capping established by this article.
Used to determine the rent price for the renewed lease by applying the coefficient fixed by this article to the initial rent of the preceding lease.
Although cited in the grounds of appeal, it was not used in the final dispositive orders to reject the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE :
ATTENDU QUE LES EPOUX X..., Y... DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL AYANT FAIT L'OBJET D'UN BAIL DE NEUF ANS CEDE EN 1972 A HERVE AVEC AUTORISATION DE MODIFIER LA DESTINATION DES LIEUX MOYENNANT UNE MAJORATION DE LOYER, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 29 JUIN 1979) D'AVOIR LIMITE LE PRIX DU BAIL RENOUVELE A COMPTER DU 1 ER OCTOBRE 1976 A UN CERTAIN MONTANT, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, LA REGLE DU PLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL RENOUVELE N'EST PAS APPLICABLE LORSQUE, PENDANT LE BAIL EXPIRE, LE DROIT AU BAIL A ETE CEDE SANS CESSION CONCOMITANTE DU FONDS DE COMMERCE ;
QU'EN PLAFONNANT LE LOYER DU PAR LE CESSIONNAIRE DU SEUL DROIT AU BAIL, LA COUR D'APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION L'ARTICLE 23-6 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LE CHANGEMENT DE L A DESTINATION DES LIEUX AU COURS DU BAIL EXPIRE CONSTITUE A LUI SEUL UNE MODIFICATION NOTABLE DES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA VALEUR LOCATIVE, DE NATURE A EXCLURE LES REGLES DE PLAFONNEMENT ; QU'EN REFUSANT DE DEPLAFONNER LE LOYER, TOUT EN RECONNAISSANT L'EXISTENCE D'UN TEL CHANGEMENT, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 23-2 ET 23-6 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ALORS QUE, PAR AILLEURS, LE BAIL ORIGINAIRE AYANT FAIT L'OBJET D'UNE NOVATION ENTRE LES PARTIES A L'OCCASION DE LA CESSION DU BAIL ET DU CHANGEMENT DE DESTINATION DES LIEUX, LA COUR D'APPEL, EN REFUSANT DE PRENDRE COMME LOYER DE BASE DE LA VARIATION LE PRIX QUI FAISAIT LA LOI DES PARTIES APRES CETTE CESSION ET EN PRENANT COMME BASE UN LOYER PLUS ANCIEN QUI N'AVAIT JAMAIS LIE LE LOCATAIRE CESSIONNAIRE DU BAIL, A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ALORS, ENFIN, QUE LE PRIX DU BAIL RENOUVELE DOIT ETRE FIXE EN APPLIQUANT LE TAUX DE VARIATION PREVU PAR L'ARTICLE 23-6 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 AU LOYER QUI ETAIT EFFECTIVEMENT PAYE AVANT LA DATE D'EXPIRATION DU BAIL ;
QU'EN PRENANT COMME BASE DE CALCUL UN LOYER DIFFERENT DE CELUI QUI ETAIT EFFECTIVEMENT PAYE AVANT LA DATE D'EXPIRATION DU BAIL, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 23-6 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953" ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA CESSION DE BAIL INDEPENDAMMENT DE LA CESSION DU FONDS DE COMMERCE N'EXCLUT PAS, A ELLE SEULE, LA REGLE DU PLAFONNEMENT EDICTEE PAR L'ARTICLE 23-6 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET, APRES AVOIR EXACTEMENT RELEVE QU'UN CHANGEMENT DE DESTINATION NE PEUT PAR LUI-MEME SUFFIRE A CONSTITUER UNE MODIFICATION NOTABLE DES ELEMENTS DE LA VALEUR LOCATIVE, A SOUVERAINEMENT DECIDE QUE LA PREUVE DE CETTE MODIFICATION N'ETAIT PAS RAPPORTEE ; ATTENDU, ENFIN, QUE L'ARRET CONSTATE, AVEC LE JUGEMENT, QUE LE CONGE AVAIT EU POUR OBJET DE METTRE FIN A UN BAIL DE NEUF ANS AYANT COMMENCE A COURIR LE 1ER OCTOBRE 1967 ; QUE, DES LORS, POUR DETERMINER LE PRIX DU BAIL RENOUVELE A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 1976, LA COUR D'APPEL A EXACTEMENT APPLIQUE LE COEFFICIENT FIXE PAR L'ARTICLE 8 DE LA LOI DU 29 OCTOBRE 1976 AU LOYER INITIAL DU BAIL PRECEDENT ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE, EST, POUR LE SURPLUS, NON FONDE ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 JUIN 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES.