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79-12986 Généré par l'IA

Agency Commission Claim Invalidated Due to Improper Contractual Form and Regulatory Violation

Numéro de cause 79-12986
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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An agency, which had a non-exclusive mandate to sell property, required a prospective buyer to sign a visit form committing to deal only through that agency, under penalty of paying the agreed commission if the sale was finalized without its intervention; when the buyer subsequently purchased the property through another agency, the initial agency sued for the commission. The court rejected the appeal against the lower court's decision, reasoning that the visit form constituted an engagement to pay a sum of money in the event of a prohibited transaction, making it a unilateral promise of payment which, under the applicable law at the time, required the formality of "bon pour," or alternatively, that the form was contrary to regulatory provisions prohibiting an agent from demanding remuneration beyond that stipulated in the mandate, thereby legally justifying the dismissal of the agency's claim.

Regeste Legislator

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ARTICLE 1326 DU CODE CIVIL, ARTICLE 73 DU DÉCRET DU 20 JUILLET 1972; Agency Commission Claim Invalidated Due to Improper Contractual Form and Regulatory Violation: The court rejected the appeal against the lower court's decision, reasoning that the visit form constituted an engagement to pay a sum of money in the event of a prohibited transaction, making it a unilateral promise of payment which, under the applicable law at the time, required the formality of "bon pour," or alternatively, that the form was contrary to regulatory provisions prohibiting an agent from demanding remuneration beyond that stipulated in the mandate, thereby legally justifying the dismissal of the agency's claim.

Mots-clés

Généré par l'IA
promesse de payer acheteur mandataire validité du contrat vente avec obligation de montage contrat unilatéral

Dispositions légales citées

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ARTICLE 1326 DU CODE CIVIL
QUE LA COUR D'APPEL L'A DEBOUTEE DE SA DEMANDE AU MOTIF QUE LE BON DE VISITE, CONTENANT UNE PROMESSE UNILATERALE DE VERSEMENT D'UNE SOMME D'ARGENT, NE COMPORTAIT PAS LA MENTION DU "BON POUR", EXIGEE PAR L'ARTICLE 1326 DU CODE CIVIL DANS SA REDACTION ANTERIEURE A LA LOI N.
ARTICLE 73 DU DÉCRET DU 20 JUILLET 1972
The appellate court's decision was legally justified on the ground that the visit voucher was contrary to this article prohibiting real estate agents from demanding remuneration other than that determined by the mandate.
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98-22661
Real Estate Agency Commission Dispute Post-Circumvention
85-15233
Real Estate Agent Commission and Invalid Mandate
13-13455
Commission Payable Only Post-Sale Deed Validates Agency Mandate Violation
15/204517
Agency Commission Dispute Against Vendors and Purchasers
94-11538
Agency Commission Dispute over Buyer Notification

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 73 DU DÉCRET DU 20 JUILLET 1972

The appellate court's decision was legally justified on the ground that the visit voucher was contrary to this article prohibiting real estate agents from demanding remuneration other than that determined by the mandate.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE :

ATTENDU QUE, SELON L'ARRET ATTAQUE, LA SOCIETE ABRINOR, AYANT RECU MANDAT SANS EXCLUSIVITE DES EPOUX X... DE VENDRE UN IMMEUBLE, A FAIT SOUSCRIRE PAR WATTEAU, CANDIDAT ACQUEREUR, UN "BON DE VISITE" CONTENANT L'ENGAGEMENT DE NE TRAITER QUE PAR L'INTERMEDIAIRE DE L'AGENCE, SOUS PEINE D'AVOIR A PAYER, A TITRE DE CLAUSE PENALE ET DE DOMMAGES-INTERETS, LE MONTANT DE LA COMMISSION STIPULEE A LA CHARGE DES EPOUX X... DANS LE MANDAT DONNE PAR EUX A LA SOCIETE ABRINOR; QUE, WATTEAU AYANT ACQUIS L'IMMEUBLE PAR L'INTERMEDIAIRE D'UNE AUTRE AGENCE, LA SOCIETE ABRINOR L'A ASSIGNE EN PAIEMENT DE LA COMMISSION;

QUE LA COUR D'APPEL L'A DEBOUTEE DE SA DEMANDE AU MOTIF QUE LE BON DE VISITE, CONTENANT UNE PROMESSE UNILATERALE DE VERSEMENT D'UNE SOMME D'ARGENT, NE COMPORTAIT PAS LA MENTION DU "BON POUR", EXIGEE PAR L'ARTICLE 1326 DU CODE CIVIL DANS SA REDACTION ANTERIEURE A LA LOI N. 80-525 DU 12 JUILLET 1980, APPLICABLE EN LA CAUSE; ATTENDU QUE LA SOCIETE ABRINOR FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE LE BON DE VISITE NE CONSTITUERAIT PAS, SELON LE POURVOI, UNE PROMESSE UNILATERALE DE PAYER, AU SENS DE L'ARTICLE SUSVISE, MAIS UN ENGAGEMENT DE FAIRE SOUSCRIT PAR LE FUTUR ACQUEREUR, DE SORTE QUE LA CLAUSE PENALE, SIMPLE ACCESSOIRE DE CET ENGAGEMENT, NE SERAIT PAS SOUMISE A LA FORMALITE DU "BON POUR" ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE L'AGENCE ABRINOR A FAIT SOUSCRIRE A WATTEAU, ACHETEUR EVENTUEL, CONTRAIREMENT AU MANDAT RECU, UN ENGAGEMENT D'EXCLUSIVITE EN SA FAVEUR STIPULANT L'OBLIGATION DE VERSER LA COMMISSION SI LA VENTE ETAIT REALISEE SANS SON INTERMEDIAIRE; QUE, DES LORS, LE BON DE VISITE EST CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 INTERDISANT A L'AGENT IMMOBILIER DE DEMANDER OU DE RECEVOIR, DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, D'AUTRE REMUNERATION OU COMMISSION QUE CELLES DONT LES CONDITIONS SONT DETERMINEES PAR LE MANDAT; QUE, PAR CE MOTIF DE PUR DROIT, SUBSTITUE A CEUX QUE CRITIQUE LE POURVOI, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE; QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 FEVRIER 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE DOUAI.