Sellers' Liability for Void Land Sale and Notary's Scope of Investigation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAWhen sellers transferred land that was subsequently subject to a pre-existing deferred development zone (ZAD) declaration, rendering the sale voidable by the administrative authority, the buyers sought damages from the sellers, who then called their notary in warranty. The appellate court held the notary liable for professional fault because, despite relying on an urban planning certificate that failed to mention the ZAD, the notary should have conducted broader investigations beyond the certificate to ensure the validity of the sale, given that ZAD creation notices were publicly posted and distributed. However, the high court quashed this decision, reasoning that since the urban planning certificate was required to mention all applicable administrative limitations, the notary, having obtained a negative certificate without cause to doubt its accuracy regarding the ZAD, had no further investigative duty, thereby absolving the notary of liability under Article 1382 of the Civil Code.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1382 DU CODE CIVIL, ARTICLE R.214-12 DU CODE DE L'URBANISME; Sellers' Liability for Void Land Sale and Notary's Scope of Investigation: The appellate court held the notary liable for professional fault because, despite relying on an urban planning certificate that failed to mention the ZAD, the notary should have conducted broader investigations beyond the certificate to ensure the validity of the sale, given that ZAD creation notices were publicly posted and distributed. However, the high court quashed this decision, reasoning that since the urban planning certificate was required to mention all applicable administrative limitations, the notary, having obtained a negative certificate without cause to doubt its accuracy regarding the ZAD, had no further investigative duty, thereby absolving the notary of liability under Article 1382 of the Civil Code.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the decision because the Court of Appeal violated this article by incorrectly assessing the professional fault of the notary, which is the underlying basis for liability.
The judgment of the Court of Appeal of Rennes is entirely quashed as a consequence of the cassation.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE :
VU L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QUE LES EPOUX Y..., Z... D'UN TERRAIN A CESSON-SEVIGNE (ILLE-ET-VILAINE), ET DESIRANT VENDRE CE TERRAIN AUX EPOUX X..., SE SONT ADRESSES A CARRE, NOTAIRE, QUI, APRES AVOIR SOLLICITE ET OBTENU LE 9 MAI 1974 LA DELIVRANCE D'UN CERTIFICAT D'URBANISME NE FAISANT MENTION D'AUCUNE LIMITATION AU DROIT DE PROPRIETE DES VENDEURS, A DRESSE LE 17 JUILLET 1974 L'ACTE DE VENTE DU TERRAIN MOYENNANT LE PRIX DE 300 000 FRANCS ; QUE LE DISTRICT URBAIN DE L'AGGLOMERATION RENNAISE, INVOQUANT UN ARRETE PREFECTORAL EN DATE DU 13 MARS 1974 QUI AVAIT CREE UNE ZONE D'AMENAGEMENT DIFFERE (ZAD) DANS LAQUELLE ETAIT INCLUS LE TERRAIN VENDU, A ASSIGNE LES EPOUX Y... ET LES EPOUX X..., SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE R.214-12 DU CODE DE L'URBANISME, POUR FAIRE CONSTATER LA NULLITE DE LA VENTE ET SE FAIRE DECLARER ACQUEREUR AUX LIEU ET PLACE DES EPOUX BAGLIONE ; QUE CEUX-CI ONT RECLAME ALORS DES DOMMAGES-INTERETS AUX EPOUX Y... POUR LE CAS OU LA NULLITE DE LA VENTE SERAIT PRONONCEE, ET QUE CES DERNIERS ONT APPELE EN GARANTIE LE NOTAIRE ;
ATTENDU QUE, POUR CONDAMNER CELUI-CI, APRES AVOIR CONSTATE LA NULLITE DE LA VENTE, A GARANTIR LES EPOUX Y... DES CONDAMNATIONS PRONONCEES CONTRE EUX A LA SUITE DE CETTE NULLITE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR RELEVE QUE LE CERTIFICAT D'URBANISME DELIVRE PAR L'ADMINISTRATION AURAIT DU FAIRE MENTION DE LA ZAD, ET QUE LES ARRETES PREFECTORAUX PORTANT CREATION D'UNE ZAD SONT PUBLIES DANS LE RECUEIL DES ACTES ADMINISTRATIFS AINSI QUE DANS UN JOURNAL DU DEPARTEMENT, SONT AFFICHES DANS LES MAIRIES INTERESSEES ET SONT ADRESSES A DIVERS ORGANISMES CORPORATIFS, EN PARTICULIER AU CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT, ENONCE QUE LE NOTAIRE AVAIT L'OBLIGATION, POUR ASSURER L'EFFICACITE DE L'ACTE QU'IL DEVAIT ETABLIR, DE VERIFIER L'ETENDUE DES DROITS DES VENDEURS AU MOYEN DE TOUS DOCUMENTS UTILES, ET QU'EN LIMITANT SES DILIGENCES A L'OBTENTION D'UN CERTIFICAT D'URBANISME SANS SE LIVRER A DE PLUS AMPLES RECHERCHES, IL AVAIT COMMIS UNE FAUTE PROFESSIONNELLE DE NATURE A ENGAGER SA RESPONSABILITE ;
ATTENDU QU'EN SE DETERMINANT AINSI, ALORS QUE LE CERTIFICAT D'URBANISME DEVAIT MENTIONNER TOUTES LES DISPOSITIONS D'URBANISME ET LES LIMITATIONS ADMINISTRATIVES AU DROIT DE PROPRIETE APPLICABLES AU TERRAIN, LE NOTAIRE, QUI ETAIT EN DROIT D'ADMETTRE, AU VU D'UN CERTIFICAT NEGATIF DONT IL N'AVAIT AUCUNE RAISON DE SOUPCONNER LE CARACTERE ERRONE, QUE LE TERRAIN N'ETAIT PAS COMPRIS DANS UNE ZAD, N'AVAIT PAS D'AUTRES INVESTIGATIONS A EFFECTUER, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN :
CASSE ET ANNULE, EN SON ENTIER, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 11 OCTOBRE 1978 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES, AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ANGERS.