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79-12395 Généré par l'IA

Real Estate Commission Dispute Following Exercise of Preemption Right

Numéro de cause 79-12395
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

Généré par l'IA

In a sale of rural property conditioned on the tenant's right of preemption, where the tenant exercised this right and purchased the property, the appellate court wrongly denied the real estate agents' claim for commissions from both the original buyer and the seller by reasoning that no legal link existed with the tenant and that the preemption rendered the initial sale contract, including commission clauses, void. The Court of Cassation overturned this decision, finding that because the tenant was legally substituted for the original buyers, all obligations, including those concerning commissions owed by the seller, remained applicable under the relevant rural code article, thus requiring a referral back to a different appellate court for a proper legal basis.

Regeste Legislator

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ARTICLE 796 DU CODE RURAL; Real Estate Commission Dispute Following Exercise of Preemption Right: The Court of Cassation overturned this decision, finding that because the tenant was legally substituted for the original buyers, all obligations, including those concerning commissions owed by the seller, remained applicable under the relevant rural code article, thus requiring a referral back to a different appellate court for a proper legal basis.

Mots-clés

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biens immeubles vente droits du locataire droit de préemption cause de l'obligation mandataire

Dispositions légales citées

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ARTICLE 796 DU CODE RURAL
The article was cited in the reasoning leading to the cassation concerning the claim for the 2% commission from the seller, as the appellate court allegedly did not apply its implications regarding the seller's obligations when preemption is exercised.
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23-12985
Public Land Preemption and Real Estate Agent Commission Liability
87-16533
Tenant Preemption Right Commission Dispute
79-11168
Land Sale Commission Dispute Over Preemption Right Exercise
88-12929
Tenant's Right of Preemption and Assumption of Purchaser Obligations
JURITEXT000006973142
Property Sale Preemption Voids Intermediary Commission

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 796 DU CODE RURAL

The article was cited in the reasoning leading to the cassation concerning the claim for the 4% commission from the preemptor (Subileau) as the appellate court allegedly misinterpreted its scope.

ARTICLE 796 DU CODE RURAL

The article was cited in the reasoning leading to the cassation concerning the claim for the 2% commission from the seller, as the appellate court allegedly did not apply its implications regarding the seller's obligations when preemption is exercised.

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Texte complet

SUR LE PREMIER MOYEN :

VU L'ARTICLE 796 DU CODE RURAL ;

ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 14 FEVRIER 1979) QUE PIERRE X... DE MAUPASSANT A, LE 7 MAI 1975, VENDU AUX CONSORTS Y..., PAR L'INTERMEDIAIRE DE LEBRIQUIR ET DE TISON, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DU NON-EXERCICE PAR LE PRENEUR DE SON DROIT DE PREEMPTION, UNE PROPRIETE RURALE DONNEE EN LOCATION A SUBILEAU ; QUE L'ACTE DE VENTE STIPULAIT LE PAIEMENT D'UNE COMMISSION DE 4 % A LA CHARGE DES ACQUEREURS ET DE 2 % A LA CHARGE DU VENDEUR ; QUE LE 3 JUILLET 1975, SUBILEAU A ETE AVISE DE LA CONDITION SELON LAQUELLE IL DEVRAIT PAYER UNE COMM ISSION DE 4 % DU PRIX DE VENTE EN CAS D'ACQUISITION DE SA PART ; QUE SUR DEMANDE DE SUBILEAU, UN JUGEMENT FIXA, POUR L'EXERCICE DE PREEMPTION, LA VALEUR VENALE DE LA PROPRIETE ; QUE LA VENTE FUT CONCLUE A CE PRIX LE 2 JUILLET 1976 ENTRE LE BAILLEUR ET LE PRENEUR ;

ATTENDU QUE POUR DEBOUTER LEBRIQUIR DE SA DEMANDE EN PAIEMENT DE SA COMMISSION DE 4% PAR SUBILEAU L'ARRET ENONCE QU'AUCUN LIEN DE DROIT N'EXISTE ENTRE LUI-MEME ET LES NEGOCIATEURS, QUE L'ARTICLE 796 DU CODE RURAL NE VISE QUE LES CONDITIONS STIPULEES AU BENEFICE DU VENDEUR ET QUE LA VENTE CONSENTIE A SUBILEAU ETAIT DISTINCTE DE CELLE CONSENTIE EN PREMIER LIEU AUX CONSORTS Y..., LAQUELLE ETAIT DEVENUE CADUQUE ; QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE PAR L'EFFET DE LA PREEMPTION SUBILEAU ETAIT SUBSTITUE AUX ACQUEREURS EVINCES, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

ET SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE :

VU L'ARTICLE 796 DU CODE RURAL ;

ATTENDU QUE POUR DEBOUTER LEBRIQUIR DE SA DEMANDE EN PAIEMENT DE SA COMMISSION DE 2 % PAR LE VENDEUR, L'ARRET ENONCE QUE DU FAIT DE LA NON-RENONCIATION PAR SUBILEAU A SON DROIT DE PREEMPTION, LES OBLIGATIONS RELATIVES AU PAIEMENT DES COMMISSIONS NE POUVAIENT PAS ETRE EXECUTEES, LE C OMPROMIS DU 7 MAI 1975 ETANT DEVENU CADUC ; QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LA PREEMPTION MAINTENAIT A LA CHARGE DU VENDEUR TOUTES SES OBLIGATIONS ENVERS LES INTERMEDIAIRES, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LA SECONDE BRANCHE DU DEUXIEME MOYEN ET SUR LE TROISIEME MOYEN :

CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 14 FEVRIER 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN.