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78-13709 Généré par l'IA

Developer v. Nullification of Pre-Construction Purchase Option Contract

Numéro de cause 78-13709
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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The developer appealed a decision nullifying a contract granting a party the option to acquire a house to be built and ordering the reimbursement of the initial payment, arguing the agreement was a simple reservation contract, not a sale agreement or promise to sell, and thus not subject to specific regulatory formalities like registration. The appellate court, however, correctly characterized the agreement as a unilateral promise to sell a dwelling to be constructed, as it granted the option to purchase and committed the seller upon the option's exercise, and found this promise void under the relevant law because it involved a payment from the beneficiary before completion, lacking the required regulatory information, thereby justifying the annulment.

Regeste Legislator

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ARTICLE 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967; Developer v. Nullification of Pre-Construction Purchase Option Contract: The appellate court, however, correctly characterized the agreement as a unilateral promise to sell a dwelling to be constructed, as it granted the option to purchase and committed the seller upon the option's exercise, and found this promise void under the relevant law because it involved a payment from the beneficiary before completion, lacking the required regulatory information, thereby justifying the annulment.

Mots-clés

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contrat de vente contrat d’option nullité des ententes ordre de paiement propriété immobilière droit de préemption

Dispositions légales citées

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ARTICLE 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967
Cited as the legal basis for declaring the unilateral promise of sale null because it involved a payment before the completion of construction.
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16/175567
Developer v. Partner: Nullity of Partnership Agreement Due to Void Land Sale Promise
01-10529
Apartment Purchasers v. Developer and Notary: Contract Nullity and Liability for Restitution
12-20107
Developer's Error on Terrace Size Vitiates Sales Contract Nullity Upheld
01-10589
Purchasers v. Developer and Notary Regarding Contract Nullity and Restitution Liability
91-15424
Real Estate Contract Nullification Due to Purely Potestative Condition

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967

Cited as the legal basis for declaring the unilateral promise of sale null because it involved a payment before the completion of construction.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE :

ATTENDU QUE LA SOCIETE KAUFMAN AND BROAD (SOCIETE KB) FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (PARIS, 5 AVRIL 1978) D'AVOIR DECLARE NUL LE CONTRAT DU 8 OCTOBRE 1973 PAR LEQUEL ELLE CONFERAIT A KUIPERS "LA FACULTE D'ACQUERIR" UNE MAISON DANS L'ENSEMBLE IMMOBILIER QU'ELLE SE PROPOSAIT D'EDIFIER ET DE L'AVOIR CONDAMNEE A RESTITUER A KUIPERS LA SOMME QU'IL LUI AVAIT VERSEE, ALORS, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, QUE L'ARRET A FAUSSEMENT QUALIFIE DE PROMESSE DE VENTE UN CONTRAT DE RESERVATION DE TYPE CLASSIQUE, L'OBLIGATION DE RESERVER UN IMMEUBLE COMPORTANT NECESSAIREMENT UNE OFFRE A LA VENTE AU RESERVATAIRE DANS LE DELAI CONVENU ET AYANT POUR CONTREPARTIE L'OBLIGATION CORRELATIVE DE CONSIGNER UN DEPOT DE GARANTIE ;

QU'IL S'AGISSAIT DONC D'UNE CONVENTION SYNALLAGMATIQUE A L'EXCLUSION DE TOUTE VENTE OU PROMESSE DE VENTE A TERME ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA NULLITE DU CONTRAT PRELIMINAIRE POUR INOBSERVATION DES FORMALITES REGLEMENTAIRES DEPEND DE L'EXISTENCE D'UNE VENTE A TERME OU D'UNE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, COMPORTANT L'OBLIGATION POUR L'ACHETEUR D'EFFECTUER DES VERSEMENTS OU DES DEPOTS ; ET QU'EN L'ESPECE , L'ARRET QUI N'A NI CONSTATE QUE LA VENTE QUI DEVAIT ETRE CONCLUE ETAIT UNE VENTE A TERME, TOUT EN EXCLUANT LA POSSIBILITE D'UNE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT NI RELEVE UN VERSEMENT OU UN DEPOT AUTRE QUE LE DEPOT DE GARANTIE, CONTREPARTIE DE LA RESERVATION, A DONC DE PLUS FORT PRONONCE A TORT LA NULLITE DE LA CONVENTION ET ALORS, ENFIN, QUE LA NULLITE POUR DEFAUT D'ENREGISTREMENT DANS LES DIX JOURS EST INAPPLICABLE A UN CONTRAT DE RESERVATION DE CARACTERE UNIQUEMENT SYNALLAGMATIQUE" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE LE CONTRAT NE COMPORTAIT NI RENSEIGNEMENTS PRECIS, NI LA NOTE TECHNIQUE, NI LA REPRODUCTION DES ARTICLES 32 A 35 DU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967 EXIGES PAR LES ARTICLES 29 ET 31 DE CE DECRET ; QUE, RECHERCHANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, LA COUR D'APPEL A PU DECIDER QUE CETTE CONVENTION NE CONSTITUAIT PAS UN CONTRAT DE RESERVATION, LA SOCIETE KB EN CONFERANT A KUIPERS, QUI L'ACCEPTAIT, LA FACULTE D'ACQUERIR L'IMMEUBLE, NE LUI AYANT PAS SIMPLEMENT RESERVE CELUI-CI, MAIS S'ETANT ENGAGEE A LE LUI VENDRE DANS LE CAS OU, LA MAISON CONSTRUITE, IL FERAIT USAGE DE CETTE FACULTE, MAIS S'ANALYSAIT EN UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE A TERME D'UN IMMEUBLE D'HABITATION A CONSTRUIRE ;

QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ENONCENT, ENFIN, A BON DROIT, QUE COMPORTANT AVANT L'ACHEVEMENT DE LA CONSTRUCTION UN VERSEMENT DE FONDS PAR LE BENEFICIAIRE, CETTE PROMESSE ETAIT NULLE EN VERTU DE L'ARTICLE 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 AUX TERMES DUQUEL EST NULLE TOUTE AUTRE PROMESSE D'ACHAT OU DE VENTE QUE LE CONTRAT PRELEMINAIRE DE RESERVATION PREVU PAR CE MEME ARTICLE 11 ; QUE, PAR CES MOTIFS QUI RENDENT INOPERANTS LES GRIEFS DE LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 AVRIL 1978 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.