Administrator's Restrictive Covenants Voided in Co-Ownership Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe administrator of a bankruptcy estate sold ground-floor commercial units of a building in co-ownership, first establishing a property regulation allowing any commerce provided it did not harm security or neighbors' tranquility, and subsequently including restrictive clauses in each individual sales contract prohibiting certain types of competing businesses. When a subsequent buyer began operating a competing ice cream and pastry business, the original purchasers sued to enforce the non-compete clause, but the appellate court rejected their claim, reasoning that the administrator, by imposing restrictions in the individual sales deeds that were not present or justified in the initial co-ownership regulation, had circumvented the legal prohibition against inserting such restrictions into the regulation itself, rendering those subsequent restrictive clauses inapplicable.
Regeste Legislator
Généré par l'IAAdministrator's Restrictive Covenants Voided in Co-Ownership Sale: When a subsequent buyer began operating a competing ice cream and pastry business, the original purchasers sued to enforce the non-compete clause, but the appellate court rejected their claim, reasoning that the administrator, by imposing restrictions in the individual sales deeds that were not present or justified in the initial co-ownership regulation, had circumvented the legal prohibition against inserting such restrictions into the regulation itself, rendering those subsequent restrictive clauses inapplicable.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE BARTHES, SYNDIC DE LA FAILLITE LUHAN, A MIS EN VENTE, PAR LOTS, UN IMMEUBLE DU DEBITEUR ;
QUE LE REZ-DE-CHAUSSEE A ETE DIVISE EN CINQ MAGASINS ;
QU'APRES AVOIR FAIT ETABLIR UN REGLEMENT DE COPROPRIETE PRECISANT QUE LES MAGASINS POURRONT ETRE UTILISES POUR L'EXERCICE DE N'IMPORTE QUEL COMMERCE OU INDUSTRIE, A LA CONDITION QUE L'ACTIVITE EXERCEE NE NUISE PAS A LA SECURITE DE L'IMMEUBLE ET A LA TRANQUILITE DES VOISINS, BARTHES A VENDU UN MAGASIN AUX EPOUX A... ET UN AUTRE AUX EPOUX X..., Z... DE JUSTE ;
QUE LES ACTES PRECISAIENT LA NATURE DU COMMERCE A EXERCER DANS LES LIEUX ET IMPOSAIENT AUX ACQUEREURS L'OBLIGATION DE NE PAS CONCURRENCER LES AUTRES COMMERCES EXPLOITES DANS L'IMMEUBLE ET DE NE PAS CEDER LES LIEUX A L'EXPLOITANT DE COMMERCES SIMILAIRES ;
QUE CETTE CLAUSE DE NON-CONCURRENCE A ETE REPRODUITE DANS L'ACTE DE LA VENTE CONSENTIE PAR LES EPOUX X... A JUSTE ;
QUE LES EPOUX A..., SE PLAIGNANT DE CE QUE CE DERNIER VENDAIT DES GLACES ET PATISSERIES SEMBLABLES A CELLES QUI FAISAIENT L'OBJET DE LEUR COMMERCE, ONT DEMANDE LA CESSATION DE CETTE ACTIVITE ET DES DOMMAGES-INTERETS ;
QUE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A REJETE CETTE DEMANDE EN ENONCANT QUE JUSTE AVAIT AGI DANS LA LIMITE DES DROITS QU'IL TENAIT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET QUE LES MENTIONS CONTRAIRES DE L'ACTE DE VENTE ETAIENT SANS INFLUENCE SUR LESDITS DROITS ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE LA CLAUSE DE NON-CONCURRENCE FIGURAIT DANS UN CONTRAT INDEPENDANT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET N'AVAIT AUCUN CARACTERE ILLICITE ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RETIENT QUE L'IMMEUBLE A ETE VENDU EN COPROPRIETE PAR BARTHES, SYNDIC DE LA FAILLITE LUHAN ;
QU'IL A ETABLI UN REGLEMENT DE COPROPRIETE PRECISANT QUE LES MAGASINS POUVAIENT ETRE UTILISES A TOUS USAGES ET QU'IL A, ENSUITE, INSERE DANS CHACUN DES ACTES DE VENTE, DES CLAUSES FIXANT IMPERATIVEMENT LA NATURE DES COMMERCES QUI Y SERAIENT EXERCES, AINSI QU'UNE CLAUSE DE NON-CONCURRENCE ;
ATTENDU QU'EN DECLARANT QUE L'Y... DE LA DIVISION DE L'IMMEUBLE, QUI AVAIT IMPOSE AUX COPROPRIETAIRES, DANS CHACUN DES ACTES DE VENTE DES LOTS, DES RESTRICTIONS NON JUSTIFIEES PAR LA DESTINATION DUDIT IMMEUBLE, AVAIT TOURNE L'INTERDICTION LEGALE D'INSERER DE TELLES RESTRICTIONS DANS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, ET QUE CES CLAUSES NE POUVAIENT, EN CONSEQUENCE, RECEVOIR APPLICATION, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 JUIN 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER.