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73-10725 Généré par l'IA

Real Estate Agent Commission Dispute Over Unformed Company Lease

Numéro de cause 73-10725
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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An immobilier agent, tasked with finding premises for a company being formed, sued the founder for commission and damages after a preliminary lease agreement was deemed void because the company failed to form, despite a letter signed by the founder confirming an agreement that stipulated a more detailed contract would follow. The appellate court denied the commission because the lease was neither definitively concluded nor evidenced by a written act signed by the landlord, adhering to the law requiring commission payment only upon an effectively concluded and written lease, and the court correctly assessed the evidence, noting the absence of the landlord's signature on the confirming letter, thus justifying the rejection of the agent's claim.

Regeste Legislator

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ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, REJETTE LE POURVOI; Real Estate Agent Commission Dispute Over Unformed Company Lease: The appellate court denied the commission because the lease was neither definitively concluded nor evidenced by a written act signed by the landlord, adhering to the law requiring commission payment only upon an effectively concluded and written lease, and the court correctly assessed the evidence, noting the absence of the landlord's signature on the confirming letter, thus justifying the rejection of the agent's claim.

Mots-clés

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société immobilière contrat de bail mandataire promesse de contracter versement de dommages-intérêts fondateur

Dispositions légales citées

Généré par l'IA
ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960
This article establishes the condition that a real estate agent's commission is only due after the lease has been effectively concluded and documented in writing, which was the basis for rejecting the claim.
REJETTE LE POURVOI
This is the operative part of the final order dismissing the appeal.
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76-12003
Real Estate Commission Dispute Based on Implied Agency and Correspondence
01-15507
Real Estate Agent Commission and Indemnity Dispute
90-21164
Tenant Failure to Meet Condition Voids Agent Commission Entitlement
06/00707
Real Estate Agent Commission Dispute Following Owner's Sale to Third Party
01-00814
Real Estate Agent Commission Dispute Upon Municipal Preemption

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960

This article establishes the condition that a real estate agent's commission is only due after the lease has been effectively concluded and documented in writing, which was the basis for rejecting the claim.

REJETTE LE POURVOI

This is the operative part of the final order dismissing the appeal.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (PARIS, 1ER DECEMBRE 1972) QUE LA SOCIETE LES BUREAUX MAILLOT (SOCIETE MAILLOT) AGENT IMMOBILIER, CHARGEE PAR MAQUET DE RECHERCHER DES LOCAUX DESTINES AU SIEGE SOCIAL DE LA SOCIETE PROMEGA EN COURS DE CONSTITUTION, DONT IL ETAIT FONDATEUR, A MIS CE DERNIER EN RELATIONS AVEC PEREZ, EN VUE DE LA LOCATION DE LOCAUX SITUES A PARIS (7E), ...;

QUE LA SOCIETE MAILLOT SOUTENANT QU'EN DEPIT D'UN ACCORD INTERVENU ENTRE PEREZ ET MAQUET, CE DERNIER LUI AVAIT FAIT CONNAITRE QUE LA SOCIETE PROMEGA N'AYANT PU SE CONSTITUER, IL Y AVAIT LIEU DE CONSIDERER TOUS LES ACCORDS ANTERIEUREMENT INTERVENUS COMME SANS OBJET, A ASSIGNE MAQUET EN PAIEMENT DE COMMISSION ET DE DOMMAGES ET INTERETS;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET DEFERE D'AVOIR DEBOUTE LA SOCIETE MAILLOT DE SA DEMANDE, ALORS, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DANS LESQUELLES IL ETAIT SOUTENU QUE "LA LETTRE CONSACRANT L'ACCORD DES PARTIES A ETE ADRESSEE PAR L'UN DES COCONTRACTANTS A L'AUTRE, LE SECOND LA RETOURNANT APPROUVEE";

QU'ELLE NE POUVAIT S'ABSTENIR DE RECHERCHER SI L'ACTE PRODUIT N'ETAIT PAS CELUI ADRESSE AU PROPRIETAIRE, LE SECOND EXEMPLAIRE PORTANT LA SIGNATURE DE CELUI-CI, AYANT ETE CONSERVE ABUSIVEMENT PAR LE LOCATAIRE;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS VERIFIE S'IL NE RESULTAIT PAS DES PROPRES DECLARATIONS DU PRENEUR RELATIVES AUX "ACCORDS ANTERIEURS" QUE LA LOCATION AVAIT ETE DEFINITIVEMENT CONCLUE;

QU'ELLE NE POUVAIT, POUR ESTIMER QUE LE CONTRAT N'AVAIT PAS ETE FORME, RELEVER QU'IL N'AVAIT PAS ETE EXECUTE, ALORS, ENFIN, QUE LA COMMISSION EST DUE DES QUE LA LOCATION EST DEFINITIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ECRIT;

QU'EN L'ABSENCE DE TOUTE CONTESTATION SUR LA VALIDITE DE L'ACTE, QUESTION ETRANGERE A LA FORMATION DU CONTRAT, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT FAIRE ETAT, EN TERMES HYPOTHETIQUES, DU DEFAUT DE QUALITE DU "VENDEUR";

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A ENONCE QUE LE TEXTE DE LA LETTRE DACTYLOGRAPHIEE, DU 3 NOVEMBRE 1970, PRODUITE EN PHOTOCOPIE PAR LA SOCIETE MAILLOT ET DONT L'EN-TETE PORTE "PEREZ CLAUDE, 170, RUE DE GRENELLE A PARIS", DECLARE CONFIRMER UN ACCORD VERBAL DE LOCATION POUR DES LOCAUX SITUES A LA MEME ADRESSE, SUIVANT LES CONDITIONS QUI S'Y TROUVENT PREVUES, EN CE QUI CONCERNE NOTAMMENT LE PRIX ET LA DUREE DU BAIL;

QUE CETTE LETTRE PREVOIT EN OUTRE QU'UN "CONTRAT DETAILLE RESUMANT L'ENSEMBLE DE LA SITUATION DES LOCAUX, LEURS CONDITIONS D'INSTALLATION ET D'AMENAGEMENT SERA ETABLI SOUS QUARANTE-HUIT HEURES, AINSI QUE LE CONTRAT DEFINITIF";

QUE LE TEXTE DE CETTE LETTRE EST SUIVI DE LA MENTION "BON POUR ACCORD", D'UNE SIGNATURE ET D'UN VISA DONT IL N'EST PAS CONTESTE QU'ILS SONT DE LA MAIN DE MAQUET;

QU'IL EST EGALEMENT ACQUIS AUX DEBATS QUE MAQUET A ECRIT, LE 26 NOVEMBRE 1970, A LA SOCIETE MAILLOT QUE LA SOCIETE PROMEGA N'AYANT PU SE CONSTITUER, "IL EST BIEN EVIDENT QUE TOUS LES ACCORDS ANTERIEURS INTERVENUS DOIVENT ETRE CONSIDERES COMME SANS OBJET", ET QU'EN FAIT, IL EST CONSTANT, QUELLE QUE SOIT LA PORTEE DES ACCORDS AUXQUELS IL EST AINSI FAIT REFERENCE, QU'ILS N'ONT EU AUCUNE SUITE DANS LES RAPPORTS ENTRE PEREZ ET MAQUET;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RELEVE A BON DROIT QU'EN APPLICATION DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960 APPLICABLE EN LA CAUSE, AUCUNE COMMISSION NE PEUT ETRE PERCUE PAR UN AGENT IMMOBILIER AVANT QUE LA LOCATION AIT ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT;

QU'EN L'ESPECE, EN DECIDANT QUE LES CIRCONSTANCES DE FAIT FONT APPARAITRE QUE LA LOCATION DONT IL S'AGIT N'A ETE NI EFFECTIVEMENT CONCLUE, NI CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT ET, QU'A DEFAUT D'ETRE REVETUE DE LA SIGNATURE DE SON REDACTEUR SUPPOSE, PEREZ, LA LETTRE PRODUITE EN PHOTOCOPIE N'ENGAGEAIT EN AUCUNE FACON LA PARTIE AVEC LAQUELLE MAQUET ETAIT CENSE TRAITER, LA COUR D'APPEL, DES LORS QU'IL APPARTENAIT A LA SOCIETE MAILLOT, DEMANDEUR A L'INSTANCE, DE RAPPORTER LA PREUVE DE L'EXISTENCE DE L'ACCORD DONT ELLE SE PREVALAIT, A REPONDU AUX CONCLUSIONS INVOQUEES ET, SANS FONDER SA DECISION SUR LE DEFAUT D'EXECUTION DU PRETENDU CONTRAT, N'A FAIT QU'USER DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION DES ELEMENTS DE PREUVE QUI LUI ETAIENT SOUMIS;

QU'AINSI, ABSTRACTION FAITE DU MOTIF CRITIQUE PAR LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN, QUI PEUT ETRE TENU POUR SURABONDANT, LA COUR D'APPEL A JUSTIFIE SA DECISION;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER DECEMBRE 1972 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.