Adjacent Property Owner v. Neighboring Lot Owners Regarding Construction Covenant Violation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner initiated legal action against the owners of an adjacent lot, seeking the demolition of a construction project and restoration of the land level, asserting that the construction violated the approved development plan's covenants regarding implantation and volume, specifically limiting construction to one story over a ground floor with annexes up to two meters high. The appellate court upheld the requirement to conform the new construction to the covenant, reasoning that by demolishing the prior building on the lot, the owners were relegated to the status of owning an "ordinary lot" and could not benefit from any special derogations that might have applied to the previous structure, and further, the court was not required to suspend the enforcement deadline pending the obtainment of a new administrative building permit.
Regeste Legislator
Généré par l'IAAdjacent Property Owner v. Neighboring Lot Owners Regarding Construction Covenant Violation: The appellate court upheld the requirement to conform the new construction to the covenant, reasoning that by demolishing the prior building on the lot, the owners were relegated to the status of owning an "ordinary lot" and could not benefit from any special derogations that might have applied to the previous structure, and further, the court was not required to suspend the enforcement deadline pending the obtainment of a new administrative building permit.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe final order explicitly rejects the appeal, which is the main dispositive act.
Texte complet
SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE CASTETS, PROPRIETAIRE DU LOT N° 34 DU LOTISSEMENT DE LASSEGUETTE, A ASSIGNE DAUGAREIL ET LA SARL TARNOSIENNE DU BATIMENT, PROPRIETAIRE DU FOND CONTIGU N° 33, EN DEMOLITION DE LA CONSTRUCTION COMMENCEE SUR LE LOT N° 33, EN REMISE DE TERRAIN AU NIVEAU OU IL SE TROUVAIT AVANT LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX ET POUR FAIRE RESPECTER LES CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES APPROUVE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 19 DECEMBRE 1960 CONCERNANT L'IMPLANTATION ET LE VOLUME DES CONSTRUCTIONS, QUI NE SAURAIENT ETRE DIFFERENTES DE CELLES QUI EXISTAIENT SUR LEDIT LOT ET AVAIENT ETE DEMOLIES ET QUI NE POUVAIENT COMPORTER AU MAXIMUM QU'UN ETAGE SUR REZ-DE-CHAUSSEE, CELUI-CI POUVANT ETRE ELEVE JUSQU'A 2 METRES DU SOL POUR L'AMENAGEMENT D'ANNEXES ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR CONDAMNE LES PROPRIETAIRES DU LOT 33 A RENDRE, SOUS ASTREINTE, LA CONSTRUCTION PAR EUX ENTREPRISE CONFORME AUX PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 27 DU CAHIER DES CHARGES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE CET ARTICLE NE VISE QUE LES CONSTRUCTIONS QUI PEUVENT ETRE EDIFIEES SUR LES LOTS NON CONSTRUITS, QUE LES JUGES DU FAIT ONT DENATURE LE CAHIER DES CHARGES EN DECIDANT, EN MECONNAISSANCE DE SES STIPULATIONS, QU'UNE FOIS DEMOLI LE BATIMENT EXISTANT SUR LEUR LOT, DAUGAREIL ET LA SOCIETE TARNOSIENNE S'ETAIENT RETROUVES EN POSSESSION D'UN LOT ORDINAIRE ;
QUE LA COUR D'APPEL AURAIT DU RECHERCHER QU'ELLE ETAIT LA DESTINATION ANCIENNE DU LOT ET CONSTATER QUE LA CONSTRUCTION DETRUITE N'ETAIT PAS A USAGE COLLECTIF ;
QUE FAUTE D'AVOIR AINSI PROCEDE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
QU'AU DEMEURANT LA CONSTRUCTION EDIFIEE ANCIENNEMENT SUR LE LOT 33 ETAIT D'USAGE COLLECTIF, AINSI QUE LES DEMANDEURS AU POURVOI L'AVAIENT FAIT VALOIR DANS LEURS ECRITURES D'APPEL ;
QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE SOLIDAIREMENT DAUGAREIL ET LA SOCIETE TARNOSIENNE DU BATIMENT, SOUS ASTREINTE DE 50 FRANCS PAR JOUR DE RETARD PENDANT TROIS MOIS ET CE DANS UN DELAI DE QUATRE MOIS A PARTIR DU JOUR DE LA SIGNIFICATION DE L'ARRET, A RENDRE CONFORME AUX PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 27 DU CAHIER DES CHARGES LA CONSTRUCTION EDIFIEE SUR LEUR LOT, SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS PAR LESQUELLES ILS FAISAIENT VALOIR QU'ILS NE POUVAIENT RIEN ENTREPRENDRE SANS AVOIR OBTENU UN NOUVEAU PERMIS ET SOLLICITAIENT QUE LA CONDAMNATION POUR MISE EN CONFORMITE SOUS ASTREINTE N'INTERVIENNE, LE CAS ECHEANT, QU'A COMPTER DE LA DELIVRANCE DU NOUVEAU PERMIS ;
MAIS ATTENDU D'ABORD QUE PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE DES CLAUSES DIVERGENTES DU CAHIER DES CHARGES, EXCLUSIVE DE LA DENATURATION ALLEGUEE, LES JUGES DU FOND ONT ESTIME QUE "SI LA CONSTRUCTION EDIFIEE SUR LE LOT 33 VENAIT A ETE DEMOLIE, LE PROPRIETAIRE RETROUVAIT UN LOT ORDINAIRE ET NE POUVAIT INVOQUER LES DEROGATIONS SPECIALEMENT PREVUES POUR LES TITULAIRES DES LOTS 17 A 23 OU 29 A 31 ;
QU'IL NE POUVAIT AINSI EDIFIER SUR SON LOT QU'UNE HABITATION COMPORTANT AU MAXIMUM UN ETAGE SUR REZ-DE-CHAUSSEE, CELUI-CI POUVANT ETRE ELEVE JUSQU'A 2 METRES DU SOL POUR L'AMENAGEMENT D'ANNEXES" ;
ATTENDU ENSUITE QUE LES JUGES DU FOND AVAIENT SUBORDONNE L'EXECUTION SOUS ASTREINTE DE LEUR DECISION A UN DELAI DE QUATRE MOIS A PARTIR DU JOUR DE LA SIGNIFICATION DE L'ARRET, ET N'AVAIENT PAS A SE PREOCCUPER DE L'INCIDENCE EVENTUELLE SUR L'EXECUTION DE LEUR DECISION D'UN ACTE ADMINISTRATIF INDIVIDUEL ;
QUE LA COUR D'APPEL A AINSI JUSTIFIE SA DECISION SANS ENCOURIR LES GRIEFS DU POURVOI ;
D'OU IL SUIT QU'AUCUN DES MOYENS NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 MARS 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU.