Cinema Right of Passage Dispute After Servitude Termination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a dispute over a right of passage claimed by the operator of a cinema located on a property contiguous to another, stemming from a prior agreement where a passage right had been granted in exchange for renouncing another servitude, but this agreement was later terminated, and subsequent property sales by the claimant's predecessor left the cinema with only one public exit, which became insufficient due to safety regulations requiring a second exit for a cinema. The Court dismissed the appeal, holding that the lower courts have the sovereign power to determine whether a property is effectively landlocked based on the actual needs of its use, including commercial operations and applicable administrative regulations, finding that the termination of the prior agreement and the existing single exit constituted an effective state of encirclement justifying the necessary right of passage for the continued operation of the commercial establishment.
Regeste Legislator
Généré par l'IAPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI; Cinema Right of Passage Dispute After Servitude Termination: The Court dismissed the appeal, holding that the lower courts have the sovereign power to determine whether a property is effectively landlocked based on the actual needs of its use, including commercial operations and applicable administrative regulations, finding that the termination of the prior agreement and the existing single exit constituted an effective state of encirclement justifying the necessary right of passage for the continued operation of the commercial establishment.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe appeal was dismissed based on the reasoning provided in the preceding considerations regarding the sovereign power of the lower court judges.
Texte complet
SUR LES QUATRE MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE, DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE L'IMMEUBLE APPARTENANT AUX CONSORTS X..., ... A NICE, EST CONTIGU A CELUI QUI APPARTIENT A CHAUVET;
QUE CE DERNIER L'A DONNE EN LOCATION A LA SOCIETE AZURA POUR L'EXPLOITATION D'UN CINEMA;
QUE LA SALLE DE SPECTACLE AVAIT, AUTREFOIS, SON ENTREE PRINCIPALE ... ET UNE ISSUE DE SECOURS SUR LA RUE DE LA REPUBLIQUE;
QUE, LE 7 JUIN 1925, LES DEUX Z... VOISINS ONT PASSE UNE CONVENTION PORTANT RENONCIATION RECIPROQUE A DIVERSES SERVITUDES;
QU'EN PARTICULIER, LES CONSORTS A..., Z... DU TERRAIN QUI APPARTIENT ACTUELLEMENT A CHAUVET, ONT RENONCE A LEUR SERVITUDE DE PASSAGE SUR L'IMMEUBLE 54 RUE DE LA REPUBLIQUE, ETANT ASSURES QUE LES CONSORTS X... LEUR CONSENTIRAIENT LA LOCATION D'UN DROIT DE PASSAGE A TRAVERS LE COULOIR VOUTE DE LEUR IMMEUBLE, DROIT QUI LEUR A ETE ACCORDE PAR BAIL DU 5 JUILLET 1925, RENOUVELE A PLUSIEURS REPRISES;
QUE LES CONSORTS X..., AYANT DENONCE CE BAIL LE 30 SEPTEMBRE 1965, ONT ASSIGNE LES CONSORTS A..., AUX DROITS DESQUELS SE TROUVE AUJOURD'HUI CHAUVET, EN VALIDATION DE CONGE;
QUE CEUX-CI, QUI AVAIENT VENDU EN 1951 ET 1956 A DES TIERS LA PARTIE DE LEUR ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE SUR LE BOULEVARD RISSO ET NE S'ETAIENT RESERVES, ENTRE LES IMMEUBLES VENDUS QU'UN PASSAGE, L'ENTREE PRINCIPALE DU CINEMA NE SE TROUVANT PLUS SUR CETTE VOIE MAIS SE PRATIQUANT PAR LE PASSAGE ABOUTISSANT RUE DE LA REPUBLIQUE, ONT FORME UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE TENDANT A SE VOIR RECONNAITRE UNE SERVITUDE DE PASSAGE;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR RECONNU AU FONDS CHAUVET, POUR L'EXPLOITATION DU CINEMA, UN DROIT DE PASSAGE SUR LE FONDS X..., AU MOTIF QUE CE CINEMA N'AYANT QU'UNE SEULE ISSUE SUR LA VOIE PUBLIQUE, UNE SECONDE SORTIE ETAIT OBLIGATOIRE EN APPLICATION DES REGLEMENTS DE SECURITE ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LE FONDS LUI-MEME N'EST PAS ENCLAVE PUISQU'IL DISPOSE D'UNE ISSUE, QUE C'EST SEULEMENT LA NATURE DU COMMERCE EXERCE PAR SON LOCATAIRE QUI EXIGE UNE SECONDE ISSUE;
QU'IL N'Y A PAS ENCLAVE QUAND IL EXISTE UNE ISSUE SUR LA VOIE PUBLIQUE;
QUE, SI LE DROIT A UNE SERVITUDE DE PASSAGE PEUT ETRE ACCORDE QUAND LA PREMIERE ISSUE EST INSUFFISANTE, IL NE PEUT ETRE RECONNU UNE DEUXIEME ISSUE;
QU'IL EST ENCORE SOUTENU QU'UNE SERVITUDE DE PASSAGE NE PEUT ETRE CREEE QU'AU PROFIT D'UN FONDS, C'EST-A-DIRE D'UN IMMEUBLE, TERRAIN OU CONSTRUCTION, MAIS NON AU BENEFICE D'UNE PERSONNE OU D'UNE ENTREPRISE COMMERCIALE ET QU'IL RESULTAIT DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET QUE C'ETAIT LE Y... DU FONDS ENCLAVE QUI AVAIT, A DEUX REPRISES, CREE LUI-MEME CET ETAT D'ENCLAVE, UNE PREMIERE FOIS EN RENONCANT A SON DROIT DE PASSAGE LE 7 JUIN 1925, UNE SECONDE FOIS, EN VENDANT EN 1951 ET 1956, LA PARTIE DE SES IMMEUBLES QUI DONNAIT SUR LE BOULEVARD RISSO;
QU'ENFIN, IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR ACCORDE AU FONDS CHAUVET UNE SERVITUDE DE PASSAGE SUR LE FONDS X... AU MOTIF QUE BIEN QUE CETTE SERVITUDE NE SATISFASSE PAS COMPLETEMENT LES REGLEMENTS DE SECURITE, LE PASSAGE LITIGIEUX PERMETTRAIT DE BENEFICIER DES POSSIBILITES D'ASSOUPLISSEMENT DE CES MESURES, ALORS QUE, D'UNE PART, IL S'AGIT LA D'UN MOTIF PUREMENT HYPOTHETIQUE ET QUE, D'AUTRE PART, L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE NE PEUT ETRE LIEE NI A LA NATURE DE L'EXPLOITATION ENVISAGEE NI AUX MODIFICATIONS POSSIBLES DES REGLEMENTATIONS ADMINISTRATIVES ET QUE SURTOUT L'ARRET NE POUVAIT, SANS CONTREDIRE LA CHOSE JUGEE PAR UN PRECEDENT ARRET, ADMETTRE QU'IL ETAIT SANS INTERET DE RECHERCHER SI LES CONSORTS A... AURAIENT PU CREER UN PASSAGE SUR LES FONDS LEUR APPARTENANT, AU LIEU DE VENDRE LES FONDS QUI BORDAIENT LA VOIE PUBLIQUE;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND DISPOSENT D'UN POUVOIR SOUVERAIN POUR APPRECIER, D'APRES L'ETAT DES LIEUX ET LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, SI UN FONDS EST OU NON ENCLAVE;
QUE, DE MEME, ILS APPRECIENT SOUVERAINEMENT SI L'ISSUE DONT DISPOSE UN FONDS SUR LA VOIE PUBLIQUE POUR SON EXPLOITATION AGRICOLE, INDUSTRIELLE OU COMMERCIALE EST SUFFISANTE ET SI L'ENCLAVE EST OU NON LE RESULTAT D'OPERATIONS VOLONTAIRES;
ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RETIENNENT QUE, SI LE FONDS A... SUR LEQUEL ETAIT EXPLOITEE CETTE SALLE DE SPECTACLE N'ETAIT PAS ENCLAVE AUSSI LONGTEMPS QU'IL DISPOSAIT " DES ISSUES SUR LA VOIE PUBLIQUE CORRESPONDANT A SES BESOINS, COMPTE TENU DE LA REGLEMENTATION ADMINISTRATIVE APPLICABLE L'ETAT D'ENCLAVE A ETE REALISE PAR LE CONGE DELIVRE PAR LES CONSORTS X... LE 17 MARS 1965;
QUE, DES LORS, CHAUVET EST FONDE A RECLAMER A SES VOISINS LE PASSAGE NECESSAIRE A L'EXPLOITATION DE SON FONDS, FUT-ELLE COMMERCIALE LES REGLES ADMINISTRATIVES DE SECURITE EXIGEANT DEUX ISSUES SITUEES SUR DES VOIES DISTINCTES CONVENABLEMENT ESPACEES ";
QUE, DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN, LA COUR D'APPEL A DECIDE QUE L'ENCLAVE N'ETAIT PAS LE RESULTAT D'UN ACTE VOLONTAIRE DU Y... DU FONDS DOMINANT;
ATTENDU QUE, PAR CES SEULS MOTIFS QUI NE SONT PAS HYPOTHETIQUES, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE JUSTIFIE;
D'OU IL SUIT QU'EN AUCUN DE SES MOYENS, LE POURVOI NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 2 MAI 1972, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE