Notary Deed Validity Against Bankruptcy Estate in Real Estate Substitution Case
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed a lower court's decision that refused to render a notary's deed, concerning the sale of an apartment under construction, ineffective against a bankruptcy estate. The original transaction involved a private agreement for an apartment which was subsequently abandoned; the buyers then executed a notarized deed for a different, still-under-construction apartment at the same price, with the initial payment being applied to the second purchase. The Court reasoned that although the lower court characterized the second sale as a substitution of one obligation for another, the factual findings—that the buyers received a different asset in exchange for the payment made under the initial agreement—constituted a *dation en paiement* (payment in kind) under the relevant commercial code article, which should have rendered the transaction opposable to the estate if it had been deemed as such.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 477 ANCIEN DU CODE DE COMMERCE; Notary Deed Validity Against Bankruptcy Estate in Real Estate Substitution Case: The original transaction involved a private agreement for an apartment which was subsequently abandoned; the buyers then executed a notarized deed for a different, still-under-construction apartment at the same price, with the initial payment being applied to the second purchase. The Court reasoned that although the lower court characterized the second sale as a substitution of one obligation for another, the factual findings—that the buyers received a different asset in exchange for the payment made under the initial agreement—constituted a *dation en paiement* (payment in kind) under the relevant commercial code article, which should have rendered the transaction opposable to the estate if it had been deemed as such.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article defines the concept of 'dation en paiement' (giving in payment), which was the central legal issue justifying the cassation of the lower court's decision.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE :
VU L'ARTICLE 477 ANCIEN DU CODE DE COMMERCE, APPLICABLE EN LA CAUSE;
ATTENDU QU'IL Y A DATION EN PAIEMENT, AU SENS DE CE TEXTE, LORSQU'IL EST REMIS AU CREANCIER AUTRE CHOSE QUE L'OBJET MEME DE LA DETTE; ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, QUE, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 21 SEPTEMBRE 1957, CRISTINI, PROMOTEUR-CONSTRUCTEUR, AVAIT VENDU AUX CONSORTS X..., POUR LE PRIX DE SIX MILLIONS D'ANCIENS FRANCS, PAYE COMPTANT, UN APPARTEMENT DANS UN IMMEUBLE QUI DEVAIT ETRE BATI A NICE, RUE DU GRAND-PIN; QU'AYANT RENONCE PAR LA SUITE A CE PROJET DE CONSTRUCTION, CRISTINI VENDIT AUXDITS CONSORTS, SUIVANT ACTE NOTARIE DU 13 JUIN 1958, POUR LE MEME PRIX, AVEC PRISE DE POSSESSION A COMPTER DU 31 MARS 1959, UN APPARTEMENT DANS UN IMMEUBLE EN COURS DE CONSTRUCTION A ...; QUE, LA FAILLITE DE CRISTINI AYANT ETE PRONONCEE LE 26 JANVIER 1959, AVEC FIXATION AU 30 JUIN 1957 DE LA DATE DE CESSATION DES PAIEMENTS, PIN, AGISSANT EN QUALITE DE SYNDIC, A DEMANDE QUE L'ACTE NOTARIE DU 13 JUIN 1958 SOIT DECLARE INOPOSABLE DE DROIT A LA MASSE;
ATTENDU QUE, POUR REJETER CETTE DEMANDE, L'ARRET ENONCE QUE LEDIT ACTE, PORTANT SUR UN LOGEMENT EN COURS DE CONSTRUCTION, INHABITABLE ET DONT LA LIVRAISON ETAIT ASSORTIE D'UN TERME, NE POUVAIT CONSTITUER UNE DATION EN PAIEMENT, QUE " CETTE VENTE CONSTITUE UNE OPERATION ABSOLUMENT INDEPENDANTE DE CELLE CONSTATEE PAR LE SOUS SEING PRIVE DU 21 SEPTEMBRE 1957 QUE LES PARTIES AVAIENT ANNULEE "; " QUE L'ACTE AUTHENTIQUE DU 13 JUIN 1958 NE CONTIENT AUCUNE REFERENCE A CE SOUS SEING PRIVE ET A SON OBJET "; " QUE LE LOGEMENT ACHETE PAR LES CONSORTS X... LE 13 JUIN 1958 NE CORRESPOND PAS EXACTEMENT A CELUI QUI LEUR AVAIT ETE PROMIS LE 21 SEPTEMBRE 1957 "; " QU'ON SE TROUVE EN PRESENCE DE DEUX CONVENTIONS INDEPENDANTES L'UNE DE L'AUTRE PORTANT VENTE DE CHOSES FUTURES ET DONT LA PREMIERE A ETE ANNULEE; QU'IL Y A EU SUBSTITUTION D'UNE OBLIGATION A UNE AUTRE ET NON PAS EXTINCTION DEFINITIVE DE LA PREMIERE OBLIGATION PAR LA SECONDE AU MOYEN D'UN PAIEMENT ";
ATTENDU CEPENDANT QUE L'ARRET CONSTATE QUE LE PRIX VERSE PAR LES CONSORTS X... EN SEPTEMBRE 1957 AVAIT ETE AFFECTE A L'ACHAT DU LOGEMENT ACQUIS PAR EUX LE 13 JUIN 1958, ET QU'IL ETAIT STIPULE DANS L'ACTE NOTARIE QUE LES ACQUEREURS " SERONT PROPRIETAIRES DES PARTIES D'IMMEUBLE PRESENTEMENT VENDUES A COMPTER DE CE JOUR "; QU'EN STATUANT AINSI QU'ELLE L'A FAIT, ALORS QU'IL RESULTE DE CES ENONCIATIONS QUE LESDITS ACQUEREURS AVAIENT, PAR L'ACTE DU 13 JUIN 1958, RECU DE CRISTINI, EN CONTREPARTIE DU PRIX VERSE EN SEPTEMBRE 1957, UNE CHOSE AUTRE QUE CELLE QUI LEUR ETAIT DUE EN VERTU DE LA CONVENTION INITIALE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE;
PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN :
CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER, CHAMBRES REUNIES, LE 17 MAI 1971; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CHAMBERY.