Commercial Lessee Eviction and Unauthorized Improvements Compensation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial lessee, who ceased business operations, faced eviction proceedings initiated by the building administrator seeking validation of the termination notice and refusal of lease renewal and eviction indemnity; the lessee counter-claimed for eviction indemnity and reimbursement for improvements made to the premises. The appellate court upheld the rejection of the reimbursement claim, which the lessee argued should be governed by Civil Code Article 555, equating an unauthorized improver to a bad-faith possessor. The high court affirmed this decision, reasoning that Article 555 is inapplicable when the lease agreement itself, by stipulating the tenant must return the premises in their original state and prohibiting changes without authorization, implicitly or explicitly governs the fate of works executed by the tenant, thereby excluding the statutory right to compensation for unauthorized alterations.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 555 DU CODE CIVIL; Commercial Lessee Eviction and Unauthorized Improvements Compensation Dispute: The appellate court upheld the rejection of the reimbursement claim, which the lessee argued should be governed by Civil Code Article 555, equating an unauthorized improver to a bad-faith possessor. The high court affirmed this decision, reasoning that Article 555 is inapplicable when the lease agreement itself, by stipulating the tenant must return the premises in their original state and prohibiting changes without authorization, implicitly or explicitly governs the fate of works executed by the tenant, thereby excluding the statutory right to compensation for unauthorized alterations.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation found this article inapplicable because the lease agreement implicitly regulated the fate of the works carried out by the tenant, thus excluding the application of the general principle stated in Article 555.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE GARABED X... A, EN 1955, PRIS EN LOCATION DANS UN IMMEUBLE DU PRE-SAINT-GERVAIS UNE REMISE POUR Y EXERCER UN COMMERCE DE BOYAUX SALES;
QU'APRES AVOIR NOTAMMENT FAIT SOMMATION A CE LOCATAIRE DE METTRE FIN AU MANQUEMENT AU BAIL RESULTANT DE LA CESSATION DE TOUTE EXPLOITATION DANS LES LIEUX LOUES, ET LUI AVOIR DONNE CONGE POUR LE 1ER JUILLET 1967 AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT ET D'INDEMNITE D'EVICTION, L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE DE L'IMMEUBLE L'A ASSIGNE EN VALIDATION DE CONGE ET EN EXPULSION;
QUE GARABED X... A CONCLU A L'IRRECEVABILITE ET AU MAL-FONDE DE CETTE DEMANDE ET A SOLLICITE RECONVENTIONNELLEMENT LE PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION ET LE REMBOURSEMENT DE TRAVAUX PAR LUI EFFECTUES DANS LES LIEUX LOUES;
QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A, AVANT DIRE DROIT SUR LE BIEN-FONDE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT, ORDONNE UNE EXPERTISE ET A DEBOUTE GARABED X... DE SA DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES TRAVAUX;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR REJETE CETTE DEMANDE DE REMBOURSEMENT DE TRAVAUX, ALORS SELON LE MOYEN, QUE LE LOCATAIRE QUI A, SANS AUTORISATION DU BAILLEUR EXECUTE DES TRAVAUX DANSLES LIEUX LOUES DOIT ETRE ASSIMILE AU POSSESSEUR DE MAUVAISE FOI AYANT CONSTRUIT SUR LE TERRAIN D'AUTRUI, ET PEUT, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL, PRETENDRE AU REMBOURSEMENT SOIT DE LA PLUS-VALUE DONNEE AU FONDS SOIT DU PRIX DES MATERIAUX ET DE LA MAIN-D'OEUVRE, LORSQUE LE BAILLEUR CONSERVE LES TRAVAUX A SON PROFIT ET QUE, COMME EN L'ESPECE, LE BAIL NE PREVOIT PAS QU'ILS DOIVENT REVENIR AU BAILLEUR SANS INDEMNITE;
MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL EST INAPPLICABLE LORSQUE LES TRAVAUX LITIGIEUX ONT ETE EFFECTUES A LA SUITE D'UNE CONVENTION QUI REGLE, FUT-CE IMPLICITEMENT, LE SORT DES OUVRAGES EDIFIES PAR LE LOCATAIRE, ET FAIT LA LOI DES PARTIES;
ATTENDU QUE, POUR DEBOUTER GARABED X... DE SA DEMANDE DE REMBOURSEMENT, LES JUGES DU FOND RETIENNENT QU'AUX TERMES DU BAIL LIANT LES PARTIES, CE LOCATAIRE S'ETAIT ENGAGE A RESTITUER LES LIEUX DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVAIENT LORS DE LA PREMIERE LOCATION, DE MEME QU'A NE FAIRE DANS LES LIEUX AUCUN CHANGEMENT SANS AUTORISATION DU BAILLEUR, ET QU'IL NE JUSTIFIE PAS D'UNE TELLE AUTORISATION;
QU'AINSI, ILS ONT, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DE LA COMMUNE INTENTION DES CONTRACTANTS, ESTIME QUE CES DISPOSITIONS DU BAIL IMPLIQUAIENT L'ABSENCE D'INDEMNISATION PAR LE BAILLEUR DES TRAVAUX EFFECTUES IRREGULIEREMENT SANS SON AUTORISATION;
D'OU IL SUIT QUE L'APPLICATION DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL ETANT EXCLUE PAR L'EFFET DE LA CONVENTION, LE MOYEN N'EST PAS FONDE, ET QUE L'ARRET, MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 JUILLET 1972, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS