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72-12738 Généré par l'IA

Lenders v. Notary and Regional Guarantee Fund Regarding Loan Secured by Restricted Land

Numéro de cause 72-12738
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Partiellement admis (Partially Allowed)
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Synthèse Legislator

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Lenders sued a notary and others after a loan secured by mortgaged land, which the borrower had acquired from a municipality subject to restrictive covenants (including building obligations and non-resale restrictions), did not yield full repayment upon forced sale. The appellate court found the notary liable for professional negligence, holding that by failing to disclose these specific covenants from the original land purchase in the loan agreement, he breached his duty to enlighten the parties and verify the facts necessary for the transaction's effectiveness, thereby causing the lenders' loss, which the lower court established through the lenders' assertion that they would not have invested had they known the true situation. However, the high court partially quashed the decision because the appellate court failed to explicitly establish the notary's proven default as required by professional guarantee regulations before holding the regional guarantee fund liable for the damages.

Regeste Legislator

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Lenders v. Notary and Regional Guarantee Fund Regarding Loan Secured by Restricted Land: The appellate court found the notary liable for professional negligence, holding that by failing to disclose these specific covenants from the original land purchase in the loan agreement, he breached his duty to enlighten the parties and verify the facts necessary for the transaction's effectiveness, thereby causing the lenders' loss, which the lower court established through the lenders' assertion that they would not have invested had they known the true situation. However, the high court partially quashed the decision because the appellate court failed to explicitly establish the notary's proven default as required by professional guarantee regulations before holding the regional guarantee fund liable for the damages.

Mots-clés

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prêteur notaire droit foncier gage immobilier fonds de garantie manquement au devoir
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04-13666
Lender v. Borrower and Notary Regarding Defective Mortgage Registration
09-14540
Notary Indemnity for Failed Land Sale Promise and Misinterpretation of Damages Claim
91-15746
Regional Notarial Guarantee Fund v. Guarantors (Promissory Note Subrogation)
70-13028
Notary Clients Sue Guardian, Administrator, and Guarantee Fund Over Failed Land Acquisition
05-13634
Borrowers v. Lending Bank and Notary (Mortgage Foreclosure and Fraud Claims)

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 12, ALINEA 1ER, DU DECRET DU 20 MAI 1955 SUR LA GARANTIE PROFESSIONNELLE DES NOTAIRES

The Court of Cassation annulled the decision because the lower court did not establish the notary's default, which is required under this article for the guarantee fund to be liable.

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Texte complet

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE PAR ACTE DU 24 JUILLET 1964 DE MOUNIER, NOTAIRE, Y... ET AUTRES, REPRESENTES PAR LAUGER QUI AVAIT NEGOCIE L'EMPRUNT, ONT PRETE LA SOMME DE 375000 FRANCS A SOLA QUI LEUR A CONSENTI HYPOTHEQUE SUR DES TERRAINS PAR LUI ACQUIS DE LA COMMUNE DE VALDEBLORE LE 18 SEPTEMBRE 1958, QUE, FAUTE DE REMBOURSEMENT, LES CREANCIERS ONT POURSUIVI LA VENTE DU GAGE, QUE LA COMMUNE DE VALDEBLORE A OBTENU L'INSERTION AU CAHIER DES CHARGES DE L'ADJUDICATION D'UNE CLAUSE DE L'ACTE DU 18 SEPTEMBRE 1958 IMPOSANT A SOLA DIVERSES OBLIGATIONS, NOTAMMENT CELLE D'EDIFIER UN HOTEL SUR LE TERRAIN ACQUIS, D'AMENAGER SA VIABILITE ET INTERDISANT TOUTE REVENTE SANS L'AUTORISATION DE LA COMMUNE, QUE LE PRIX DE LA VENTE N'AYANT PAS PERMIS DE REMBOURSER LES CREANCIERS HYPOTHECAIRES, CEUX-CI ONT FAIT ASSIGNER LE NOTAIRE, SON ASSUREUR, LA COMPAGNIE WINTERTHUR ET LA CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE EN REPARATION DE CE PREJUDICE ;

ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, POUR FAIRE DROIT A CETTE DEMANDE, CONSIDERE QUE LE NOTAIRE QUI N'AVAIT PAS RELATE DANS L'ACTE DE PRET LA CLAUSE DONT S'EST PREVALU L'ANCIEN PROPRIETAIRE ET N'EN AVAIT PAS TENU LES PRETEURS INFORMES, AVAIT MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL ALORS QUE LES STIPULATIONS AU PROFIT DE LA COMMUNE DE VALDEBLORE QU'ELLE COMPORTE NE CONSTITUERAIENT QUE DES OBLIGATIONS PERSONNELLES, QUE LA CLAUSE D'INALIENABILITE SERAIT DEVENUE CADUQUE ET N'A PAS EMPECHE L'ADJUDICATION ET QUE LE BIEN AURAIT ETE A L'ABRI DE TOUTE EVICTION DU FAIT QUE LE VENDEUR AURAIT RENONCE A SON PRIVILEGE ET A L'ACTION RESOLUTOIRE ET ALORS QUE LE LIEN DE CAUSALITE ENTRE L'OMISSION CRITIQUEE ET LE PREJUDICE N'AURAIT PAS ETE RELEVE ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT SOUVERAINEMENT CONSIDERE QUE LES CLAUSES, NON REVELEES AUX PRETEURS, DE L'ACTE D'ACHAT DU TERRAIN HYPOTHEQUE AVAIENT UNE INFLUENCE CERTAINE SUR LA GARANTIE OFFERTE PAR L'EMPRUNTEUR, ET ONT, DES LORS, RETENU A JUSTE TITRE QUE LE NOTAIRE, QUI N'ALLEGUE PAS AVOIR SU QUE LES PRETEURS ETAIENT INFORMES OU QU'IL LES AIT ALERTES DE QUELQUE MANIERE QUE CE SOIT ET QUI A OMIS DE RAPPELER DANS L'ACTE DE PRET LES CONDITIONS DE LA VENTE MAIS S'EST BORNE A ARGUER DE SON ROLE DE SIMPLE REDACTEUR DE L'ACTE, A " MECONNU SES DEVOIRS D'ECLAIRER LES PARTIES SUR LES CONSEQUENCES DE LEURS ACTES ET DE PROCEDER A LA VERIFICATION DES FAITS ET CONDITIONS NECESSAIRES POUR ASSURER L'EFFICACITE DESDITS ACTES ", AVAIT AINSI COMMIS UNE FAUTE PROFESSIONNELLE ;

QU'ENFIN LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT CONSTATE ET CHIFFRE LE PREJUDICE SUBI PAR CHACUN DES PRETEURS, RELEVANT EN OUTRE QUE CEUX-CI " SOUTIENNENT QUE S'ILS AVAIENT CONNU LA SITUATION ILS N'AURAIENT PAS ENGAGE LEUR ARGENT ", CE QUI N'A PAS ETE DENIE ;

QU'ILS ONT AINSI NECESSAIREMENT CARACTERISE LE LIEN DE CAUSALITE EXISTANT ENTRE LES FAITS REPROCHES AU NOTAIRE ET LE PREJUDICE REPARE, LIEN QUI EN LUI-MEME N'ETAIT PAS CONTESTE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;

LE REJETTE ;

MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS EN SA DEUXIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 12, ALINEA 1ER, DU DECRET DU 20 MAI 1955 SUR LA GARANTIE PROFESSIONNELLE DES NOTAIRES ;

ATTENDU QU'IL RESULTE DE CE TEXTE QUE LA GARANTIE DES CAISSES JOUE SUR LA JUSTIFICATION DE LA DEFAILLANCE DU NOTAIRE ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS CONSTATE LA DEFAILLANCE DU NOTAIRE MOUNIER, A NEANMOINS CONDAMNE LA CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE A REPARER LE PREJUDICE SUBI PAR LES CONSORTS Y... ET X... ;

QU'EN STATUANT AINSI ELLE N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LES AUTRES BRANCHES ET MOYEN ;

CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 21 MARS 1972, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES