Real Estate Sales Agreement Enforcement Following Conditional Waiver
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA civil real estate company sued a promisor after the latter renounced two preliminary sales agreements in exchange for a fixed indemnity payable from the future sale proceeds; the company sought enforcement of the original agreements, citing a handwritten clause in one copy of the subsequent waiver document stating the waiver would be void if payment failed, causing the original promises to revive. The appellate court upheld the validity and opposability of this handwritten clause, even though it appeared on only one copy, reasoning that the relevant Civil Code article only invalidates the writing as proof, not the underlying agreement, and since the clause was not denied by the promisor, it was valid. The highest court dismissed the appeal, confirming that the appellate court correctly applied the law regarding agreements executed in multiple copies and that the promisor's arguments concerning the singularity of the clause did not constitute a denial of the stipulation itself, thus validating the court's finding.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1325 DU CODE CIVIL; Real Estate Sales Agreement Enforcement Following Conditional Waiver: The appellate court upheld the validity and opposability of this handwritten clause, even though it appeared on only one copy, reasoning that the relevant Civil Code article only invalidates the writing as proof, not the underlying agreement, and since the clause was not denied by the promisor, it was valid. The highest court dismissed the appeal, confirming that the appellate court correctly applied the law regarding agreements executed in multiple copies and that the promisor's arguments concerning the singularity of the clause did not constitute a denial of the stipulation itself, thus validating the court's finding.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE RENDU LE 2 MAI 1972 SUR RENVOI APRES CASSATION QUE, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 23 JUILLET 1964, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BAULANT A RENONCE AU BENEFICE DE DEUX PROMESSES DE VENTE CONSENTIES LE 20 NOVEMBRE 1963 PAR DAME X..., MOYENNANT UNE INDEMNITE FORFAITAIRE QUE CELLE-CI S'ENGAGEAIT A PAYER DANS LE DELAI DE TROIS MOIS " SUR LES FONDS A PROVENIR DE LA VENTE " QU'ELLE DEVAIT FAIRE ;
QUE, CETTE VENTE N'AYANT PU ETRE REALISEE, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BAULANT A ASSIGNE DAME X... EN REALISATION DES CONVENTIONS DU 20 NOVEMBRE 1963 EN FAISANT VALOIR QUE LA PROMETTANTE AVAIT ECRIT ET SIGNE, SUR L'ACTE DU 23 JUILLET 1964, LA STIPULATION SUIVANTE : " A DEFAUT DE PAIEMENT DANS LES CONDITIONS CI-DESSUS, LES PRESENTES CONVENTIONS SERONT DECLAREES NULLES DE PLEIN DROIT, CE QUI AURA POUR EFFET DE FAIRE REVIVRE LES PROMESSES DE VENTE " ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR ADMIS QUE LADITE CLAUSE MANUSCRITE FIGURANT SUR UN SEUL DES DEUX EXEMPLAIRES DE LA CONVENTION LITIGIEUSE ETAIT VALABLE ET OPPOSABLE A DAME X..., AUX MOTIFS QUE L'ARTICLE 1325 DU CODE CIVIL EDICTAIT SEULEMENT LA NULLITE DE L'ECRIT COMME MOYEN DE PREUVE, MAIS NON CELLE DE LA CONVENTION QU'IL CONSTATE ET QU'EN L'ESPECE, CETTE STIPULATION N'ETANT PAS DENIEE, ETAIT VALABLE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE DANS DES CONCLUSIONS QUE LA COUR D'APPEL A DENATUREES, DAME X... " DENIAIT TOUTE VALEUR A LA STIPULATION LITIGIEUSE EN SOUTENANT QUE CHAQUE PARTIE N'EST TENUE QUE DES OBLIGATIONS QUI FIGURENT A LA FOIS SUR LES DEUX EXEMPLAIRES, ET, EN TOUS CAS, SUR L'EXEMPLAIRE QUI LUI EST DESTINE, LESQUELS PRINCIPES NE POUVAIENT QUE TROUVER APPLICATION EN L'ESPECE, DES LORS QUE LA MENTION LITIGIEUSE N'ETAIT PORTEE QUE SUR UN EXEMPLAIRE ET PRECISEMENT SUR CELUI QUE " DAME X... NE DETENAIT PAS, DE SORTE QUE CETTE DERNIERE " ETAIT FONDEE A DENIER TOUTE VALEUR A LA CLAUSE ET NON PAS SEULEMENT A DENIER FORCE PROBANTE A L'ACTE LA CONSTATANT " ;
MAIS ATTENDU QUE DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, DAME X... AYANT EXPOSE " QU'EN CAS DE PLURALITES D'EXEMPLAIRES, CHAQUE PARTIE N'EST TENUE QUE DES OBLIGATIONS QUI FIGURENT A LA FOIS SUR LES DEUX EXEMPLAIRES ET, EN TOUS CAS, SUR L'EXEMPLAIRE QUI LUI EST DESTINE " ET DEMANDANT, EN CONSEQUENCE, LA NULLITE DE LA CLAUSE QUI FIGURE SUR LE SEUL EXEMPLAIRE DETENU PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BAULANT, LA COUR D'APPEL, SANS DENATURER CES CONCLUSIONS, A JUSTEMENT REPONDU QUE L'ARTICLE 1325 DU CODE CIVIL EDICTE SEULEMENT EN PAREIL CAS LA NULLITE DE L'ECRIT COMME MOYEN DE PREUVE, MAIS NON CELLE DE LA CONVENTION QU'IL CONSTATE, ET A SOUVERAINEMENT ESTIME, CE QUI N'EST PAS CONTESTE PAR LE POURVOI, QUE CETTE STIPULATION, N'ETANT PAS DENIEE PAR DAME X..., ETAIT DONC VALABLE ;
QU'AINSI, L'ARRET N'ENCOURT PAS LE GRIEF ENONCE AU MOYEN ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 2 MARS 1972 PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS