Property Owner Liability for Tenant Sewage Damage
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner was sued by the co-owners of an adjacent building for damages caused by water infiltration originating from leaks in the sewage pipes of the owner's tenant, who operated a restaurant in the basement. The owner was held liable to the neighbors for the damages and, in turn, called the tenant to guarantee that liability, as the lease stipulated that ownership of improvements only passed to the landlord at the end of the lease term, which had not yet expired in 1968 when the damage occurred. The court rejected the appeal, reasoning that the appellate court's finding that the owner lacked ownership of the pipes in 1968 related only to the contractual relationship between the owner and the tenant, and did not negate the owner's liability to the third-party neighbors as the proprietor from whose building the damaging infiltration originated, nor did the lower court issue a direct condemnation against the tenant to the neighbors.
Regeste Legislator
Généré par l'IAProperty Owner Liability for Tenant Sewage Damage: The owner was held liable to the neighbors for the damages and, in turn, called the tenant to guarantee that liability, as the lease stipulated that ownership of improvements only passed to the landlord at the end of the lease term, which had not yet expired in 1968 when the damage occurred. The court rejected the appeal, reasoning that the appellate court's finding that the owner lacked ownership of the pipes in 1968 related only to the contractual relationship between the owner and the tenant, and did not negate the owner's liability to the third-party neighbors as the proprietor from whose building the damaging infiltration originated, nor did the lower court issue a direct condemnation against the tenant to the neighbors.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the dispositive ruling that rejects the appeal.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND IL RESSORT QUE DES INFILTRATIONS, EN PROVENANCE DE L'IMMEUBLE DONT DAME X... EST PROPRIETAIRE, AYANT, EN 1968, CAUSE DES DOMMAGES AUX SOUS-SOLS D'UN IMMEUBLE CONTIGU, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE CET IMMEUBLE, SIS ... A PARIS, ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PLANTES-ALESIA, PROPRIETAIRE DANS LEDIT IMMEUBLE DE TROIS SOUS-SOLS QU'ELLE DONNE EN LOCATION A USAGE DE GARAGES, ONT ASSIGNE DAME X... EN PAIEMENT DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT ET EN REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT DU MANQUE A GAGNER DANS LA LOCATION DES GARAGES ;
QUE DAME X... A DEMANDE A ETRE MISE HORS DE CAUSE ET, SUBSIDIAIREMENT, A APPELE EN GARANTIE SA LOCATAIRE LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE " AUBERGE DU MOULIN VERT " QUI EXPLOITE UN RESTAURANT DONT LES CANALISATIONS D'EVACUATION D'EAUX USEES SE TROUVAIENT, EN RAISON DE LEUR RUPTURE, A L'ORIGINE DES INFILTRATIONS ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, QUI A RETENU LA RESPONSABILITE DE DAME X... ET A CONDAMNE LA SOCIETE " AUBERGE DU MOULIN VERT " A LA GARANTIR DES CONDAMNATIONS PRONONCEES CONTRE ELLE, DE S'ETRE CONTREDIT EN STATUANT AINSI APRES AVOIR CONSTATE QUE " LE BAIL DE 1961 NE VENANT A EXPIRATION QU'EN 1970, DAME X... NE POUVAIT EN TOUT ETAT DE CAUSE ETRE DEVENUE PROPRIETAIRE DES CANALISATIONS EN 1968 ", CE QUI, SELON LE MOYEN, IMPLIQUAIT NECESSAIREMENT L'ABSENCE DE RESPONSABILITE DE DAME X... ET EXCLUAIT, EN CONSEQUENCE, LA GARANTIE A LAQUELLE LA SOCIETE " AUBERGE DU MOULIN VERT " A ETE CONDAMNEE ;
MAIS ATTENDU QUE, TROUVANT SON FONDEMENT DANS UNE CLAUSE DU CONTRAT DE LOCATION PAR L'EFFET DE LAQUELLE L'ACCESSION NE DEVAIT JOUER AU PROFIT DE LA PROPRIETAIRE QU'A LA FIN DU BAIL EXPIRANT EN 1970, LA CONSTATATION DES JUGES D'APPEL, SELON LAQUELLE DAME X... N'AVAIT PAS, EN 1968, ENCORE ACQUIS LA PROPRIETE DES CANALISATIONS CONSTRUITES PAR SA LOCATAIRE, LA SOCIETE " AUBERGE DU MOULIN VERT ", CONCERNAIT UNIQUEMENT LES RAPPORTS ENTRE PROPRIETAIRE ET LOCATAIRE ;
QUE CE CONTRAT DE LOCATION, AUQUEL SONT RESTES ETRANGERS LES PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE VOISIN, DEMEURANT SANS EFFET A LEUR EGARD, LA COUR D'APPEL NE S'EST PAS CONTREDITE EN RETENANT LA RESPONSABILITE ENCOURUE ENVERS EUX PAR DAME X... EN TANT QUE PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE D'OU PROVENAIENT LES INFILTRATIONS QUI LEUR ONT CAUSE PREJUDICE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE, " A SUPPOSER ECARTE LE FONDEMENT DU PREMIER MOYEN, A SAVOIR LE FAIT QUE LA SOCIETE " AUBERGE DU MOULIN VERT " A ETE CONDAMNEE A GARANTIR DAME Y... PRONONCEES CONTRE ELLE ", D'AVOIR A TORT RETENU A TITRE AUTONOME SA RESPONSABILITE DIRECTE SUR LE FONDEMENT IMPLICITE DES ARTICLES 1386 ET 1384, PARAGRAPHE 1ER, DU CODE CIVIL ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT UNIQUEMENT DECIDE QUE " L'AUBERGE DU MOULIN VERT DEVRA RELEVER ET GARANTIR DAME Y... PRONONCEES CONTRE ELLE " ET N'ONT, EN CONSEQUENCE, PRONONCE AUCUNE CONDAMNATION DIRECTE DE CETTE SOCIETE AU PROFIT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE VOISIN ;
QU'AINSI, NE FORMULANT QU'UNE SUPPOSITION QUI MECONNAIT LA REALITE, LE MOYEN SE TROUVE INOPERANT ET COMME TEL NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 NOVEMBRE 1971, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS