Lender v. Notary: Breach of Duty to Advise on Insufficient Collateral Value

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE PAR ACTE DE POULET, NOTAIRE, DES 11 ET 13 MARS 1964, DAME X... A FAIT A LA SOCIETE ANONYME NOUVELLES ENTREPRISES GENERALES UN PRET DE 100 000 FRANCS, PRODUCTIF D'INTERETS AU TAUX DE 12% ET REMBOURSABLE DANS LE DELAI D'UN AN, QUE L'ACTE INDIQUE QUE LES CONVENTIONS AVAIENT ETE ARRETEES DIRECTEMENT ENTRE LES PARTIES, SANS LE CONCOURS NI LA PARTICIPATION DU NOTAIRE, QU'A LA GARANTIE DU PRET UNE HYPOTHEQUE ETAIT CONCEDEE SUR UN IMMEUBLE ACHETE PAR LA SOCIETE AUX EPOUX Z... ET SUR LES CONSTRUCTIONS " DEJA EDIFIEES ET A EDIFIER ", QUE L'ACTE ENONCE QUE CET IMMEUBLE ETAIT GREVE D'UNE INSCRIPTION DE PRIVILEGE DE VENDEUR POUR LA TOTALITE DU PRIX DE 200 000 FRANCS PRODUCTIF D'INTERETS AU TAUX DE 12% PRIMANT L'INSCRIPTION A PRENDRE AU NOM DE DAME X... ET RESERVE A LA SOCIETE LA FACULTE D'EMPRUNTER ENCORE 200 000 FRANCS AVEC UNE HYPOTHEQUE QUI VIENDRAIT EN CONCOURS AVEC CELLE DE DAME X... ;

QUE CETTE DERNIERE APRES AVOIR CONSENTI UNE PROROGATION DU PRET, A DU FAIRE ASSIGNER LA SOCIETE EN REALISATION DU GAGE POUR TENTER D'OBTENIR PAIEMENT DU PRINCIPAL ET DES INTERETS DUS, QUE N'AYANT RIEN TOUCHE A LA SUITE DE CETTE PROCEDURE, ELLE A INTENTE UNE ACTION EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS CONTRE LE NOTAIRE ET LA CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;

ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECIDE QUE LE NOTAIRE AVAIT MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL ET DE L'AVOIR EN CONSEQUENCE CONDAMNE A REPARER LE PREJUDICE ALORS QUE L'INSCRIPTION DU PRIVILEGE DE VENDEUR ET LE NON-PAIEMENT DU PRIX PAR LA SOCIETE ACHETEUSE, QUI L'AVAIT CONSERVE A VALOIR SUR LE PRIX DE DIX APPARTEMENTS QU'ELLE S'ENGAGEAIT A CONSTRUIRE POUR LE COMPTE DU VENDEUR, FAISAIENT L'OBJET DE MENTIONS EXPLICITES DANS L'ACTE DE PRET, QUE DE LA SORTE, SELON LE MOYEN, LA PRETEUSE " ETAIT PARFAITEMENT EN MESURE DE CONTROLER ELLE-MEME LA VALEUR DE L'HYPOTHEQUE QUI LUI ETAIT CONSENTIE DANS L'ACTE ET QUE L'ON NE POUVAIT REPROCHER AU NOTAIRE QUI ETAIT RESTE A L'ECART DES TRANSACTIONS DE NE PAS AVOIR AVISE LA DAME Y... QUE LA DECISION ATTAQUEE APPELLE INEXACTEMENT " L'INSUFFISANCE OU L'INEXISTENCE DU GAGE " ALORS QUE LA VALEUR DU GAGE RESULTAIT D'OPERATIONS COMPLEXES DONT LA NON-REALISATION NE DEPENDAIT PAS DU NOTAIRE ET QUI NE RELEVAIENT QUE DES PREVISIONS DES PARTIES CONTRACTANTES " ;

MAIS ATTENDU QUE LE NOTAIRE EST TOUJOURS TENU DE CONSEILLER LES PARTIES AUX ACTES QU'IL RECOIT MEME SI LES CONVENTIONS QU'IL AUTHENTIFIE ONT ETE NEGOCIEES EN DEHORS DE LUI, QUE LES JUGES D'APPEL SE REFERANT A CE PRINCIPE ONT SOULIGNE QUE LE NOTAIRE POULET AVAIT RECU LUI-MEME QUELQUES JOURS AVANT L'ACTE DE PRET L'ACTE DE VENTE DU TERRAIN A LA SOCIETE, QU'IL N'IGNORAIT DONC PAS QUE LA BRIEVETE DE CE DELAI N'AVAIT PAS PERMIS L'EDIFICATION SUR LE TERRAIN ACQUIS DE CONSTRUCTIONS DE NATURE A ACCROITRE SA VALEUR, QU'ILS ONT SOUVERAINEMENT APPRECIE QUE CETTE VALEUR ETAIT " QUASI INEXISTANTE ", EN TOUS CAS SANS RAPPORT AVEC LA SOMME DE 100 000 FRANCS PRETEE ET LA CHARGE REPRESENTEE PAR LES INTERETS, QU'ILS ONT ENFIN RELEVE QUE LE NOTAIRE S'ETAIT ABSTENU D'ATTIRER L'ATTENTION DE DAME X... SUR L'INSUFFISANCE DU GAGE ET ONT PU DEDUIRE DE CET ENSEMBLE D'ELEMENTS QU'IL AVAIT MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL ET COMMIS AINSI UNE FAUTE EN RAPPORT DIRECT AVEC LE PREJUDICE SUBI PAR LA CREANCIERE ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE VAINEMENT FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR OMIS DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE SI " LA PRETEUSE AVAIT REALISE SON GAGE A L'ECHEANCE PREVUE ET SI ELLE N'AVAIT PAS ACCEPTE UN ORDRE AMIABLE AUQUEL LE NOTAIRE N'A PAS ETE APPELE, ELLE N'AURAIT SUBI AUCUN PREJUDICE ET QUE D'AUTRE PART, L'HYPOTHEQUE ENTRAINANT UNE GARANTIE DE TROIS ANS, LEDIT NOTAIRE NE POUVAIT ETRE RESPONSABLE QUE DANS LA MESURE DE CETTE GARANTIE " ;

QU'EN EFFET LA COUR D'APPEL A ENONCE QUE LE NOTAIRE " EST EN RAISON DE SA FAUTE DANS L'OBLIGATION DE REPARER L'INTEGRALITE DU PREJUDICE SUBI " ET D'AUTRE PART " QUE LE REPROCHE APPARAIT SANS FONDEMENT DES LORS QUE LE PRIX D'ADJUDICATION DE 270 000 FRANCS ETAIT INSUFFISANT POUR PERMETTRE DE DESINTERESSER LE VENDEUR ET QU'IL EST CONSTANT QUE DAME X... NE PEUT PRETENDRE A AUCUNE DISTRIBUTION SUR CE PRIX " ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 MARS 1972 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;