Real Estate Agency Commission Dispute and Appellate Review of Fair Remuneration
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner granted an exclusive, renewable ten-month mandate to a real estate agency to sell a pavilion for 105,000 francs, stipulating a fixed, irreducible commission of 10,000 francs due in the event of a sale during the mandate period. When the owner sold the property for 74,000 francs without the agency's involvement after the initial term, the agency claimed the full commission. The court of appeal reduced the commission to 2,500 francs, finding the full amount was intended to cover all services up to and including drafting the private deed, and since the agency could not complete its mission due to circumstances beyond its control, it was only entitled to fair remuneration for the work performed. The high court rejected the appeal, affirming that appellate courts retain the sovereign power to determine the intermediary's remuneration based on the circumstances and services rendered, especially when the full mandate was not completed.
Regeste Legislator
Généré par l'IAReal Estate Agency Commission Dispute and Appellate Review of Fair Remuneration: When the owner sold the property for 74,000 francs without the agency's involvement after the initial term, the agency claimed the full commission. The court of appeal reduced the commission to 2,500 francs, finding the full amount was intended to cover all services up to and including drafting the private deed, and since the agency could not complete its mission due to circumstances beyond its control, it was only entitled to fair remuneration for the work performed. The high court rejected the appeal, affirming that appellate courts retain the sovereign power to determine the intermediary's remuneration based on the circumstances and services rendered, especially when the full mandate was not completed.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 1ER MARS 1969, GROSVALET A DONNE MANDAT A LA SOCIETE CAM, AGENCE IMMOBILIERE, DE LUI TROUVER UN ACQUEREUR AU PRIX DE 105000 FRANCS POUR LE PAVILLON LUI APPARTENANT ;
QUE CE MANDAT, CONSENTI ET ACCEPTE POUR UNE DUREE DE DIX MOIS, ETAIT STIPULE RENOUVELABLE PAR TACITE RECONDUCTION ;
QU'IL COMPORTAIT AU PROFIT DE L'INTERMEDIAIRE UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE ET PREVOYAIT UNE COMMISSION IRREDUCTIBLE ET FORFAITAIRE DE 10000 FRANCS QUI SERAIT DUE EN TOUT ETAT DE CAUSE EN CAS DE VENTE PENDANT LA DUREE DU MANDAT ;
QUE, LE 26 FEVRIER 1970, GROSVALET AYANT PASSE L'ACTE DE VENTE DU PAVILLON A TASOCEDA AU PRIX DE 74000 FRANCS, LA SOCIETE CAM A FORME OPPOSITION ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE POUR AVOIR PAIEMENT DE LA SOMME DE 11000 FRANCS EN COMMISSION, INTERETS ET FRAIS ET A ASSIGNE EN VALIDITE DE SAISIE-ARRET ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REDUIT A 2500 FRANCS LE MONTANT DE LA COMMISSION DUE A L'AGENCE IMMOBILIERE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA STIPULATION D'UNE COMMISSION IRREDUCTIBLE ET FORFAITAIRE METTAIT OBSTACLE A TOUTE REDUCTION DU MONTANT DE CETTE REMUNERATION, SAUF UN MANQUEMENT DU MANDATAIRE A SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES, CE QUI EST EXCLU EN L'ESPECE ;
QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE LES CIRCONSTANCES QUI ONT EMPECHE L'INTERMEDIAIRE DE PARFAIRE SA MISSION EN PROCEDANT A LA REDACTION DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE TIENNENT EXCLUSIVEMENT AU FAIT QUE GROSVALET A NEGOCIE LA VENTE SANS EN FAIRE PART A SON MANDATAIRE, NI LE FAIRE INTERVENIR A L'ACTE, EN TRAITANT A UN PRIX NOTABLEMENT INFERIEUR A CELUI QU'IL LUI AVAIT FIXE, UNE TELLE CIRCONSTANCE, DEVANT LAISSER INTACTE L'APPLICATION CONTRACTUELLE DE LA CLAUSE RELATIVE A LA REMUNERATION DE L'AGENCE IMMOBILIERE ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE NE FONT QU'USER DU POUVOIR SOUVERAIN QUI LEUR EST RECONNU DE DETERMINER LA REMUNERATION DUE A UN INTERMEDIAIRE, EN TENANT COMPTE DES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, ET DES SERVICES RENDUS ;
QUE, SPECIALEMENT, LA COMMISSION D'USAGE N'EST DUE QUE LORSQUE L'INTERMEDIAIRE A ACCOMPLI LA TOTALITE DE SON MANDAT ET L'INTEGRALITE DE SES DILIGENCES ;
ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RETENU QUE LA COMMISSION DE 10000 FRANCS AVAIT ETE PREVUE POUR REMUNERER LA SOCIETE CAM " DE TOUS SES PEINES ET SOINS JUSQUES ET Y COMPRIS LA REDACTION DU SOUS-SEING PRIVE QUI AURAIT MIS UN TERME A SA MISSION " ;
QUE, CONSTATANT QUE " LES CIRCONSTANCES ONT FAIT QU'ELLE N'A PU CONDUIRE (SA MISSION) A BONNE FIN, BIEN QU'ELLE N'AIT PAS ETE INACTIVE ", LES JUGES D'APPEL ONT ESTIME " QUE LA SOCIETE CAM NE POUVAIT PRETENDRE A LA TOTALITE DE SES HONORAIRES, MAIS SEULEMENT A LA JUSTE REMUNERATION DE SES PEINES ET SOINS FIXEE A 2500 FRANCS " ;
QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN, EN AUCUNE DE SES BRANCHES, NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 11 JUIN 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES