Lessor Liability for Hidden Structural Defect Causing Tenant Loss

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE, SUIVANT BAIL SOUS-SEINGS PRIVES DU 2 MAI 1966, LA DAME X..., PROPRIETAIRE, A DONNE EN LOCATION A GUILLOT DIVERS LOCAUX A USAGE DE CHARCUTERIE ;

QUE L'ARTICLE 1 DES CHARGES ET CONDITIONS IMPOSAIT AU LOCATAIRE DE PRENDRE LES LIEUX LOUES DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVAIENT, SANS POUVOIR PRETENDRE A AUCUNE REPARATION, DE LES ENTRETENIR EN BON ETAT, DE FAIRE A SES FRAIS TOUTES REPARATIONS GROSSES OU PETITES, S'IMPOSANT DANS LES LIEUX LOUES , LA BAILLERESSE NE PRENANT A SA CHARGE QUE LES TRAVAUX PREVUS PAR L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL ;

QUE, SUIVANT ACTE SOUS-SEINGS PRIVES DU 8 JUIN 1966, GUILLOT A CEDE SON FONDS DE COMMERCE A Y... AVEC LE DROIT AU BAIL ;

QUE LE 8 MARS 1967, LE SOL DU LABORATOIRE S'EST EFFONDRE A L'EMPLACEMENT DU FOURNEAU ET PAR DEVANT ;

QU'EN RAISON DU DANGER D'ECROULEMENT IMMINENT DE CERTAINS DES PLANCHERS DU REZ-DE-CHAUSSEE, LES SERVICES DE SECURITE MUNICIPAUX ONT DECIDE DE FAIRE ETAYER LE COULOIR D'ENTREE ET D'INTERDIRE L'ACCES DE LA BOUTIQUE DE CHARCUTERIE AU PUBLIC ;

QUE Y... A ASSIGNE LA DAME X... ET, LUI IMPUTANT LA RESPONSABILITE DU PREJUDICE QU'IL AVAIT SUBI DU FAIT DE L'INTERRUPTION DE SON EXPLOITATION COMMERCIALE AINSI QUE DES PERTES DE MATERIEL ET DE MARCHANDISES PAR SUITE DES DESORDRES SURVENUS DANS L'IMMEUBLE DONT ELLE EST PROPRIETAIRE, LUI A RECLAME DES DOMMAGES-INTERETS ;

QUE LA COMPAGNIE LA PREVOYANCE, ASSUREUR DE DAME X..., EST INTERVENUE A L'INSTANCE, QUI A ETE REPRISE APRES LE DECES DE CELLE-CI PAR SES HERITIERS, LES CONSORTS Z..., Y... SE TROUVANT ASSISTE DE SON SYNDIC A LA LIQUIDATION DE BIEN ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR RETENU LA RESPONSABILITE DE LA BAILLERESSE DANS LA REALISATION DU PREJUDICE SUBI PAR Y... DU FAIT DE L'INTERRUPTION DE L'EXPLOITATION DE SON FONDS DE COMMERCE DE CHARCUTERIE A PARTIR DU 9 MARS 1967 EN RAISON DU VICE CACHE QUI AFFECTAIT LES LIEUX LOUES, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'IL NE PEUT Y AVOIR VICE CACHE LORSQUE LA RESTRICTION APPORTEE A LA JOUISSANCE DU PRENEUR PROVIENT D'UN CAS FORTUIT ;

QUE LA VETUSTE D'UN IMMEUBLE, LORSQU'ELLE FAIT OBSTACLE A LA JOUISSAN CE PAR LE PRENEUR DE LA CHOSE LOUEE, DOIT ETRE CONSIDEREE COMME UN CAS FORTUIT DE DESTRUCTION, QU'IL N'EN EST AUTREMENT QUE SI LA VETUSTE EST LA CONSEQUENCE D'UNE FAUTE COMMISE PAR LE BAILLEUR, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DONC, EN L'ETAT DES CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE, QUALIFIER DE VICE CACHE LE MAUVAIS ETAT DES VOUTES DE LA CAVE DE L'IMMEUBLE QU'A LA CONDITION DE DECLARER QUE CE MAUVAIS ETAT N'ETAIT PAS DU A LEUR VETUSTE OU QUE CETTE VETUSTE N'ETAIT QUE LA CONSEQUENCE D'UNE FAUTE COMMISE PAR LA DAME X..., ET QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, QUI N'ONT PAS CONSTATE QUE LA PROPRIETAIRE CONNAISSAIT LE MAUVAIS ETAT DES VOUTES DE LA CAVE, NE POUVAIENT SE BORNER A AFFIRMER QUE LES DESORDRES ETAIENT SURVENUS PAR LA FAUTE DE CELLE-CI SANS PRECISER AUTREMENT EN QUOI, D'APRES EUX, CETTE FAUTE AVAIT PU CONSISTER ;

MAIS ATTENDU QUE LA VETUSTE N'EST UN CAS FORTUIT EXONERANT LE BAILLEUR QUE SI ELLE NE RESULTE PAS DE NEGLIGENCE, OU DEFAUT D'ENTRETIEN IMPUTABLE A CELUI-CI, QUE L'ARRET CONSTATE QUE L'ACCIDENT EST LA CONSEQUENCE D'UNE SITUATION A LAQUELLE ON NE POUVAIT REMEDIER QUE " PAR LA REFECTION, NON PAS DU PLANCHER DU LABORATOIRE, MAIS DE TOUTE UNE PARTIE DU PLANCHER DE L'IMMEUBLE ", ET QUE " LA PROPRIETAIRE " A LA DIFFERENCE DE GABEN, QUI " N'ETAIT DANS CES LIEUX QUE DEPUIS MOINS D'UNE ANNEE, LE LOCATAIRE DE LA CAVE ET LES LOCATAIRES DE L'IMMEUBLE AVAIENT SOUS LES YEUX CE PLANCHER GONDOLE, FISSURE ET DANGEREUX ET QUE PERSONNE N'A RIEN DIT " ;

QUE LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE DE CES CONSTATATIONS QUE LA DAME X..., A QUI IMCOMBAIENT LES GROSSES REPARATIONS NECESSAIRES, AVAIT ETE NEGLIGENTE ET QU'ELLE NE POUVAIT, DES LORS, INVOQUER LA VETUSTE COMME CAS FORTUIT ;

QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RETIENNENT ENCORE QU'EN VERTU DE L'ARTICLE 1721 DU CODE CIVIL, LE BAILLEUR DOIT " GARANTIE AU PRENEUR POUR TOUS LES VICES OU DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE QUI EN EMPECHENT L'USAGE, QUAND MEME IL NE LES AURAIT PAS CONNUS LORS DU BAIL " ;

QU'IL EN SERAIT ENCORE AINSI QUAND BIEN MEME IL N'Y AURAIT EU DE SA PART AUCUNE FAUTE A LES AVOIR IGNORES ET QUE, DES LORS, " S'IL RESULTE DE CES VICES OU DEFAUTS QUELQUE PERTE POUR LE PRENEUR, LE BAILLEUR EST TENU DE L'INDEMNISER " ;

D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 AVRIL 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS