Intermediary Liability for Defective Sale and Partnership Findings Overturned
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn intermediary, mandated to sell a property for a net price of 90,000 francs, was held liable for damages for handing over the keys to a potential buyer who offered 110,000 francs inclusive of fees, based on the lower court's finding that the sale was not perfected because the exact price condition specified by the seller was not met, even though the offer included a down payment and financing; the high court upheld this finding, reasoning that the lower court had sovereignly determined that uncertainty remained over the agreed price, but partially overturned the judgment by annulling the finding that the intermediary and another individual constituted a de facto partnership, as the appellate court failed to legally establish the essential elements of association, such as intent, contributions, and profit/loss sharing, relying solely on letterhead evidence.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1382 DU CODE CIVIL; Intermediary Liability for Defective Sale and Partnership Findings Overturned: An intermediary, mandated to sell a property for a net price of 90,000 francs, was held liable for damages for handing over the keys to a potential buyer who offered 110,000 francs inclusive of fees, based on the lower court's finding that the sale was not perfected because the exact price condition specified by the seller was not met, even though the offer included a down payment and financing; the high court upheld this finding, reasoning that the lower court had sovereignly determined that uncertainty remained over the agreed price, but partially overturned the judgment by annulling the finding that the intermediary and another individual constituted a de facto partnership, as the appellate court failed to legally establish the essential elements of association, such as intent, contributions, and profit/loss sharing, relying solely on letterhead evidence.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court partially quashed the decision because the Court of Appeal did not provide a legal basis for condemning the parties based on the finding of a 'société de fait' (de facto partnership), which is the basis for awarding damages under this article.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONDAMNE CARBONNEL A VERSER DES DOMMAGES-INTERETS A Z..., QUI LUI AVAIT DONNE MANDAT DE VENDRE UN IMMEUBLE AU PRIX NET DE 90000 FRANCS, AU MOTIF QUE L'INTERMEDIAIRE AVAIT COMMIS UNE FAUTE EN DELIVRANT LES CLEFS DE L'IMMEUBLE A TIRARD QUI AVAIT SOUSCRIT UNE PROMESSE D'ACHAT AU PRIX DE 110000 FRANCS, FRAIS COMPRIS, SOIT 15000 FRANCS COMPTANT ET 95000 FRANCS PAR LE MOYEN D'UN PRET, SANS QUE LA VENTE SOIT PARFAITE FAUTE D'ACCORD DES PARTIES SUR LE PRIX, ALORS SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'OFFRE DE TIRARD ETANT SUPERIEURE AU PRIX DEMANDE PAR Z..., LE PRIX ETAIT DETERMINABLE ET LA VENTE REALISEE, ET QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL S'EST CONTREDITE EN CONSTATANT QUE L'ACQUEREUR AVAIT VERSE UNE SOMME DE 15000 FRANCS COMPTANT ET OBTENU UN PRET DE 110000 FRANCS, ET EN AFFIRMANT PAR AILLEURS QUE LES CONDITIONS DE LA VENTE N'ETAIENT PAS REUNIES ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, APRES AVOIR CONSTATE QUE L'OFFRE DE TIRARD COMPRENAIT, OUTRE LE PRIX DE L'IMMEUBLE, NON PRECISE DANS SON ENGAGEMENT, LES FRAIS DE LA VENTE ET LA COMMISSION DE L'INTERMEDIAIRE, ELEMENTS INCONNUS LORS DE LA PROMESSE D'ACHAT, ONT ESTIME, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DES ELEMENTS DE LA CAUSE, QU'UNE INCERTITUDE DEMEURAIT SUR LE PRIX CONVENU ET QUE L'OFFRE ETAIT INSUFFISANTE POUR SATISFAIRE AUX EXIGENCES NETTEMENT PRECISEES DU VENDEUR, ALORS MEME QUE TIRARD AVAIT OBTENU UN PRET IMPORTANT ;
QU'ILS EN ONT DEDUIT, SANS CONTRADICTION, QUE L'ACCORD DES PARTIES SUR LE PRIX NE S'ETAIT PAS REALISE ;
QUE LE MOYEN DOIT DONC ETRE ECARTE ;
LE REJETTE ;
MAIS SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QUE, POUR CONDAMNER LA DAME BENASSE Y... AVEC CARBONNEL AU PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS AUX EPOUX Z..., LA COUR D'APPEL A ESTIME QU'IL EXISTAIT ENTRE EUX UNE SOCIETE DE FAIT ;
QUE, POUR SE DETERMINER AINSI, ELLE S'EST BORNEE A CONSTATER QUE DES LETTRES VERSEES AUX DEBATS PORTAIENT L'ENTETE " CARBONNEL, X..., NEGOCIATION, FINANCEMENT, ASSURANCE ", ET A EN DEDUIRE QUE CARBONNEL ET LA DAME X... APPARAISSAIENT A LEUR CLIENTELE COMME CONSTITUANT UNE TELLE SOCIETE, QU'EN STATUANT AINSI, SANS PRECISER LES CIRCONSTANCES DE NATURE A ETABLIR DE LA PART DES INTERESSES UNE INTENTION DE S'ASSOCIER, L'EXISTENCE D'APPORTS ET LA PARTICIPATION AUX BENEFICES ET AUX PERTES, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU SECOND MOYEN, L'ARRET RENDU LE 9 JUILLET 1970 ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE NIMES ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN