Lease Annulment Due to Fraud on Naked Owner's Rights

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, D'AVOIR, TOUT EN ADMETTANT QUE LE PRIX DU LOYER ETAIT SERIEUX, DECIDE QUE LE BAIL CONSENTI A X... PAR DEMOISELLE Y... EN SA QUALITE D'USUFRUITIERE, DEVAIT ETRE CONSIDERE COMME NUL, EN RETENANT QUE LE BAIL AVAIT ETE CONCLU POUR NEUF ANS, SANS POSSIBILITE DE REVISION, PAR UNE BAILLERESSE AGEE DE QUATRE VINGT NEUF ANS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'ARTICLE 595 DU CODE CIVIL DANS SON TEXTE ANTERIEUR A LA LOI DU 13 JUILLET 1965, AUTORISAIT EXPRESSEMENT L'USUFRUITIER A PASSER DES BAUX, DONT LA LOI DU 13 JUILLET 1965 A LIMITE A NEUF ANS L'OPPOSABILITE AU NU-PROPRIETAIRE AU CAS DE CESSATION DE L'USUFRUIT, MAIS QU'AUCUNE DISPOSITION LEGALE NE PERMET DE LIMITER, EN CONSIDERATION DE L'AGE DE L'USUFRUITIER, LES POUVOIRS QUE CE DERNIER TIENT DE LA LOI POUR PASSER DES ACTES D'ADMINISTRATION, ET QUE, D'AUTRE PART, PEUT SEUL ETRE CONSIDERE COMME PASSE EN FRAUDE DES DROITS DU NU-PROPRIETAIRE UN BAIL DESTINE A PORTER ATTEINTE AUX DROITS DE CELUI-CI, ET QUE LA COUR D'APPEL, QUI RETIENT QUE LE BAIL CONSENTI A X... N'ETAIT PAS DEPOURVU DE SERIEUX, ET NE CONSTATE PAS QUE LA DAME Y... OU X... AIENT CHERCHE A PORTER PARTICULIEREMENT ATTEINTE AUX DROITS DE LA DAME Z... NUE-PROPRIETAIRE, N'A PU, LEGALEMENT DECIDER QUE LE BAIL ETAIT NUL PARCE QU'IL N'ETAIT PAS PARTICULIEREMENT REMUNERATEUR, FAUTE DE FACULTE DE REVISION ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, TOUT EN ESTIMANT QUE LE PRIX DU LOYER ETAIT SERIEUX, RETIENT QU'AUX TERMES DU CONTRAT, LA LOCATION NE DEVAIT ETRE EFFECTIVE SUR LA TOTALITE DES LIEUX QU'APRES LE DECES DE L'USUFRUITIERE, DONC APRES LA FIN DE L'USUFRUIT ;

QU'ELLE RELEVE ENSUITE QUE LE BAIL, RENOUVELABLE AU GRE DU PRENEUR SEUL A LA FIN DE CHAQUE PERIODE TRIENNALE, EXCLUAIT TOUTE POSSIBILITE DE S'OPPOSER AU RENOUVELLEMENT ;

QUE DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A JUSTEMENT DEDUIT QUE LE BAIL DEVAIT ETRE ANNULE POUR FRAUDE AUX DROITS DU NU-PROPRIETAIRE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, APRES ANNULATION DU BAIL, CONDAMNE X... A PAYER A LA DAME Z..., NUE-PROPRIETAIRE, POUR LA PERIODE POSTERIEURE DU 20 JUIN 1966, UNE INDEMNITE D'OCCUPATION DE 15 000 FRANCS PAR AN, ET DECIDE QUE NE DEVRAIENT ETRE DEDUITS DE CETTE SOMME QUE LES PAIEMENTS EN ESPECES FAITS PAR X... A LA DAME A..., EPOUSE Z..., AINSI QUE LE COUT DE LA REMISE EN ETAT DES DEUX VILLAS, EFFECTUEE PAR X... DEPUIS LA DATE DU 20 JUIN 1966, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, DES LORS QUE LE BAIL ETAIT CONSIDERE COMME NUL, ET X... SANS DROIT NI TITRE, LA COUR D'APPEL AVAIT LE DEVOIR DE RECHERCHER LE PREJUDICE REELLEMENT SOUFFERT PAR LA DAME Z..., CE QUI SUPPOSAIT, D'UNE PART, COMME L'A RETENU LA COUR D'APPEL, " L'EVALUATION DU PREJUDICE RESULTANT DU MAINTIEN DANS LES LIEUX DE X..., MAIS EGALEMENT LA PRISE EN COMPTE DES AMELIORATIONS APPORTEES A LA VILLA ", ET QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE NE POUVAIENT LIMITER LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX EFFECTUES PAR X... A LA PERIODE POSTERIEURE A LA CESSATION DE L'USUFRUIT, MAIS DEVAIENT RECHERCHER LE BENEFICE QUI AVAIT PU ETRE PROCURE A LA PROPRIETE PAR LES TRAVAUX ANTERIEURS A CETTE CESSATION, L'AMELIORATION DE LA PROPRIETE DIMINUANT D'AUTANT LE PREJUDICE PRETENDUMENT SUBI PAR DAME Z... ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, QUI RELEVENT QUE LE BAIL N'EST DEVENU INOPPOSABLE A DAME Z... NUE-PROPRIETAIRE, QU'A PARTIR DU DECES DE DEMOISELLE Y..., SOIT LE 20 JUIN 1966, ONT ESTIME QU'IL N'Y AVAIT LIEU A CALCULER LE PREJUDICE CAUSE A CETTE NUE-PROPRIETAIRE QU'A COMPTER DE LA DATE PRECITEE ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 DECEMBRE 1970, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE