Lessor v. Tenants: Rent Revision Basis and Contradictory Judgment
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessor, an usufructuary, appealed a decision allowing tenants (her son, the bare owner, and his wife) to revise the farm rent, arguing the cadastral income excluded a new master's house requiring a correction, but the Court of Appeal correctly ruled that the rent amount depends on the land's value, finding the house lacked exceptional amenities. The Supreme Court rejected the appeal concerning the rent revision basis, the exclusion of a specific house from the lease, and the allocation of repair responsibilities, as the appellate court had reasonably determined the maintenance needed was within the lessor's duty; however, the decision was partially overturned on the second ground because the appellate court contradicted itself by granting a rent revision while simultaneously fixing the rent at the minimum quantities specified by the prefectoral decree, despite having stated it would set the rent at the maximum to respect the parties' intent, necessitating a referral back to a different appellate court for that specific point.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810; Lessor v. Tenants: Rent Revision Basis and Contradictory Judgment: The Supreme Court rejected the appeal concerning the rent revision basis, the exclusion of a specific house from the lease, and the allocation of repair responsibilities, as the appellate court had reasonably determined the maintenance needed was within the lessor's duty; however, the decision was partially overturned on the second ground because the appellate court contradicted itself by granting a rent revision while simultaneously fixing the rent at the minimum quantities specified by the prefectoral decree, despite having stated it would set the rent at the maximum to respect the parties' intent, necessitating a referral back to a different appellate court for that specific point.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was explicitly cited in the operative part of the decision to justify the partial cassation concerning the determination of the farm rent amount.
This is the final order of the court, based on the violation of Article 7 of the Law of April 20, 1810.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DAME VEUVE X..., USUFRUITIERE DE DEUX EXPLOITATIONS AGRICOLES QU'ELLE A DONNEES EN LOCATION A SON FILS, ROGER X..., NU-PROPRIETAIRE, ET A L'EPOUSE DE CELUI-CI, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR ACCUEILLI LA DEMANDE EN REVISION DU FERMAGE FORMEE PAR LES PRENEURS, ALORS QUE " LE REVENU CADASTRAL DE LA COMMUNE NE COMPRENAIT PAS LA MAISON DE MAITRES, DE CONSTRUCTION RECENTE, DONT LA PRISE EN CONSIDERATION DEVAIT NECESSAIREMENT ENTRAINER UN CORRECTIF, AINSI QUE L'AVAIT FAIT VALOIR LA BAILLERESSE DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE " ;
MAIS ATTENDU QUE, REPONDANT AUX CONCLUSIONS, LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LA MAISON D'HABITATION " N'OFFRE PAS DES COMMODITES EXCEPTIONNELLES " ET DECLARE EXACTEMENT QUE " LE MONTANT DU FERMAGE EST, AU REGARD DE LA LOI, FONCTION DE LA VALEUR DES TERRES " ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE ENCORE A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE VEUVE X... A FAIRE PROCEDER A LA REVISION DES TOITURES ANCIENNES DE LA FERME ET A FAIRE REMPLACER LES PORTES DU GARAGE, AU CAS OU ELLES NE POURRAIENT ETRE REPAREES, AU MOTIF QUE L'USUFRUITIER DOIT EXECUTER, COMME TOUT BAILLEUR, SES OBLIGATIONS ENVERS LE PRENEUR, MEME SI CELUI-CI EST NU-PROPRIETAIRE DES BIENS LOUES, SAUF SON DROIT D'EXERCER CONTRE LUI UN RECOURS QUI NE RELEVE PAS DE LA JURIDICTION DES BAUX RURAUX, ALORS, D'APRES LE POURVOI, QUE " LA QUALITE DE NU-PROPRIETAIRE DU PRENEUR N'ETANT PAS CONTESTEE, L'EXECUTION DES GROSSES REPARATIONS, QUI INCOMBENT AU PROPRIETAIRE AUX TERMES MEMES DU CODE RURAL, DEVAIT RESTER A SA CHARGE ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RAPPELE LA CLAUSE DU BAIL SELON LAQUELLE LES FERMIERS AVAIENT PRIS LES BIENS LOUES " DANS L'ETAT AU JOUR DE L'ENTREE EN JOUISSANCE ", LA COUR D'APPEL DEBOUTE LES EPOUX X... DE LEUR DEMANDE EN REFECTION DE LA TOITURE ET NE CONDAMNE LA BAILLERESSE QU'A L'EXECUTION DE REPARATIONS D'ENTRETIEN NECESSAIRES AU MAINTIEN DES BATIMENTS DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVAIENT AU DEBUT DU BAIL ;
QU'AINSI, LE MOTIF JUSTEMENT CRITIQUE PAR LE MOYEN, ETANT SURABONDANT, CELUI-CI NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
ET, SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QUE TOUT AUSSI VAINEMENT VEUVE X... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE SA DEMANDE TENDANT A VOIR EXCLURE DU BAIL A FERME LA MAISON CADASTREE 123 B DE LA COMMUNE DE TICHEVILLE, ALORS QUE CETTE MAISON AVAIT ETE DONNEE EN LOCATION A DES TIERS, PAR VEUVE X... ET SON FILS, POUR UNE DUREE DE 6 ANS, SUIVANT BAIL DU 20 JUILLET 1966 QUI PREVOYAIT QUE LES LOCATAIRES POURRAIENT SE LIBERER DU MONTANT DE LEUR LOYER ENTRE LES MAINS DE L'USUFRUITIERE, " DE SORTE QU'EN L'ETAT DE CES CLAUSES, FIXANT LE SORT DE LA MAISON LITIGIEUSE POUR UNE LONGUE PERIODE, SA MENTION DANS LE BAIL CONSENTI PAR VEUVE X... A SON FILS PROCEDAIT NECESSAIREMENT D'UNE ERREUR " ;
ATTENDU EN EFFET QUE LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE QUE LA MAISON DE GARDIEN CADASTREE 123 B FIGURAIT EXPRESSEMENT DANS LA DESIGNATION DES BIENS DONNES A BAIL AUX EPOUX ROGER X... PAR ACTE AUTHENTIQUE DES 25 OCTOBRE 1966 ET 14 MARS 1967, A SOUVERAINEMENT ESTIME QUE VEUVE X... N'APPORTAIT PAS LA PREUVE QUE CETTE MENTION SOIT LE RESULTAT D'UNE ERREUR ;
QUE LE QUATRIEME MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LES PRECEDENTS ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LES PREMIER, TROISIEME ET QUATRIEME MOYENS MAIS, SUR LE DEUXIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 ;
ATTENDU QU'APRES AVOIR ACCUEILLI LA DEMANDE EN REVISION DU FERMAGE FORMEE PAR LES PRENEURS, LES JUGES DU SECOND DEGRE DECLARENT " QU'IL NE CONVIENT PAS DE FIXER LE MONTANT DU FERMAGE LITIGIEUX AU MINIMUM DU BAREME PREFECTORAL, COMME LES EPOUX X... LE DEMANDENT " ET " QU'IL IMPORTE AU CONTRAIRE DE LE FIXER AU MAXIMUM AFIN DE RESPECTER DANS LA MESURE DU POSSIBLE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES EXPRIMEES DANS LE BAIL " ;
ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DES LORS, SANS SE CONTREDIRE, FIXER LE FERMAGE ANNUEL DE L'EXPLOITATION A 9 QUINTAUX 549 DE BLE,1407 KILOGRAMMES 98 DE VIANDE DE BOEUF DE PREMIERE QUALITE ET 460 KILOGRAMMES 79 DE BEURRE, REPRESENTANT LES QUANTITES MINIMA DE DENREES PREVUES PAR L'ARRETE PREFECTORAL APPLIQUE ;
QU'AINSI L'ARRET ATTAQUE A MECONNU LES EXIGENCES DU TEXTE SUSVISE ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS DANS LA LIMITE DU DEUXIEME MOYEN SEULEMENT, L'ARRET RENDU LE 16 MARS 1971 ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE CAEN ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE ROUEN