Preliminary Agreement Nullification and Reimbursement Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a preliminary agreement to sell a business, which stipulated the final sale would only occur upon signing a notarial deed before a specific date, and included penalty clauses (a down payment retained by sellers if buyers waived the purchase, and a reciprocal penalty if sellers refused). The appellate court nullified the agreement due to failure to register it as required by law for certain preliminary sales contracts, and consequently ordered the sellers to reimburse the initial payment and denied the broker's commission. The court rejected the appeal arguing the agreement was a bilateral sale agreement valid *per se* because, while reciprocal obligations existed (including a penalty for the seller), the initial payment to the buyer constituted remuneration for the option granted, not a correlative commitment to purchase, thus confirming the instrument was a unilateral promise of sale requiring registration, not a bilateral sale agreement.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, REJETTE LES POURVOIS N° 71-12459 ET N° 71-12479; Preliminary Agreement Nullification and Reimbursement Dispute: The appellate court nullified the agreement due to failure to register it as required by law for certain preliminary sales contracts, and consequently ordered the sellers to reimburse the initial payment and denied the broker's commission. The court rejected the appeal arguing the agreement was a bilateral sale agreement valid *per se* because, while reciprocal obligations existed (including a penalty for the seller), the initial payment to the buyer constituted remuneration for the option granted, not a correlative commitment to purchase, thus confirming the instrument was a unilateral promise of sale requiring registration, not a bilateral sale agreement.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal correctly determined that the agreement was a unilateral promise of sale, not a synallagmatic promise of sale under this article, leading to the rejection of the appeal.
This is the operative part of the final order dismissing both appeals.
Texte complet
PRONONCE, EN RAISON DE LEUR CONNEXITE, LA JONCTION DES POURVOIS N° 71-12459 ET N° 71-12479, QUI SONT DIRIGES CONTRE UN MEME ARRET ;
SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI N° 71-12459 : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (ORLEANS, 22 MARS 1971), LES EPOUX X... ONT, PAR ACTE SOUS-SEINGS PRIVES DU 1ER MARS 1969, PROMIS DE VENDRE LEUR FONDS DE COMMERCE AUX EPOUX Y..., QUI SE RESERVAIENT LA FACULTE DE L'ACQUERIR ;
QU'IL ETAIT PRECISE QUE " LA VENTE FERME ET DEFINITIVE N'EXISTERA ET N'AURA D'EFFET QU'APRES LA SIGNATURE DE L'ACTE QUI SERA RECU AVANT LE 15 JUIN 1969 " PAR Z..., NOTAIRE A CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE ;
QUE LES EPOUX Y... ONT REMIS AUX EPOUX X... UNE SOMME DE 25000 FRANCS QUI LEUR RESTERAIT ACQUISE, AU CAS OU LES EPOUX Y... NE DEMANDERAIENT PAS LA REALISATION DE LA VENTE DANS LE DELAI FIXE ;
QU'UNE MEME SOMME DEVAIT ETRE VERSEE AUX EPOUX Y... PAR LES EPOUX X..., SI CES DERNIERS REFUSAIENT DE REALISER LEUR PROMESSE DANS LE DELAI FIXE ;
QU'ENFIN L'ACTE PREVOYAIT, AU PROFIT DU CABINET GOUEFFON ET LEVEN, QUI AVAIT CONDUIT LA NEGOCIATION, UNE COMMISSION DE 13000 FRANCS PAYABLE PAR LES EPOUX Y... OU, AU CAS DE NON-REALISATION DES CONVENTIONS, PAR LA PARTIE DEFAILLANTE ;
ATTENDU QUE L'ACTE DU 1ER MARS 1969 N'AYANT PAS ETE SOUMIS A ENREGISTREMENT DANS LE DELAI PREVU PAR L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963, LA COUR D'APPEL EN A PRONONCE LA NULLITE ET, EN CONSEQUENCE, A DIT QUE LE CABINET GOUEFFON ET LEVEN NE POUVAIT PRETENDRE A COMMISSION ET A CONDAMNE LES EPOUX X... A REMBOURSER AUX EPOUX Y... LA SOMME DE 25000 FRANCS ;
ATTENDU QUE LES EPOUX X... REPROCHENT A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, EN ANALYSANT L'ACTE DU 1ER MARS 1969 COMME UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, MANIFESTEMENT DENATURE LES TERMES DU " COMPROMIS " DE VENTE LITIGIEUX, DES ENONCIATIONS DUQUEL IL RESULTAIT QU'IL ETAIT INTERVENU ENTRE LES PARTIES UNE PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE VALANT VENTE ET, EN CONSEQUENCE, N'AYANT PAS A ETRE ENREGISTREE ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR EXACTEMENT REPRODUIT LES " ENONCIATIONS DETERMINANTES " DE L'ACTE DU 1ER MARS 1969, LA COUR D'APPEL A CONSTATE, A JUSTE TITRE, QUE CE DOCUMENT NE CONTENAIT PAS, EN CONTREPARTIE DE L'ENGAGEMENT DE VENDRE, UN ENGAGEMENT CORRELATIF D'ACHETER, NECESSAIRE POUR CONSTITUER LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE, AU SENS DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL ;
QUE LE MOYEN EST SANS FONDEMENT ;
ET SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI N° 71-12479 : ATTENDU QUE LE CABINET GOUEFFON ET LEVEN FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL DE N'AVOIR PAS TENU COMPTE DU FAIT QUE LE VENDEUR AVAIT PRIS, LUI AUSSI, L'ENGAGEMENT DE VERSER UN DEDIT DE 25000 FRANCS, S'IL REFUSAIT DE REGULARISER LA VENTE ;
QU'IL S'ETAIT DONC, COMME L'ACHETEUR, RESERVE UNE FACULTE D'OPTION ;
QUE L'EXISTENCE D'OBLIGATIONS ALTERNATIVES REGULIEREMENT SYMETRIQUES IMPLIQUAIT NECESSAIREMENT LE CARACTERE SYNALLAGMATIQUE DE L'ACCORD INTERVENU ET QU'IL EN RESULTE QUE LES PARTIES N'AVAIENT PAS ENTENDU RETARDER LA NAISSANCE DE LEURS OBLIGATIONS JUSQU'A LA REDACTION DE L'ACTE AUTHENTIQUE ;
MAIS ATTENDU QUE, SANS MECONNAITRE QUE LE DEBIT STIPULE A LA CHARGE DU VENDEUR SANCTIONNAIT LA PROMESSE DE VENTE A LAQUELLE CELUI-CI S'ETAIT OBLIGE, LA COUR D'APPEL A RECHERCHE LA CAUSE DE LA STIPULATION METTANT A LA CHARGE DES EPOUX Y... LE VERSEMENT D'UNE INDEMNITE AU CAS OU ILS N'EXERCERAIENT PAS LEUR FACULTE D'ACQUERIR ;
QU'ELLE A RETENU QUE CETTE INDEMNITE ETAIT DESTINEE A REMUNERER LE PROMETTANT DE L'AVANTAGE TEMPORAIRE CONSENTI AU BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE ET A COMPENSER L'IMMOBILISATION DE SON BIEN PENDANT LE DELAI CONVENU ;
QU'ELLE A PRECISE QUE L'INDEMNITE FIXEE, DONT LE MONTANT REPRESENTAIT APPROXIMATIVEMENT LE DIXIEME DU PRIX, EST EXCLUSIVE DE TOUTE CONTRAINTE A L'ACHAT SOUS UNE FORME DETOURNEE ET N'ALTERE EN RIEN LA LIBERTE DE DECISION DU BENEFICIAIRE ;
QU'ELLE A AINSI CONSTATE QUE, SI LA CONVENTION COMPORTANT DES OBLIGATIONS RECIPROQUES PRESENTAIT UN CARACTERE SYNALLAGMATIQUE, CES OBLIGATIONS, CONTRAIREMENT AUX AFFIRMATIONS DU POURVOI, N'ETAIENT PAS " REGULIEREMENT SYMETRIQUES " ET NE POUVAIENT DONC CONSTITUER UNE PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE ;
QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LES POURVOIS N° 71-12459 ET N° 71-12479 FORMES CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 MARS 1971, PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS