Tacit Lease Continuation Despite Termination Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners sought the expulsion of a company that remained in possession of leased commercial property after the expiration and mutual termination of a written lease, asserting a lack of a current lease title, but the Court of Appeal upheld the lower court's dismissal, finding that the continued occupation, significant investments made by the tenant, and the owner's acceptance of payments labeled as rent established the certainty of an agreement for a tacit continuation of the lease despite the prior termination. Additionally, the court rejected the argument that a lease extension was void due to a lack of prior board authorization for an administrator who became an administrator only after the initial lease and its prolongation, which rendered the statutory nullity provision inapplicable.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 40 DE LA LOI DU 24 JUILLET 1967, REJETTE LE POURVOI; Tacit Lease Continuation Despite Termination Upheld: Additionally, the court rejected the argument that a lease extension was void due to a lack of prior board authorization for an administrator who became an administrator only after the initial lease and its prolongation, which rendered the statutory nullity provision inapplicable.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used the fact that the administrator was appointed after the lease extension to legally justify upholding the decision, thereby rejecting the appeal.
This is the operative decision of the final order.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QU'X..., PROPRIETAIRE INDIVIS AVEC DEMOISELLE X..., A LOUE A LA SOCIETE PROPETROL, PAR ACTE SOUS-SEING PRIVE DU 18 AOUT 1934, AVEC EFFET DU 1ER OCTOBRE 1937, POUR UNE DUREE DE DIX ANNEES, UN MAGASIN AVEC LOGEMENT ET UN EMPLACEMENT NECESSAIRE POUR L'INSTALLATION DE DISTRIBUTEURS DE CARBURANT ET QU'APRES RESILIATION DE CE BAIL, D'UN COMMUN ACCORD, EN 1946, LA SOCIETE PROPETROL A CONTINUE A OCCUPER LES LIEUX ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DEBOUTE LES PROPRIETAIRES DE LEUR DEMANDE D'EXPULSION, FORMEE LE 10 OCTOBRE 1966, POUR DEFAUT D'UN TITRE LOCATIF, AU MOTIF QU'IL Y AVAIT ENTRE LES PARTIES UN BAIL VERBAL VALABLE QUI AVAIT RECU UN COMMENCEMENT D'EXECUTION, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LE BAIL VERBAL N'EST VALABLE, SON PRIX SERAIT-IL CONTESTE, QU'A LA CONDITION QUE SON EXISTENCE MEME NE SOIT PAS CONTESTEE, ET QUE, D'AUTRE PART, LA PREUVE DE L'EXISTENCE D'UN BAIL IMCOMBE A CELUI QUI LA REVENDIQUE, ET QUE CETTE EXISTENCE NE PEUT ETRE PRESUMEE, QUELLE QUE SOIT L'IMPORTANCE DES LOCAUX QUI EN FONT L'OBJET, QU'AU PRIX D'UN RENVERSEMENT DE LA CHARGE DE LA PREUVE ET QU'ENFIN, NI LE FAIT QUE LE LOCATAIRE D'ORIGINE SOIT DEMEURE EN POSSESSION DES LIEUX APRES LA RESILIATION DU BAIL, NI LES INVESTISSEMENTS DU MEME LOCATAIRE D'ORIGINE, NI MEME L'ACCEPTATION PAR LE PROPRIETAIRE DE SOMMES QUALIFIEESDE " LOYER " PAR SON ANCIEN LOCATAIRE, A RAISON DE LA PERSISTANCE DE L'OCCUPATION DE CE DERNIER POSTERIEUREMENT A LA RESILIATION, NE SONT DE NATURE A ETABLIR LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL OU LE MAINTIEN DU BAIL PRECEDENT MALGRE SA RESILIATION ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL RELEVENT QUE SI LE BAIL ORIGINAIRE DE 1934 A ETE RESILIE, LA RESILIATION EST RESTEE " LETTRE MORTE " PUISQUE LA SOCIETE EST RESTEE DANS LES LIEUX, SANS QU'IL Y AIT EU DE LA PART DES CONSORTS X... LA MOINDRE PROTESTATION OU LA MOINDRE RESERVE ;
QU'ILS ENONCENT, D'AUTRE PART, QUE LES INVESTISSEMENTS TRES IMPORTANTS FAITS PAR LA LOCATAIRE DANS LES LIEUX SONT " RADICALEMENT ET ABSOLUMENT " INCOMPATIBLES AVEC UNE SIMPLE TOLERANCE ET, ENFIN, QU'X... A CONSENTI A PERCEVOIR DES LOYERS QUALIFIES TELS, ET QU'HOMME D'AFFAIRES AVISE, IL NE PEUT PRETENDRE AVOIR ETE SURPRIS ;
QU'ILS ONT ESTIME QUE DE L'ENSEMBLE DES FAITS SE DEGAGEAIT LA CERTITUDE QU'IL Y AVAIT EU ACCORD ENTRE LES PARTIES POUR LAISSER RECONDUIRE LE BAIL, ET CONSTATE, SANS RENVERSER LA CHARGE DE LA PREUVE, QUE LA SOCIETE AVAIT ETABLI L'EXISTENCE D'UN BAIL VERBAL ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR, POUR DEBOUTER LES PROPRIETAIRES DE LEUR DEMANDE D'EXPULSION, REJETE LE MOYEN PAR EUX TIRE DE LA NULLITE DE LA PROROGATION DU BAIL INTERVENU ENTRE LA SOCIETE ANONYME ET UN DE SES ADMINISTRATEURS, SANS AUTORISATION PREALABLE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION, AU MOTIF QU'UNE TELLE PROROGATION BENEFICIAIT DE LA REGLE " ACCESSORIUM SEQUITUR PRINCIPALE ", ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA PROROGATION D'UN BAIL NE SAURAIT EN CONSTITUER L'ACCESSOIRE, ET QUE, D'AUTRE PART, LA NULLITE DES CONVENTIONS INTERVENUES EN MECONNAISSANCE DE L'ARTICLE 40 DE LA LOI DU 24 JUILLET 1867 EST D'ORDRE PUBLIC ;
MAIS ATTENDU QU'IL N'EST PAS CONTESTE QU'X... N'EST DEVENU ADMINISTRATEUR DE LA SOCIETE QU'EN 1949, CE QUI EXCLUAIT L'APPLICATION DE LA NULLITE PREVUE A L'ARTICLE 40 DE LA LOI DU 24 JUILLET 1967 AU BAIL INITIAL ET A SA PROROGATION, L'UN ET L'AUTRE ANTERIEURS A LA NOMINATION D'X... COMME ADMINISTRATEUR QUE, PAR CE MOTIF DE DROIT, SUBSTITUE EN TANT QUE DE BESOIN A CEUX QUE LE POURVOI CRITIQUE, L'ARRET SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 NOVEMBRE 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE COLMAR