Lessor Liability for Neglected Demolition-Threatened Property
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owners of a commercially leased building, which was subject to a demolition order due to its dangerous state, refused to renew the lease, citing the applicable statutory exception that permits refusal without eviction indemnity. However, the appellate court ruled that this statutory provision, while excusing the indemnity, did not absolve the lessors from their obligations under the Civil Code to maintain the property and ensure the tenant's peaceful enjoyment; the court found that the building's dilapidated condition resulted from the owners' long-term neglect of major structural maintenance, constituting a contractual fault, rather than solely from inherent dilapidation, thus justifying an award for damages to the tenant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLES 1719 ET 1720 DU CODE CIVIL, ARTICLE 9-2° DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, Art. 686 du Code de Procédure Civile; Lessor Liability for Neglected Demolition-Threatened Property: However, the appellate court ruled that this statutory provision, while excusing the indemnity, did not absolve the lessors from their obligations under the Civil Code to maintain the property and ensure the tenant's peaceful enjoyment; the court found that the building's dilapidated condition resulted from the owners' long-term neglect of major structural maintenance, constituting a contractual fault, rather than solely from inherent dilapidation, thus justifying an award for damages to the tenant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal correctly applied these articles, which establish the landlord's obligation to maintain the premises for the duration of the lease, which was not modified by the decree regarding lease renewal refusal.
The Court noted that this article, concerning refusal of renewal without indemnity due to the building's state, was not applied in the case and did not modify the landlord's maintenance obligations.
This article is implicitly cited by the final order to reject the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE L'IMMEUBLE LOUE A TITRE COMMERCIAL A LA SOCIETE DES ETABLISSEMENTS E MIGNOT-COMPTOIR FRANCAIS, AYANT ETE FRAPPE D'UN ARRETE DE PERIL, LES CONSORTS X..., PROPRIETAIRES, QUI ONT, POUR CE MOTIF, REFUSE LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL VENU A EXPIRATION, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QU'ILS ETAIENT TENUS A REPARER LE PREJUDICE RESULTANT, POUR LA SOCIETE LOCATAIRE, DE LEURS MANQUEMENTS A L'OBLIGATION D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE LOUE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LES JUGES DU FOND CONSTATANT L'EXISTENCE D'UN ARRETE DE PERIL ET RELEVANT QU'EN CONSEQUENCE LES BAILLEURS POUVAIENT REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS ETRE TENUS AU PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 9-2° DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ONT VIOLE CE TEXTE D'ORDRE PUBLIC QUI EST NECESSAIREMENT INCONCILIABLE AVEC L'APPLICATION D'UNE DISPOSITION D'INTERET PRIVE QUI FERAIT EVENTUELLEMENT OBSTACLE A L'IMMUNITE CREEE AU PROFIT DU BAILLEUR, ET QUE, D'AUTRE PART, "L'IMMEUBLE EN CAUSE, EDIFIE EN PLEINE CAMPAGNE IL Y A PLUSIEURS SIECLES, ETAIT OCCUPE SANS CHANGEMENT PAR LE COMPTOIR FRANCAIS DEPUIS 1912 AUX TERMES DE BAUX SUCCESSIVEMENT RENOUVELES A DES LOYERS DERISOIRES, EN PLEINE CONNAISSANCE DE L'ETAT DE VETUSTE CROISSANTE DES LOCAUX, QUE LES MUTATIONS SURVENUES DANS L'ENVIRONNEMENT N'ONT FAIT QU'AGGRAVER, SANS SUSCITER DE REACTION DU LOCATAIRE JUSQU'EN 1963, DATE A LAQUELLE LES ENTREPRISES CONSULTEES ONT ESTIME QUE DES TRAVAUX SERAIENT INUTILES, QUE LE DOMMAGE INVOQUE NE POUVAIT ETRE ATTRIBUE QU'A DES CIRCONSTANCES ETRANGERES A LA VOLONTE DES PARTIES" ;
MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE SI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 9-2° DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, DONT IL N'EST FAIT AUCUNE APPLICATION EN L'ESPECE, LE BAILLEUR PEUT REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITE D'EVICTION LORSQU'IL EST ETABLI QUE L'IMMEUBLE LOUE DOIT ETRE TOTALEMENT OU PARTIELLEMENT DEMOLI PARCE QU'IL NE PEUT PLUS ETRE OCCUPE SANS DANGER EN RAISON DE SON ETAT, LA COUR D'APPEL DECLARE JUSTEMENT QUE CE TEXTE NE MODIFIE PAS LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR QUI EST TENU, PAR LES ARTICLES 1719 ET 1720 DU CODE CIVIL, "DE FAIRE JOUIR PAISIBLEMENT LE PRENEUR PENDANT LA DUREE DU BAIL ET DE FAIRE TOUTES LES REPARATIONS QUI PEUVENT DEVENIR NECESSAIRES, AUTRES QUE LES LOCATIVES, DE MANIERE A MAINTENIR LA CHOSE EN ETAT DE SERVIR A L'USAGE POUR LEQUEL ELLE A ETE LOUEE" ;
QUE, D'AUTRE PART, LES JUGES DU SECOND DEGRE, ADOPTANT L'AVIS DE L'EXPERT, INDIQUENT QUE L'ETAT DE DELABREMENT DES LIEUX LITIGIEUX PROVIENT "DE L'ABSENCE TOTALE D'ENTRETIEN DU GROS OEUVRE", DONT LA CHARGE INCOMBAIT AU PROPRIETAIRE ET QUI "A ETE COMPLETEMENT NEGLIGE DEPUIS DE TRES NOMBREUSES ANNEES" ;
QUE LA COUR D'APPEL A PU RETENIR QUE LE MANQUEMENT DES CONSORTS X... A LEUR OBLIGATION D'ENTRETIEN CONSTITUAIT UNE FAUTE CONTRACTUELLE, ET QUE, PAR SUITE, LE TRES MAUVAIS ETAT DE L'IMMEUBLE N'ETAIT PAS UNIQUEMENT DU A LA VETUSTE ;
QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 FEVRIER 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS