Real Estate Acquisition Damages for Inaccurate Permit Documentation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn acquiring real estate company sued the seller for damages after discovering that the transferred construction permit did not apply to the entirety of the acquired land because the submitted location plan was inaccurate; the seller appealed the subsequent condemnation, arguing the lower court exceeded the scope of the litigation by awarding damages for the delay caused by obtaining a rectifying permit, rather than only for the unusable portion of the property as initially claimed. The court rejected the appeal, reasoning that the lower court properly assessed the full prejudice resulting from the seller's fault—specifically, the failure to inform the buyer that the submitted plan did not match the property surface despite knowing the land was intended for construction—which directly necessitated the acquisition of a rectifying permit, causing project delays and altering the operation's expected return.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE LE POURVOI; Real Estate Acquisition Damages for Inaccurate Permit Documentation: The court rejected the appeal, reasoning that the lower court properly assessed the full prejudice resulting from the seller's fault—specifically, the failure to inform the buyer that the submitted plan did not match the property surface despite knowing the land was intended for construction—which directly necessitated the acquisition of a rectifying permit, causing project delays and altering the operation's expected return.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis phrase constitutes the final order rejecting the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE, SUR LA FOI D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE DU MONT TURNEY A, PAR ACTE DU 10 MARS 1967, ACQUIS DE DAME X... UN TERRAIN, AUQUEL CE PERMIS ETAIT STIPULE APPLICABLE, ET A ETE SUBROGEE DANS TOUS LES DROITS ET OBLIGATIONS RESULTANT DUDIT PERMIS ;
QU'AYANT CONSTATE QUE CELUI-CI NE POUVAIT S'APPLIQUER AU BIEN VENDU, L'ACQUEREUR A INTENTE CONTRE LA VENDERESSE UNE ACTION EN DOMMAGES-INTERETS ;
ATTENDU QUE DAME X... REPROCHE AUDIT ARRET D'AVOIR, POUR LA CONDAMNER AU PAIEMENT D'UNE INDEMNITE DE 15 000 FRANCS, EXCEDE LES LIMITES DU LITIGE EN ACCUEILLANT UNE DEMANDE TENDANT A LA REPARATION DU PREJUDICE CAUSE PAR L'OBTENTION TARDIVE D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE RECTIFICATIF, ALORS QUE CETTE DEMANDE, TELLE QU'ELLE ETAIT FORMULEE, TENDAIT SEULEMENT, SELON LE POURVOI, A LA REPARATION DU PREJUDICE CAUSE A L'ACQUEREUR PAR L'IMPOSSIBILITE D'UTILISER UNE BANDE DE PROPRIETE NON COMPROMISE DANS LA VENTE MAIS FIGURANT EN ZONE UTILISABLE DANS LE PERMIS DE CONSTRUIRE CEDE ;
MAIS ATTENDU QU'AUX TERMES DE L'ASSIGNATION INTRODUCTIVE D'INSTANCE ET DES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE RESIDENCE DU MONT TURNEY, LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS ETAIT FONDEE SUR L'IMPOSSIBILITE, POUR L'ACQUEREUR, D'UTILISER LE PERMIS DE CONSTRUIRE TEL QU'IL AVAIT ETE DELIVRE ;
QU'EN CONSTATANT LA NECESSITE OU S'ETAIT TROUVE CET ACQUEREUR DE DEMANDER UN PERMIS DE CONSTRUIRE RECTIFICATIF ET LA PERTE DE TEMPS QUI EN ETAIT RESULTEE, LA COUR D'APPEL, LOIN DE MODIFIER LES TERMES DU LITIGE, A USE DE SON POUVOIR DE RECHERCHER, POUR L'EVALUATION DU PREJUDICE, LES CONSEQUENCES DU FAIT INVOQUE COMME FONDEMENT DE L'ACTION ;
D'OU IL SUIT QU'EN SA PREMIERE BRANCHE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
SUR LES AUTRES BRANCHES DU MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET, D'UNE PART, DE S'ETRE, EN SE BORNANT A CONSTATER QUE DAME X... NE POUVAIT IGNORER QUE LE PLAN DE SITUATION DEPOSE NE CORRESPONDAIT PAS A LA SUPERFICIE DU BIEN VENDU, SANS FAIRE ETAT D'UN USAGE DUDIT PLAN PAR LADITE DAME, NI INDIQUER A QUELLE OBLIGATION D'ORDRE CONTRACTUEL OU QUASI-DELICTUEL CELLE-CI AURAIT MANQUE, ABSTENU DE CARACTERISER LA FAUTE DE LA VENDERESSE ET DE PRECISER LA BASE DE LA CONDAMNATION, D'AUTRE PART, D'AVOIR PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION SUR L'EXISTENCE D'UN LIEN DE CAUSE A EFFET ENTRE LA FAUTE ALLEGUEE ET LE PREJUDICE, EN LAISSANT SANS REPONSE DES CONCLUSIONS DANS LESQUELLES IL ETAIT SOUTENU QUE C'ETAIT SEULEMENT LE 6 NOVEMBRE 1968 QUE LA SOCIETE CIVILE AVAIT SOLLICITE LE TRANSFERT, A SON NOM, DU PERMIS DE CONSTRUIRE DE 1966, ALORS QU'UNE RECTIFICATION EUT PU ETRE SOLLICITEE SITOT APRES LA CESSION, ET, ENFIN, DE N'AVOIR PAS LEGALEMENT JUSTIFIE LA CONDAMNATION DE LA VENDERESSE A LA REPARATION INTEGRALE DU PREJUDICE INVOQUE ET DE S'ETRE CONTREDIT EN RETENANT QUE L'ACQUEREUR N'AVAIT PAS MONTRE UNE VIGILANCE SUFFISANTE EN SE REFERANT AU SEUL PLAN QUI PRECISAIT LES LIMITES EXACTES DU BIEN VENDU ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LA DAME X... N'IGNORAIT PAS, LORS DE LA SUBROGATION, QUE LE PLAN DE SITUATION DEPOSE NE CORRESPONDAIT PAS A LA SUPERFICIE DU BIEN VENDU QU'ELLE SAVAIT ETRE DESTINE A LA CONSTRUCTION ;
QU'ELLE EN A JUSTEMENT DEDUIT QU'EN OMETTANT D'EN PREVENIR L'ACQUEREUR, ELLE AVAIT COMMIS UNE FAUTE EN RELATION DIRECTE AVEC LE DOMMAGE SUBI, DES LORS QU'ELLE CONSTATAIT QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AVAIT ETE MISE AINSI DANS L'OBLIGATION D'OBTENIR LA RECTIFICATION DU PERMIS, CE QUI AVAIT ENTRAINE UN RETARD DANS LA REALISATION DU PROJET ET MODIFIE LE PRODUIT TIRE DE L'OPERATION ;
QU'ENFIN, ELLE NE S'EST PAS CONTREDITE ET N'A PAS PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE EN DEBOUTANT, D'UNE PART, LA SOCIETE CIVILE DE SA DEMANDE DE REDUCTION DU PRIX DE VENTE, AU MOTIF QU'ELLE N'AVAIT PAS MONTRE UNE VIGILANCE SUFFISANTE ET EN LAISSANT, D'AUTRE PART, A LA CHARGE DE LA SEULE DAME X... LA REPARATION DU PREJUDICE SUBI PAR LA SOCIETE DANS LA REALISATION DE SON PROJET DE CONSTRUCTION ET RESULTANT UNIQUEMENT DE LA FAUTE COMMISE PAR LADITE DAME ;
D'OU IL SUIT QUE LES TROIS DERNIERES BRANCHES DU MOYEN NE SONT PAS PLUS JUSTIFIEES QUE LA PREMIERE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 27 OCTOBRE 1970, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.