Landlord Termination of Lease Denied Due to Insufficient Evidence of Unauthorized Modifications
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe landlords sought the termination of a commercial lease based on a clause requiring their written consent for any structural changes, alleging the tenant made unauthorized modifications, but the Court of Cassation upheld the lower court's decision to refuse to declare the lease terminated because the landlords failed to provide evidence, specifically an initial premises report, to precisely establish the pre-work condition of the ground-floor premises and the exact nature of the alterations, and because the formal notice demanding rectification did not specifically mention the alleged modifications to the first floor, which the court deemed necessary for enforcing the resolutory clause for those specific areas.
Regeste Legislator
Généré par l'IALandlord Termination of Lease Denied Due to Insufficient Evidence of Unauthorized Modifications: The landlords sought the termination of a commercial lease based on a clause requiring their written consent for any structural changes, alleging the tenant made unauthorized modifications, but the Court of Cassation upheld the lower court's decision to refuse to declare the lease terminated because the landlords failed to provide evidence, specifically an initial premises report, to precisely establish the pre-work condition of the ground-floor premises and the exact nature of the alterations, and because the formal notice demanding rectification did not specifically mention the alleged modifications to the first floor, which the court deemed necessary for enforcing the resolutory clause for those specific areas.
Mots-clés
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Généré par l'IAThis statement constitutes the final order dismissing the appeal, which is the primary ruling.
Texte complet
SUR LES DEUX PREMIERS MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE, X... ETANT BENEFICIAIRE D'UN BAIL COMMERCIAL DANS LEQUEL IL EST STIPULE QU'IL NE PEUT FAIRE DANS LES LIEUX LOUES " AUCUN CHANGEMENT DE DISTRIBUTION, DEMOLITIONS, CONSTRUCTIONS QUELCONQUES, PERCEMENT DE MURS, CLOISONS OU PARQUETS, NI MODIFICATION DE CANALISATIONS QUELCONQUES SANS LE CONSENTEMENT EXPRES ET PAR ECRIT " DU BAILLEUR, LES CONSORTS Y..., PROPRIETAIRES, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, STATUANT SUR APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE, D'AVOIR RENVOYE L'AFFAIRE AU PRINCIPAL, EN REFUSANT DE CONSTATER LA RESILIATION DU BAIL EN APPLICATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE QUI Y EST CONTENUE, CLAUSE QUE LES PROPRIETAIRES AVAIENT MISE EN JEU PAR UNE SOMMATION DU 20 DECEMBRE 1966 ENJOIGNANT A X... DE REMETTRE LES LIEUX EN ETAT DANS LE DELAI D'UN MOIS ET QUI EST DEMEUREE SANS EFFET, AUX MOTIFS QUE LES BAILLEURS NE PRODUISAIENT AUX DEBATS AUCUN DOCUMENT EN DEHORS DU CONSTAT SUR REQUETE DRESSE EN MAI 1967 ET QU'ILS N'ETABLISSAIENT PAS, PAR RAPPORT AUX TRAVAUX EFFECTUES PAR LE PRENEUR, LA SITUATION ANTERIEURE DES LOCAUX DU REZ-DE-CHAUSSEE, ALORS SELON LE POURVOI QUE, D'UNE PART, A L'APPUI DE LEURS CONCLUSIONS, DENATUREES PAR L'ARRET, LES CONSORTS Y... PRODUISAIENT ET INVOQUAIENT, EN DEHORS DU CONSTAT DE MAI 1967, LE BAIL DU 2 MAI 1966, OPPOSABLE A X... OU ETAIENT DEFINIES LES DESIGNATIONS INITIALES DESDITS LIEUX, ET QUE, D'AUTRE PART, IL RESULTE DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET, AU VU DU SEUL CONSTAT DE MAI 1967, QUE LA SURFACE DE LA CUISINE A SUBI UNE REDUCTION, QUE DES TRACES DE MURET ET DE POTEAUX REVELENT QUE LE FOND DE LA BOUTIQUE CONSTITUAIT AUTREFOIS UN COULOIR, QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE EN OUTRE QUE, D'APRES LE PRENEUR LUI-MEME, CELUI-CI A REMPLACE UNE ANCIENNE CLOISON DE BOIS, ET QU'EN PRESENCE DES TERMES DU BAIL, DES INFRACTIONS AINSI DUMENT CONSTATEES SUFFISAIENT A ENTRAINER, PAR APPLICATION DE LA CLAUSE, LA RESILIATION DUDIT BAIL ;
MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE, SI LA COUR D'APPEL A DECLARE QUE LES CONSORTS Y... NE PRODUISAIENT AUCUN DOCUMENT EN DEHORS DU CONSTAT DE MAI 1967, ELLE VISAIT PAR LA, AINSI QU'ELLE L'A EXPRESSEMENT AFFIRME, L'ABSENCE D'ETAT DES LIEUX ETABLI A L'ENTREE DU PRENEUR, DOCUMENT SANS LEQUEL ELLE N'ETAIT PAS EN MESURE DE CONSTATER LA REALITE DES TRAVAUX IMPUTES A FAUTE A X... ;
QUE, D'AUTRE PART, CONTRAIREMENT AUX TERMES DU POURVOI, LES JUGES DU FOND, APPRECIANT LE CONSTAT ETABLI PAR L'HUISSIER COMMIS, N'ADMETTENT PAS QU'EST ETABLIE L'EXISTENCE D'INFRACTIONS A LA CHARGE DU PRENEUR ;
QUE, PAR SUITE, RETENANT QUE N'ETAIENT PAS DETERMINEES " DE MANIERE PRECISE LA SITUATION ANTERIEURE DES LOCAUX DU REZ-DE-CHAUSSEE ET LA REALITE DES TRAVAUX EFFECTUES PAR X... ", LES JUGES D'APPEL ONT, SANS DENATURATION D'AUCUN DOCUMENT, PU DECIDER QU'IL N'Y AVAIT PAS LIEU DE CONSTATER LA RESILIATION DU BAIL ;
SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REFUSE DE PRENDRE EN CONSIDERATION, POUR FAIRE JOUER LA CLAUSE RESOLUTOIRE, LES TRANSFORMATIONS EFFECTUEES PAR LE PRENEUR AUX LOCAUX DU PREMIER ETAGE, AU MOTIF QUE LA SOMMATION DU 20 DECEMBRE 1966 NE LES VISAIT PAS EXPRESSEMENT ALORS, SELON LE MOYEN, QUE CETTE SOMMATION, DENATUREE PAR L'ARRET, FAISAIT ETAT DE CE QUE X... AVAIT SANS AUTORISATION " CHANGE LA DISTRIBUTION DES LIEUX LOUES " EN PARTICULIER DE LA BOUTIQUE ET QUE CETTE PROPOSITION, QUI VISAIT LA BOUTIQUE, N'EXCLUAIT PAS LES AUTRES TRANSFORMATIONS QUI ETAIENT D'AILLEURS LIEES ;
MAIS ATTENDU QUE, LE PRENEUR AYANT DANS LE DELAI QUI LUI ETAIT ACCORDE PAR LA MISE EN DEMEURE LA POSSIBILITE DE METTRE FIN AUX INFRACTIONS QUI LUI SONT REPROCHES ET DONT LE BAILLEUR ENTEND SE PREVALOIR, IL EST NECESSAIRE QUE CES INFRACTIONS SOIENT PRECISEES DANS LA SOMMATION ;
QUE LA COUR D'APPEL RELEVE, SANS LA DENATURER, QUE LA MISE EN DEMEURE SIGNIFIEE A X... NE FAISAIT PAS ETAT DE TRAVAUX EXECUTES AU PREMIER ETAGE ET QUE, PAR SUITE, UN TEL GRIEF NE POUVAIT ETRE RETENU ;
QUE LE TROISIEME MOYEN N'EST PAS PLUS FONDE QUE LES PRECEDENTS ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 AVRIL 1971, PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS