Verbal Lease Protection and Subletting Presumption Rebuttal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA litigant challenged a lower court's ruling that determined a verbal apartment lease fell under specific protective legislation, arguing the requirements for that article, including comfort standards, only applied to written leases and that the presence of an ensuite shower, even if purchased by the tenant, satisfied the criteria. The court rejected this, noting the relevant law does not distinguish between written and verbal leases, and affirmed the lower court's finding that since the shower fixtures were not part of the original rental property but were purchased by the tenant from the prior occupant, the landlord could not rely on those fixtures to invoke the protective article. Furthermore, the court rejected an appeal to increase rent based on alleged subletting, holding that evidence establishing a common life between the tenant and another occupant, coupled with proof that no rental agreement existed between them and that their cohabitation was to legitimize a future union, successfully rebutted the statutory presumption of subletting.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 27 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ARTICLE 3 SEXIES, ARTICLE 3 TER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ARTICLE 26 DE LADITE LOI; Verbal Lease Protection and Subletting Presumption Rebuttal: The court rejected this, noting the relevant law does not distinguish between written and verbal leases, and affirmed the lower court's finding that since the shower fixtures were not part of the original rental property but were purchased by the tenant from the prior occupant, the landlord could not rely on those fixtures to invoke the protective article. Furthermore, the court rejected an appeal to increase rent based on alleged subletting, holding that evidence establishing a common life between the tenant and another occupant, coupled with proof that no rental agreement existed between them and that their cohabitation was to legitimize a future union, successfully rebutted the statutory presumption of subletting.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court upheld the lower court's finding that the presumption of sublease under this article was rebutted by evidence showing a common life expectation rather than a sublease agreement.
The court cited this article to reject the appellant's argument regarding the inapplicability of comfort conditions based on the type of lease (written vs. verbal).
This article was mentioned in the background to establish the initial lease conditions, but the actual decision rests on Arts. 3 sexies and 27.
This article was discussed concerning the conditions of comfort for the premises, which influenced the decision regarding the application of rent protections.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESSORT QU'EN MARS 1965 X... A PRIS EN LOCATION VERBALE UN APPARTEMENT AUPARAVANT LOUE PAR DAME Y..., SA PROPRIETAIRE, DANS LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 3 TER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ET QU'IL Y A INSTALLE LA DEMOISELLE Z..., AU NOM DE QUI ONT ETE SOUSCRITS LES ABONNEMENTS POUR LE GAZ ET L'ELECTRICITE, ET AVEC QUI IL A CONTRACTE MARIAGE EN 1969 ;
ATTENDU QUE DAME Y... FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECIDE QUE LA LOCATION RELEVAIT DE L'ARTICLE 26 DE LADITE LOI, AU MOTIF QUE LES LIEUX NE REMPLISSAIENT PAS LES CONDITIONS DE CONFORT PREVUES PAR LE DECRET DU 29 SEPTEMBRE 1962, ALORS SELON LE POURVOI, QUE CES CONDITIONS NE SONT EXIGEES QU'EN CAS DE CONCLUSION D'UN BAIL ECRIT, ET QUE LE LOCAL COMPORTE UNE SALLE DE DOUCHES DONT IL IMPORTAIT PEU QUE L'INSTALLATION EUT ETE RACHETEE PAR LE LOCATAIRE ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 3 SEXIES, CONTRAIREMENT AUX ALLEGATIONS DU POURVOI, NE COMPORTE AUCUNE DISCRIMINATION ENTRE BAUX ECRITS ET BAUX VERBAUX ;
QU'EN CONSTATANT " QUE X... N'AURAIT MEME PAS TROUVE DE SALLE DE DOUCHES OU DE LAVABO DANS L'APPARTEMENT S'IL N'AVAIT PAS ACHETE AU PRECEDENT LOCATAIRE LES APPAREILS SANITAIRES QUE CELUI-CI Y AVAIT FAIT PLACER ", LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT ADMIS QUE CETTE INSTALLATION NE FAISAIT PAS PARTIE DE LA LOCATION ET EN ONT DEDUIT, A BON DROIT, QUE DAME Y... NE PEUT SE PREVALOIR DES DISPOSITIONS DUDIT ARTICLE ;
QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REJETE LA DEMANDE DE MAJORATION DE 50 % DU LOYER FONDEE SUR L'OCCUPATION DES LIEUX PAR DEMOISELLE Z... EN QUALITE DE SOUS-LOCATAIRE, ALORS QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL SE SERAIT CONTENTEE DE " LA VRAISEMBLANCE " D'UNE VIE COMMUNE DE CELLE-CI ET DE X..., SANS RECHERCHER SI CE DERNIER HABITAIT EFFECTIVEMENT L'APPARTEMENT, ET QUE, D'AUTRE PART, TOUTE PERSONNE VIVANT AU FOYER DU LOCATAIRE ET QUI N'EST NI A SON SERVICE NI DE SA FAMILLE ETANT PRESUMEE SA SOUS-LOCATAIRE SI ELLE N'EST PAS A SA CHARGE, L'ARRET SE TROUVERAIT DENUE DE BASE LEGALE EN NE RECHERCHANT PAS SI DEMOISELLE Z... ETAIT A LA CHARGE DE X... ;
MAIS ATTENDU QUE LA PRESOMPTION EDICTEE PAR L'ARTICLE 27 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 NE FAIT PAS OBSTACLE A LA PREUVE CONTRAIRE, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT SOUVERAINEMENT ADMISE, SANS ENCOURIR AUCUN DES GRIEFS DU MOYEN, EN RETENANT QUE LA COMMUNAUTE DE VIE AYANT EXISTE ENTRE X... ET DEMOISELLE Z..., LOIN DE FAIRE PRESUMER UNE SOUS-LOCATION, PROUVE AU CONTRAIRE QUE TOUS DEUX ATTENDAIENT LA POSSIBILITE DE " LEGITIMER LEUR UNION, ET QU'AUCUNE CONVENTION LOCATIVE N'EST INTERVENUE ENTRE EUX " ;
QUE LE MOYEN NE PEUT, DES LORS, ETRE RETENU ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 2 JUIN 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE GRENOBLE