Commercial Tenant Eviction Indemnity Calculation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court's decision to fix the eviction indemnity for a commercial tenant, who had placed the business under management, based only on the capitalized lost revenue was not deemed erroneous for setting the principal amount, as the calculation of prejudice is left to the sovereign appreciation of the lower courts absent strict legislative rules. However, the appellate court erred in refusing to grant indemnity for the normal costs of moving and reinstallation, or to consider transfer duties, by incorrectly assuming these were not alleged by the tenant or that the tenant retaining the license compensated for these eviction-consequent costs, which shifts the burden of proof regarding the lesser prejudice onto the owner. Furthermore, the court violated applicable texts by setting the occupation indemnity at a rate higher than the determined rental value of the premises.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ARTICLES 20 ET 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; Commercial Tenant Eviction Indemnity Calculation Dispute: However, the appellate court erred in refusing to grant indemnity for the normal costs of moving and reinstallation, or to consider transfer duties, by incorrectly assuming these were not alleged by the tenant or that the tenant retaining the license compensated for these eviction-consequent costs, which shifts the burden of proof regarding the lesser prejudice onto the owner. Furthermore, the court violated applicable texts by setting the occupation indemnity at a rate higher than the determined rental value of the premises.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the legal basis for the finding that the appellate court violated the requirement to include moving and reinstallation costs in the eviction indemnity.
Cited as the legal basis for the finding that the appellate court violated the rules for fixing the occupation indemnity.
Texte complet
SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : ATTENDU QUE DAME X..., LOCATAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL APPARTENANT A DAME Z..., FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FIXE L'INDEMNITE D'EVICTION A LA SOMME DE 60000 FRANCS, AUX MOTIFS QUE, SI L'INDEMNITE EST NORMALEMENT EGALE A LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS, IL Y AVAIT LIEU, COMPTE TENU DE LA MISE DU FONDS EN LOCATION-GERANCE, DE LA FIXER SEULEMENT AU MONTANT DU CAPITAL CORRESPONDANT AU REVENU PERDU, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LE LOCATAIRE, QUI A DROIT A LA REPARATION INTEGRALE DE SON PREJUDICE, " NE PEUT ETRE PENALISE POUR LA MISE REGULIERE DU FONDS EN LOCATION-GERANCE " ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ENONCENT QUE, " DEPUIS LA MISE EN GERANCE, LE FONDS LITIGIEUX N'EST PLUS POUR SA PROPRIETAIRE UN INSTRUMENT DE TRAVAIL MAIS UN SIMPLE PLACEMENT ", PUIS, APRES AVOIR RELEVE L'ETAT DES LOCAUX ET LEUR SITUATION, DECLARENT QUE " LE PREJUDICE NE SAURAIT EXCEDER, EN L'ESPECE, LE CAPITAL CORRESPONDANT AU REVENU PERDU " ET QU'" EN CAPITALISANT CETTE SOMME AU TAUX DE 10 % QUI PARAIT NORMAL ET EQUITABLE, ON ABOUTIT A UNE INDEMNITE DE 60000 FRANCS " ;
ATTENDU QUE, PAR CES ENONCIATIONS, ET L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 N'IMPOSANT AUCUNE REGLE IMPERATIVE POUR LE CALCUL DE L'INDEMNITE D'EVICTION, LES JUGES D'APPEL, EN APPRECIANT SOUVERAINEMENT LE MONTANT DU PREJUDICE SUBI PAR LA LOCATAIRE EVINCEE, ONT DONNE UNE BASE LEGALE A CE CHEF DE LEUR DECISION ;
REJETTE LE SECOND MOYEN PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE ;
MAIS SUR LE MEME MOYEN, PRIS EN SES DEUXIEME ET TROISIEME BRANCHES : VU L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;
ATTENDU QUE L'INDEMNITE D'EVICTION PREVUE PAR CE TEXTE DOIT ETRE EGALE AU PREJUDICE CAUSE PAR LE DEFAUT DE RENOUVELLEMENT ET COMPRENDRE NOTAMMENT LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS DE COMMERCE, AUGMENTEE EVENTUELLEMENT DES FRAIS NORMAUX DE DEMENAGEMENT ET DE REINSTALLATION, AINSI QUE DES FRAIS ET DROITS DE MUTATION A PAYER POUR UN FONDS DE MEME VALEUR, SAUF DANS LE CAS OU LE PROPRIETAIRE FAIT LA PREUVE QUE LE PREJUDICE EST MOINDRE ;
ATTENDU QUE POUR REFUSER D'AUGMENTER L'INDEMNITE D'EVICTION DES FRAIS NORMAUX DE DEMENAGEMENT ET DE REINSTALLATION, L'ARRET ATTAQUE DECLARE " QU'IL N'EST PAS DEMONTRE, NI MEME ALLEGUE QUE DAME X... VEUILLE ACQUERIR UN FONDS EQUIVALENT ", ET " QUE LES FRAIS DE DEMENAGEMENT SE COMPENSENT AVEC LA LICENCE DONT LA PROPRIETAIRE DU FONDS CONSERVE LA DISPOSITION " ;
QU'EN STATUANT DE LA SORTE, ALORS QUE LE LOCATAIRE RECLAMAIT DANS SES CONCLUSIONS " LES FRAIS DE MUTATION ET DE REINSTALLATION ", QUE LA PREUVE DE L'INEXISTENCE DE CES ELEMENTS DE PREJUDICE EST A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE ET QUE LA CONSERVATION, PAR LE LOCATAIRE EVINCE, DE LA LICENCE QUI LUI APPARTIENT, NE PEUT COMPENSER LES FRAIS DE DEMENAGEMENT, CONSEQUENCE DE L'EVICTION, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
ET, SUR LE PREMIER MOYEN : VU LES ARTICLES 20 ET 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 : ATTENDU QU'AUX TERMES DU PREMIER DE CES TEXTES, LE PRENEUR A DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX JUSQU'AU PAIEMENT DE L'INDEMNITE D'EVICTION ET DOIT VERSER AU BAILLEUR UNE INDEMNITE D'OCCUPATION FIXEE CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DU SECOND DES TEXTES VISES, QUI PRESCRIT QUE LE LOYER DOIT CORRESPONDRE A LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX LOUES ;
ATTENDU QUE, POUR FIXER L'INDEMNITE D'OCCUPATION DUE PAR DAME X..., LOCATAIRE EVINCEE, A SA PROPRIETAIRE, DAME Z..., L'ARRET ATTAQUE, CONFIRMATIF SUR CE POINT, ENONCE, APRES AVOIR ESTIME LA " VALEUR LOCATIVE " A 4340 FRANCS PAR AN, QU'" EN FIXANT L'INDEMNITE D'OCCUPATION A 5500 FRANCS PAR AN, LES PREMIERS JUGES ONT FAIT UNE EVALUATION JUDICIEUSE ET EQUITABLE DE LADITE INDEMNITE " ;
QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU PREMIER MOYEN ET DU SECOND MOYEN EN SES DEUXIEME ET TROISIEME BRANCHES, L'ARRET RENDU LE 23 OCTOBRE 1970 ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS