Lessee v. Lessor: Lease Renewal Rights and Seasonal Business Operations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessee, holding a verbal lease since 1962 for commercial premises used seasonally, sued the lessor for damages and reinstatement after the lessor leased the property to a third party during the off-season without serving notice to terminate. The appellate court, which ordered reinstatement, was challenged for allegedly misinterpreting evidence regarding the lease's annual nature versus its seasonal operation, and for applying renewal rights under a decree that supposedly excluded seasonal operations. The high court upheld the appellate ruling, reasoning that the finding of an annual verbal lease, supported by evidence such as year-round insurance payments, utility bills, and improvements inconsistent with purely seasonal use, was a sovereign factual appreciation, and furthermore, that for the purposes of the decree concerning lease renewal, the annual nature of the tenancy, rather than the seasonality of the business activity, was the decisive factor.
Regeste Legislator
Généré par l'IADECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ARTICLE 3-2° DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; Lessee v. Lessor: Lease Renewal Rights and Seasonal Business Operations: The appellate court, which ordered reinstatement, was challenged for allegedly misinterpreting evidence regarding the lease's annual nature versus its seasonal operation, and for applying renewal rights under a decree that supposedly excluded seasonal operations. The high court upheld the appellate ruling, reasoning that the finding of an annual verbal lease, supported by evidence such as year-round insurance payments, utility bills, and improvements inconsistent with purely seasonal use, was a sovereign factual appreciation, and furthermore, that for the purposes of the decree concerning lease renewal, the annual nature of the tenancy, rather than the seasonality of the business activity, was the decisive factor.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court implicitly confirmed the lower court's application of this decree, finding that the annual nature of the lease, not the seasonal nature of the business, was what mattered under this decree.
This article, concerning the exclusion of seasonal leases from the decree, was discussed in relation to the finding that the lease was annual.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE Z... ETAIT TITULAIRE, DEPUIS 1962, D'UN BAIL VERBAL SUR DES LOCAUX COMMERCIAUX APPARTENANT A X..., ET FAISANT L'OBJET D'UNE EXPLOITATION SAISONNIERE ;
QUE, PENDANT LA MORTE SAISON, X... A DONNE LES LOCAUX A BAIL A Y..., SANS AVOIR DELIVRE CONGE A SA LOCATAIRE, QUI L'A ASSIGNE EN DOMMAGES-INTERETS ET EN REINTEGRATION ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE, QUI A ORDONNE LA REINTEGRATION DE LA SOCIETE ET DESIGNE EXPERT POUR FIXER LE PREJUDICE DE CELLE-CI, D'AVOIR ADMIS L'EXISTENCE D'UN BAIL VERBAL ANNUEL QUI OUVRAIT AU PRENEUR LE DROIT AU RENOUVELLEMENT, BIEN QUE L'EXPLOITATION FUT SAISONNIERE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL, QUI A DENATURE LE SENS ET LA PORTEE DES DOCUMENTS SOUMIS A SON APPRECIATION, NE S'EST PAS EXPLIQUEE SUR LES MOTIFS DU JUGEMENT, DONT CONFIRMATION ETAIT DEMANDEE, ET SELON LESQUELS LE CARACTERE SAISONNIER DE LA LOCATION RESULTAIT DE DECLARATIONS A L'ADMINISTRATION DES CONTRIBUTIONS INDIRECTES ET DE L'INSCRIPTION AU REGISTRE DU COMMERCE, ET QUE, D'AUTRE PART, LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 EXIGE QUE L'EXPLOITATION, ET NON SEULEMENT LA LOCATION, SE POURSUIVE PENDANT TROIS ANNEES CONSECUTIVES ET CONTINUES, LES LOCATIONS SAISONNIERES ETANT EXCLUES DE L'APPLICATION DUDIT DECRET PAR SON ARTICLE 3-2° ;
MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE, DEPUIS 1962, L'ASSURANCE PAYEE PAR LA SOCIETE COUVRAIT TOUTE L'ANNEE, ET QUE Z... PAYAIT LES QUITTANCES DE GAZ ET D'ELECTRICITE, MEME PENDANT LES MOIS D'HIVER, OU IL CONSERVAIT LA POSSESSION ET LA LIBRE DISPOSITION DU LOCAL, DANS LEQUEL IL AVAIT ENGAGE DES DEPENSES DE REPARATION ET DE TRANSFORMATION INCOMPATIBLES AVEC UNE LOCATION SAISONNIERE ;
QU'ELLE A PU EN DEDUIRE, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DES ELEMENTS DE PREUVE QUI LUI ETAIENT SOUMIS, ET SANS ETRE TENUE DE SUIVRE LES PARTIES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, QUE LA SOCIETE Z... BENEFICIAIT D'UN BAIL VERBAL ANNUEL, RENOUVELE PENDANT HUIT ANS ;
ATTENDU, ENSUITE, QUE LA COUR D'APPEL A DECIDE A BON DROIT QUE, LA LOCATION ETANT A L'ANNEE, IL IMPORTAIT PEU, POUR L'APPLICATION DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUE L'EXPLOITATION FUT SAISONNIERE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES CRITIQUES ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 SEPTEMBRE 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX.