Life Tenant Lease Validity and Usufruct Extinction by Consolidation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns the validity of a commercial lease granted by a life tenant without the consent of the bare owner, where the bare ownership and usufruct were subsequently acquired by the same entity. The lower court annulled the lease based on the statutory requirement that a life tenant cannot grant a commercial lease without the bare owner's concurrence, which the reviewing court agreed rendered the lease voidable by the bare owner even before the usufruct terminated. However, the lower court erred by finding that the usufruct was extinguished by consolidation when the bare ownership and usufruct were assigned to the same acquiring entity, because the assignment of the usufruct right did not equate to the original usufructuary consolidating the rights, thus violating the code provision governing the extinction of usufruct.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 617 DU CODE CIVIL, Article 595, paragraphe 4, du Code civil; Life Tenant Lease Validity and Usufruct Extinction by Consolidation: The lower court annulled the lease based on the statutory requirement that a life tenant cannot grant a commercial lease without the bare owner's concurrence, which the reviewing court agreed rendered the lease voidable by the bare owner even before the usufruct terminated. However, the lower court erred by finding that the usufruct was extinguished by consolidation when the bare ownership and usufruct were assigned to the same acquiring entity, because the assignment of the usufruct right did not equate to the original usufructuary consolidating the rights, thus violating the code provision governing the extinction of usufruct.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the lower court's decision because it incorrectly applied this article by finding that the consolidation of property rights extinguished the usufruct, which led to the annulment of the lease.
Cited in the reasoning to support the mandatory nature of the requirement for the consent of the bare owner when concluding commercial leases, which justified the initial annulment action.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES PREMIERE ET DEUXIEME BRANCHES :
ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, VEUVE X... A ACCORDE, LE 1ER JANVIER 1962, A Y... ET Z... UN BAIL COMMERCIAL SUR UN IMMEUBLE DONT ELLE ETAIT USUFRUITIERE ;
QUE, LE 2 FEVRIER 1968, CETTE CONVENTION A ETE REMPLACEE PAR UN NOUVEAU BAIL ;
QUE LA SOCIETE MEDITERRANEENNE DE COURTAGE, AYANT, PAR DEUX ACTES NOTARIES DU 2 MAI 1968, ACQUIS SUR CET IMMEUBLE LES DROITS DE NUE PROPRIETE ET D'USUFRUIT, A DEMANDE LA RESILIATION DU BAIL DU 2 FEVRIER 1968, COMME CONCLU SANS L'ACCORD DU NU PROPRIETAIRE, EN VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 595, PARAGRAPHE 4, DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, QUI A ACCUEILLI CETTE DEMANDE, D'AVOIR ADMIS QUE CE BAIL ETAIT NUL, LE NU PROPRIETAIRE N'AYANT NI DONNE SON ACCORD, NI PRIS L'ENGAGEMENT DE POURSUIVRE LE BAIL, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LA SOCIETE AVAIT CONNAISSANCE DU BAIL PAR LA REMISE DE L'ACTE QUI LUI TRANSMETTAIT LES DROITS DE L'USUFRUITIER, ET QUE, D'AUTRE PART, LE NU PROPRIETAIRE RESTE, TANT QUE DURE L'USUFRUIT, UN TIERS ETRANGER AUX CONVENTIONS PRISES PAR L'USUFRUITIER ET NE PEUT SE LES VOIR OPPOSER QU'A LA FIN DE L'USUFRUIT ;
MAIS ATTENDU, SUR CE DERNIER POINT, QUE L'USUFRUITIER NE PEUT, EN VERTU DE L'ARTICLE 595, PARAGRAPHE 4, DU CODE CIVIL, CONCLURE DE BAUX A USAGE COMMERCIAL SANS LE CONCOURS DU NU PROPRIETAIRE ;
QUE LA COUR D'APPEL A RETENU A BON DROIT QUE L'INFRACTION A CETTE REGLE IMPERATIVE ETAIT DE NATURE A ENTRAINER LA NULLITE DU BAIL A L'EGARD DU NU PROPRIETAIRE QUI POUVAIT INVOQUER CELLE CI SANS ATTENDRE LA FIN DE L'USUFRUIT ;
ATTENDU, ENSUITE, QUE LA CONFIRMATION D'UN ACTE ANNULABLE SUPPOSE NON SEULEMENT LA CONNAISSANCE DU VICE, MAIS L'INTENTION DE LE REPARER ;
QUE LA COUR D'APPEL A ESTIME QUE, SI LA SOCIETE AVAIT EU CONNAISSANCE DE L'IRREGULARITE DU BAIL, LA VOLONTE DE LE REPARER ET DE DONNER L'AUTORISATION NECESSAIRE A LA VALIDITE DU BAIL N'ETAIT PAS ETABLIE ;
D'OU IL SUIT QUE LES PREMIERE ET DEUXIEME BRANCHES DU MOYEN NE SONT PAS FONDEES ;
REJETTE LES DEUX PREMIERES BRANCHES DU PREMIER MOYEN ;
MAIS SUR LA TROISIEME BRANCHE DU MEME MOYEN : VU L'ARTICLE 617 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QU'EN VERTU DE CE TEXTE, L'EXTINCTION DE L'USUFRUIT PAR CONSOLIDATION SUPPOSE LA REUNION SUR LA MEME TETE DES DEUX QUALITES D'USUFRUITIER ET DE PROPRIETAIRE ;
QU'A CET EGARD, LE CESSIONNAIRE DE L'USUFRUIT NE SAURAIT ETRE ASSIMILE A L'USUFRUITIER ;
ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE, POUR ADMETTRE L'ACTION EN NULLITE DE BAIL INTENTEE PAR LA SOCIETE MEDITERRANEENNE DE COURTAGE, RETIENT QUE LA CESSION A LADITE SOCIETE, PAR DEUX ACTES DISTINCTS, DE LA NUE PROPRIETE ET DE L'USUFRUIT, PAR LES DEUX TITULAIRES RESPECTIFS, A ETEINT L'USUFRUIT PAR CONSOLIDATION ;
QU'EN STATUANT DE LA SORTE, ALORS QUE LES CONDITIONS DE L'EXTINCTION DE L'USUFRUIT N'ETAIENT PAS REUNIES ET QUE, DU FAIT DE LA PERSISTANCE DE CE DERNIER, LE CESSIONNAIRE DE L'USUFRUIT ETAIT TENU A GARANTIE A L'EGARD DU PRENEUR, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
PAR CES MOTIFS ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LE SECOND MOYEN ;
CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 17 MARS 1970, PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER ;
REMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES.