Lease Renewal Dispute and Eviction Compensation Indemnity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute concerning the refusal to renew commercial leases, where the landlords had been ordered to pay eviction compensation because they failed to justify their refusal with serious and legitimate grounds, the appellate court was challenged for ruling that the tenant's failure to restore the premises to their original condition, as stipulated in the lease, did not constitute such a legitimate ground to deny compensation. The high court upheld the appellate decision, reasoning that since the tenant had already vacated and was amenable to paying for the restoration work—the cost of which was being determined—the landlords' request for termination based on the breach was not invoked, and the appellate court, having sovereign discretion in assessing the gravity of the alleged breach, was justified in its finding; furthermore, the inclusion of a "pas de porte" (key money) and transfer fees in the eviction indemnity was also upheld as a proper exercise of discretion in determining the market value of the business to compensate the evicted tenant for their loss.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, REJETTE LE POURVOI; Lease Renewal Dispute and Eviction Compensation Indemnity: The high court upheld the appellate decision, reasoning that since the tenant had already vacated and was amenable to paying for the restoration work—the cost of which was being determined—the landlords' request for termination based on the breach was not invoked, and the appellate court, having sovereign discretion in assessing the gravity of the alleged breach, was justified in its finding; furthermore, the inclusion of a "pas de porte" (key money) and transfer fees in the eviction indemnity was also upheld as a proper exercise of discretion in determining the market value of the business to compensate the evicted tenant for their loss.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the basis for evaluating the eviction indemnity, which must include the market value of the commercial leasehold.
The operative clause stating the final decision to dismiss the appeal (pourvoi).
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE LE CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE ETAIT, DEPUIS 1913 ET 1919, LOCATAIRE DE DIVERS LOCAUX D'UN IMMEUBLE APPARTENANT AUX CONSORTS X... ;
QUE CEUX CI ONT, LE 2 DECEMBRE 1953, REFUSE LE RENOUVELLEMENT DES BAUX COMMERCIAUX DONT BENEFICIAIT LE CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE ;
QU'UN JUGEMENT DU 16 MAI 1955, A DECIDE QUE, FAUTE D'AVOIR JUSTIFIE DE MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES POUR REFUSER CE RENOUVELLEMENT, LES BAILLEURS ETAIENT TENUS AU PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION ET A NOMME EXPERT ;
QU'A LA SUITE DE DIVERS RECOURS DES PROPRIETAIRES, CETTE DECISION A ETE CONFIRMEE PAR ARRET DU 12 DECEMBRE 1962, DEVENU IRREVOCABLE ;
QUE, LE 10 JUILLET 1962, LE CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE A PRIS A BAIL UN AUTRE LOCAL ET A AVERTI, PAR ACTE EXTRAJUDICIAIRE DU 15 NOVEMBRE 1963, LES CONSORTS X... QU'IL OCCUPERAIT LES NOUVEAUX LIEUX A L'EXPIRATION DES TRAVAUX D'AMENAGEMENT ;
QU'IL A QUITTE LES LOCAUX APPARTENANT AUX CONSORTS X..., LE 31 MARS 1965 ;
QU'APRES EXPERTISE SUR L'EVALUATION DE L'INDEMNITE D'EVICTION, CELLE CI A ETE FIXEE PAR ARRET DU 25 MAI1971 ;
ATTENDU QUE LES CONSORTS X... FONT GRIEF A CET ARRET D'AVOIR DECIDE QUE NE POUVAIT CONSTITUER UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME SUSCEPTIBLE DE PRIVER LA SOCIETE LOCATAIRE DU DROIT A L'INDEMNITE D'EVICTION, LE FAIT PAR LE CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE DE S'ETRE REFUSE, AVANT SON DEPART VOLONTAIRE DES LIEUX, A REMETTRE CEUX CI DANS LEUR ETAT PRIMITIF, COMME LE LUI AVAIENT DEMANDE LES BAILLEURS, CONFORMEMENT A UNE STIPULATION DES BAUX ASSORTIE, COMME LES AUTRES, D'UNE CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT ;
MAIS ATTENDU QU'EN CONSTATANT QUE, PAR SUITE DE SON DEPART, LE CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE N'A PU EXECUTER LUI MEME LES TRAVAUX MAIS N'A JAMAIS TENTE DE SE SOUSTRAIRE A SON OBLIGATION ET QU'UNE PROCEDURE TENDANT A FIXER LE COUT DESDITS TRAVAUX EST ACTUELLEMENT EN COURS, LA COUR D'APPEL, DEVANT LAQUELLE LES BAILLEURS NE DEMANDAIENT PAS L'APPLICATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, EN APPRECIANT SOUVERAINEMENT LA PORTEE DES MANQUEMENTS INVOQUES, A JUSTIFIE SA DECISION ;
QU'AINSI LE PREMIER MOYEN N'EST PAS FONDE ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LES CONSORTS X... REPROCHENT ENCORE A L'ARRET D'AVOIR COMPRIS DANS L'INDEMNITE D'EVICTION DUE PAR EUX AU CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE UN PAS DE PORTE ET DES FRAIS ET DROITS DE MUTATION A PAYER POUR UN FONDS DE MEME VALEUR, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'IL N'ETAIT PAS CONTESTE QUE LE CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE AYANT PRIS, SANS PAYER DE PAS DE PORTE, DES LOCAUX VOISINS DES LOCAUX LITIGIEUX, NE POUVAIT SE VOIR ATTRIBUER D'INDEMNITE NI A CE TITRE, NI A CELUI D'INDEMNITE DE REMPLOI ;
MAIS ATTENDU QU'EN EVALUANT SOUVERAINEMENT L'INDEMNITE D'EVICTION LAQUELLE DOIT COMPRENDRE, POUR REPARER LE PREJUDICE SUBI PAR LE LOCATAIRE EVINCE, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 NOTAMMENT LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS DE COMMERCE DETERMINEE SUIVANT LES USAGES DE LA PROFESSION, LA COUR D'APPEL N'A MECONNU AUCUN DES TEXTES VISES AU MOYEN ET A JUSTIFIE SA DECISION ;
D'OU IL SUIT QUE LE SECOND MOYEN NON PLUS N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 MAI 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;