Purchaser v. Development Company and Notary Regarding Abandoned Property Development and Liability for Failure to Warn

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE MARTINE, CONSTITUEE AU CAPITAL DE 1 000 FRANCS, S'EST LANCEE DANS UN AMBITIEUX PROGRAMME DE CONSTRUCTIONS, DESIRANT EDIFIER UN ENSEMBLE IMMOBILIER DE 156 LOTS QU'ELLE A FAIT ACQUISITION DU TERRAIN NECESSAIRE GRACE AU PRET QUI LUI A ETE CONSENTI, DEVANT X..., NOTAIRE, PAR DEUX AGENCES IMMOBILIERES DONT L'UNE ETAIT DIRIGEE PAR GUY Z... ET L'AUTRE PAR GEORGES Z... ;

QUE, MANQUANT DE RESSOURCES, LA SOCIETE CIVILE A RECHERCHE IMMEDIATEMENT DES ACQUEREURS AUXQUELS ELLE A FAIT VERSER LE PRIX DES APPARTEMENTS, LES COMPROMIS DE VENTE ETANT ETABLIS PAR LE NOTAIRE X... QUI EN CONSERVAIT UN EXEMPLAIRE ;

QUE LA CONSTRUCTION N'A PU COMMENCER QUE GRACE A D'AUTRES PRETS, CERTAINS GARANTIS PAR UNE HYPOTHEQUE SUR L'IMMEUBLE ET QUE GEORGES Z... REPRESENTAIT UN GROUPE DE PRETEURS IMPORTANTS ;

QU'A LA SUITE DE PREMIERES DIFFICULTES, DES MESURES DE CONTROLE DE LA SOCIETE ONT ETE IMPOSEES PAR LES PRETEURS ;

QU'APRES UN NOUVEL ARRET DES TRAVAUX, LA SOCIETE A ETE POURVUE D'UN ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE ET QUE LES ACQUEREURS D'APPARTEMENTS ONT ETE AMENES A VERSER UN COMPLEMENT DE PRIX ;

QUE, CEPENDANT, LES TRAVAUX ONT ETE A NOUVEAU ARRETES ET QUE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE A, D'ABORD, ETE MISE EN ETAT DE REGLEMENT JUDICIAIRE PAR JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE, PUIS, EN ETAT DE LIQUIDATION DE BIENS ;

QUE DAME Y..., ACQUEREUR D'UN APPARTEMENT SUIVANT ACTE SOUS SEING PRIVE DU 17 OCTOBRE 1963, A ASSIGNE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE, L'ADMINISTRATEUR A SON REGLEMENT JUDICIAIRE, LE NOTAIRE X..., GEORGES Z... ET DIVERSES AUTRES PERSONNES QUI ETAIENT INTERVENUES DANS LE FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE ;

ATTENDU QUE X... FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNE IN SOLIDUM AVEC LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE, GEORGES GAUTHIER A..., ASSADA ET MASSIGNAC, AU PAYEMENT DES SOMMES ALLOUEES A VEUVE Y..., AUX MOTIFS QU'IL N'AVAIT JAMAIS AVERTI LES ACQUEREURS DES APPARTEMENTS DES RISQUES AUXQUELS ILS S'EXPOSAIENT ET QU'IL AVAIT DELIBEREMENT SACRIFIE LEURS INTERETS EN ACCEPTANT DE PASSER DES ACTES DE PRETS, AVEC CONSTITUTION D'HYPOTHEQUES SUR L'ENSEMBLE IMMOBILIER DE LA SOCIETE, EN CONNAISSANCE DES VENTES D'APPARTEMENTS DEJA INTERVENUES AUX TERMES DE COMPROMIS SOUS SEING PRIVE QUI AVAIENT ETE DEPOSES EN SON ETUDE, VENTES QUI AVAIENT FAIT SORTIR LESDITS APPARTEMENTS DU PATRIMOINE SOCIAL, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, UN NOTAIRE N'A NULLEMENT A RENSEIGNER L'UNE DES PARTIES SUR LA SOLVABILITE NI LES APTITUDES FINANCIERES OU AUTRES DE SON COCONTRACTANT, QU'AU SURPLUS, LE DEFAUT DE RENSEIGNEMENTS DE CETTE NATURE N'AYANT POINT ETE REPROCHE A X... PAR VEUVE Y..., IL N'APPARTENAIT PAS AUX JUGES D'APPEL DE RETENIR D'OFFICE CE FAIT, ET QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET A LUI-MEME CONSTATE QUE X... AVAIT FAIT EN SORTE DE LIBERER LES APPARTEMENTS VENDUS DES HYPOTHEQUES QUI LES GREVAIENT ;

QU'AINSI, LA FAUTE COMMISE N'AVAIT EU D'AUTRES CONSEQUENCES QUE L'EXISTENCE TEMPORAIRE D'UNE INSCRIPTION SUR L'APPARTEMENT DE VEUVE DOUDET, MAIS N'AVAIT PU ETRE A L'ORIGINE DU RETARD DE LIVRAISON ET DE L'INACHEVEMENT DUDIT APPARTEMENT, LE LIEN DE CAUSALITE ENTRE LADITE FAUTE ET LE PREJUDICE DONT LA REPARATION, A ETE MISE A LA CHARGE DE X..., ETANT FORMELLEMENT DENIE PAR CELUI-CI DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE ;

MAIS ATTENDU QUE LE NOTAIRE A L'OBLIGATION D'ECLAIRER LES PARTIES NON SEULEMENT SUR LA PORTEE ET LA CONSEQUENCE DES ACTES AUXQUELS IL PRETE SON MINISTERE MAIS SUR LES RISQUES QU'ELLES COURENT, LORSQU'IL EN A CONNAISSANCE ;

QUE L'ARRET SOULIGNE QUE LE NOTAIRE N'IGNORAIT RIEN DE LA SITUATION PRECAIRE DE LA SOCIETE RESIDENCE MARTINE ET N'EN A PAS MOINS RECU LES ACTES DE VENTE SANS PREVENIR LES ACQUEREURS DES RISQUES CERTAINS QU'ILS COURAIENT ;

QUE LA COUR D'APPEL A AINSI CARACTERISE A L'ENCONTRE DE L'OFFICIER PUBLIC UNE FAUTE GENERATRICE DU SEUL DOMMAGE DONT ELLE AIT ACCORDE REPARATION ;

D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE, QUI REPOND AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 MAI 1969, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.