Property Owner v. Subsequent Purchaser: Agency Authority, Acquisitive Prescription, and Co-Ownership Violation Remedy

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE LA DAME X..., AYANT DIVISE SON IMMEUBLE EN TROIS LOTS SUIVANT UN REGLEMENT DE COPROPRIETE ETABLI LE 1ER JUIN 1950, AVAIT CONFERE EN VUE DE LA VENTE DES APPARTEMENTS UN MANDAT GENERAL A Y..., AGENT D'AFFAIRES ;

QUE, PAR ACTE DU 6 MARS 1951, LA DAME Z..., APRES AVOIR ACQUIS LE PREMIER LOT, A, POUR FACILITER LA VENTE DES AUTRES LOTS, AUTORISE Y... A APPORTER SUR SIX POINTS DES MODIFICATIONS AU CAHIER DES CHARGES REGLEMENT DE COPROPRIETE ;

QUE SOUTENANT QUE Y... AVAIT, OUTREPASSANT SES POUVOIRS, INSERE, DANS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE MODIFIE DU 13 NOVEMBRE 1951, DES CLAUSES, QUI LUI PORTAIENT PREJUDICE, ELLE A ASSIGNE A... ACQUEREUR DU TROISIEME LOT, EN SUPPRESSION DES CLAUSES IRREGULIERES, EN EVACUATION DE DIVERS LOCAUX QU'IL OCCUPAIT SANS DROIT ET EN DEMOLITION DE DIVERS AMENAGEMENTS, APPELANT B..., PROPRIETAIRE DU DEUXIEME LOT, EN DECLARATION DE JUGEMENT COMMUN ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET, QUI REJETTE LES DEMANDES DE DAME Z..., D'AVOIR ADMIS QUE A... ETAIT LEGITIMEMENT PERSUADE QUE Y... AVAIT TOUS POUVOIRS POUR MODIFIER LE CAHIER DES CHARGES ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, L'APPARENCE NE POUVANT ETRE INVOQUEE QUE PAR LES TIERS DE BONNE FOI, L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT SE BORNER A AFFIRMER DE FACON HYPOTHETIQUE QUE A... N'AVAIT VRAISEMBLABLEMENT PAS EU LA COPIE DU MANDAT DONNE PAR LA DAME Z... A Y... ET, A SUPPOSER QUE CET ACHETEUR N'EUT PAS VERIFIE L'ETENDUE DES POUVOIRS DE L'AGENT D'AFFAIRE, SON ERREUR NE POUVAIT ETRE QUALIFIEE DE LEGITIME, PUISQU'IL ETAIT A MEME DE LES CONNAITRE ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QU'IL EST CERTAIN QUE A..., EN POURPARLERS EN VUE DE L'ACHAT DU LOT N° 3 AVEC Y..., MANDATAIRE DE LA VENDERESSE, DAME X... ETAIT LEGITIMEMENT PERSUADE QUE CE DERNIER AVAIT TOUS POUVOIRS POUR MODIFIER LE CAHIER DES CHARGES DE L'IMMEUBLE, D'AUTANT PLUS QUE LE CAHIER DES CHARGES COMPLEMENTAIRES AYANT ETE RECU PAR UN NOTAIRE, A... A PU LEGITIMEMENT SUPPOSER QUE CET OFFICIER MINISTERIEL, QUI AVAIT EN MAINS LES DEUX POUVOIRS HABILITANT Y... A AGIR, CELUI DE DAME X..., QU'IL AVAIT ETABLI LE 19 JUILLET 1941, ET CELUI DE VEUVE Z... QU'IL A ANNEXE AU COMPLEMENT DU CAHIER DES CHARGES EN AVAIT VERIFIE L'ETENDUE AVANT D'ETABLIR LE COMPLEMENT DU CAHIER DE CHARGES ;

QUE, SANS EMETTRE D'HYPOTHESE, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT PU EN DEDUIRE QUE DAME Z... ETAIT ENGAGEE SUR LE FONDEMENT D'UN MANDAT APPARENT ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'AUSSI VAINEMENT IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REJETE LA DEMANDE EN RESTITUTION DES LOCAUX DONT A... S'ETAIT INDUMENT EMPARE ET EN REMISE DES LIEUX DANS LEUR ETAT PRIMITIF, AU MOTIF QUE CET ACQUEREUR AVAIT PRESCRIT LA PROPRIETE DE CES LOCAUX EN VERTU DE L'USUCAPION ABREGEE DE DIX ANS, ALORS, D'APRES LE POURVOI, QUE A..., N'AYANT PAS ACQUIS SON LOT A NON DOMINE, NE POUVAIT BENEFICIER DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 2265 DU CODE CIVIL ET QUE LA COUR D'APPEL N'A PU SANS CONTRADICTION DECLARER QUE A... ETAIT DE BONNE FOI APRES AVOIR CONSIDERE QU'IL N'ETAIT PAS VRAISEMBLABLE QUE CET ACHETEUR N'EUT PAS LU LA COPIE DU MANDAT DONNE PAR LA DAME Z... A Y... ET QU'ENFIN LES JUGES DU SECOND DEGRE N'ONT PAS CONSTATE L'EXISTENCE D'ACTES DE POSSESSION EFFECTIFS DE LA PART DE A... SUR LES LOCAUX LITIGIEUX PLUS DE DIX ANS AVANT L'ASSIGNATION ;

ATTENDU EN EFFET QUE L'ARRET RETIENT QUE A... EST DEVENU PROPRIETAIRE DE TOUS LES LOCAUX CONSTITUANT LE TROISIEME LOT, COMME LES AYANT ACHETES SUIVANT ACTE DU 13 NOVEMBRE 1951, DE DAME X..., QU'AINSI CET ACHETEUR A DONC ACQUIS LES LOCAUX REVENDIQUES PAR LA DAME Z... A NON DOMINE, AU MOYEN D'UN ACTE TRANSLATIF DE PROPRIETE, CONSTITUANT LE JUSTE TITRE AU SENS DE L'ARTICLE 2265 DU CODE CIVIL ;

QUE LA BONNE FOI AU REGARD DE CE TEXTE CONSISTE EN LA CROYANCE DE L'ACQUEREUR AU MOMENT DE L'ACQUISITION, DE TENIR LA CHOSE DU VERITABLE PROPRIETAIRE ;

QU'EN CONSEQUENCE C'EST SANS CONTRADICTION QUE LA COUR D'APPEL, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE, A ADMIS LA BONNE FOI DE A..., DONT ELLE A CONSTATE DEPUIS LE 13 NOVEMBRE 1951, SOIT PENDANT PLUS DE DIX ANS A LA DATE DE L'ASSIGNATION DU 23 MARS 1963 LA POSSESSION CONTINUE, NON INTERROMPUE, PAISIBLE, PUBLIQUE, NON EQUIVOQUE ET A TITRE DE PROPRIETAIRE DES LOCAUX DANS LESQUELS IL A FAIT D'IMPORTANTS TRAVAUX, A VU ET AU SU DE TOUS, NOTAMMENT DE DAME Z... QUI HABITE DANS L'IMMEUBLE ;

QU'IL S'ENSUIT QU'EN AUCUNE DE SES CRITIQUES LE MOYEN N'EST FONDE ;

REJETTE LES PREMIER ET DEUXIEME MOYENS ;

MAIS SUR LE TROISIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 1143 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QU'EN VERTU DE CE TEXTE LE CREANCIER A LE DROIT DE DEMANDER QUE CE QUI AURAIT ETE FAIT PAR CONTRAVENTION A L'ENGAGEMENT SOIT DETRUIT ;

ATTENDU QUE, POUR DEBOUTER LA DAME Z... DE SA DEMANDE EN REMISE EN ETAT DES LIEUX PAR A..., QUI A FAIT EDIFIER DANS L'IMMEUBLE EN COPROPRIETE APPARTENANT AUX PARTIES EN REMPLACEMENT D'UNE MINCE CLOISON DE BOIS, UN MUR EN BRIQUES DE 0,22 METRE D'EPAISSEUR, ET DONT L'ASSISE EMPIETE DE 0,20 METRE SUR LE SOL DES PREMIER ET SECOND SOUS SOL, RELEVANT DES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE, L'ARRET ATTAQUE RETIENT QUE L'EMPIETEMENT SUR LE SOL COMMUN EST INSIGNIFIANT, QUE LA REDUCTION DE LARGEUR DE LA MARCHE PALIERE DE L'ESCALIER EST COMPENSEE PAR UN CERTAIN RENFORCEMENT DE LA PARTIE INFERIEURE DE L'IMMEUBLE ET QU'IL EST EQUITABLE DE REJETER LA DEMANDE EN RAISON D'UNE DECISION SIMILAIRE INTERVENUE SUR LA DEMANDE DE A... CONTRE CETTE COPROPRIETAIRE ;

QU'EN STATUANT AINSI, TOUT EN CONSTATANT LA REALITE DE L'INFRACTION A UNE DISPOSITION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, DONT L'EXECUTION LEUR ETAIT DEMANDEE LES JUGES D'APPEL ONT VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU TROISIEME MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 12 FEVRIER 1968 PAR LA COUR D'APPEL DE LIMOGES ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE POITIERS.