Commission Payable Upon Authentic Deed of Sale Conditioned on Prior Administrative Approval
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute centered on the payment of an intermediary's commission following a promise to sell land, which was subject to a suspensive condition precedent—obtaining administrative approval for construction—first by October 31, 1964, and later by November 30, 1964, under revised terms including a non-refundable down payment. Because the required administrative agreement was not obtained by the final deadline (it was secured only in March 1966) and the final authentic deed of sale was never executed, the lower court denied the commission payment. The high court upheld this decision, reasoning that by stating the commission was payable upon the signing of the authentic deed, the lower court correctly interpreted the parties' shared intent to make the completion of the sale, contingent upon the fulfillment of the suspensive condition, the prerequisite for the commission payment.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 1134 du Code civil; Commission Payable Upon Authentic Deed of Sale Conditioned on Prior Administrative Approval: Because the required administrative agreement was not obtained by the final deadline (it was secured only in March 1966) and the final authentic deed of sale was never executed, the lower court denied the commission payment. The high court upheld this decision, reasoning that by stating the commission was payable upon the signing of the authentic deed, the lower court correctly interpreted the parties' shared intent to make the completion of the sale, contingent upon the fulfillment of the suspensive condition, the prerequisite for the commission payment.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, concerning the binding force of contracts (impliedly cited by the reference to the interpretation of conventions), forms the basis for upholding the lower court's finding that the commission was contingent upon the final sale agreement.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QU'A LA DATE DU 30 AVRIL 1964 (ET NON, COMME IL EST DIT PAR ERREUR, 1966) EST INTERVENUE, ENTRE CAMILLE ROUSTANT ET ALBERT X..., UNE PROMESSE DE VENTE AUX TERMES DE LAQUELLE X... S'ENGAGEAIT A VENDRE A ROUSTANT QUI S'ENGAGEAIT A ACQUERIR UN TERRAIN SIS A SAINT-LAURENT-DU-VAR, MOYENNANT LE PRIX DE 3.650.000 FRANCS, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE LA DELIVRANCE PAR L'ADMINISTRATION, LE 31 OCTOBRE 1964 AU PLUS TARD, D'UN ACCORD PREALABLE POUR CONSTRUIRE SUR LEDIT TERRAIN UN ENSEMBLE IMMOBILIER ;
QUE X..., PAR LETTRE EN DATE DU 30 AVRIL 1964, PRENAIT A L'EGARD DE FOATA, QUI AVAIT JOUE LE ROLE D'INTERMEDIAIRE L'ENGAGEMENT DE LUI VERSER UNE COMMISSION FORFAITAIRE FIXEE D'UN COMMUN ACCORD A LA SOMME DE 130.000 FRANCS, STIPULEE PAYABLE LE JOUR DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE QUI DEVAIT "INTERVENIR AU PLUS TARD LE 31 OCTOBRE 1964" ;
QU'AVANT CETTE DERNIERE DATE, L'ACCORD PREALABLE N'AYANT PAS ETE OBTENU, INTERVENAIT ENTRE LES MEMES PARTIES, UNE NOUVELLE CONVENTION, SE SUBSTITUANT A L'ANCIENNE, PAR LAQUELLE X... PROMETTAIT DE VENDRE A ROUSTANT LEDIT TERRAIN AU PRIX DE 4.800.000 FRANCS, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION, LE 30 NOVEMBRE 1964 AU PLUS TARD, D'UN ACCORD PREALABLE POUR CONSTRUIRE AU MOINS 50 LOGEMENTS A L'HECTARE, UNE SOMME D'UN MILLION DE FRANCS ETANT VERSEE COMPTANT A X... POUR DEMEURER ACQUISE A CELUI-CI AU CAS OU L'ACCORD PREALABLE NE POURRAIT ETRE OBTENU A CETTE DERNIERE DATE ;
QU'A LA DATE DU 30 NOVEMBRE 1964, LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION DE L'ACCORD PREALABLE STIPULEE NE S'ETAIT PAS REALISEE, QUE LEDIT ACCORD PREALABLE N'A ETE DELIVRE QUE LE 4 MARS 1966, SOIT 15 MOIS PLUS TARD ET QUE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE N'A JAMAIS ETE PASSE ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DEBOUTE FOATA DE SA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA COMMISSION, AU MOTIF QUE LA CONDITION SUSPENSIVE A LAQUELLE ETAIT SOUMISE LA VENTE NE S'ETAIT PAS REALISEE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, IL N'AVAIT PAS ETE ALLEGUE ET IL N'EST PAS CONSTATE QUE L'AGENT IMMOBILIER MANDATAIRE EUT ETE CHARGE D'OBTENIR L'ACCORD PREALABLE NECESSAIRE A LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE OU DE POURSUIVRE LA REALISATION DE CETTE SIGNATURE, DE SORTE QUE L'ON NE POUVAIT OPPOSER A SA DEMANDE DE COMMISSION UNE EXECUTION INCOMPLETE DE SON MANDAT, DES LORS QUE, COMME IL LE DEVAIT, IL AVAIT RAPPROCHE LES PARTIES QUI AVAIENT SIGNE ENTRE ELLES UN ACCORD DEFINITIF ;
QU'IL EST ENCORE PRETENDU QUE LA DISPOSITION SELON LAQUELLE LA COMMISSION ETAIT PAYABLE LE JOUR DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE NE CONSTITUAIT PAS NECESSAIREMENT UNE CONDITION, ET QUE, DES LORS, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DAVANTAGE RETENIR CETTE DISPOSITION POUR REFUSER D'ACCORDER AU MANDATAIRE LA REMUNERATION STIPULEE, SANS CONSTATER, PAR INTERPRETATION DE LA VOLONTE DES PARTIES, QUE CELLES-CI AVAIENT ENTENDU FAIRE DE CETTE SIGNATURE LA CONDITION DU REGLEMENT DE LA COMMISSION ;
MAIS ATTENDU QU'EN ENONCANT, APRES AVOIR REPRODUIT LES TERMES DES CONVENTIONS INTERVENUES, QUE L'ACCORD DES PARTIES N'ETAIT PAS DEVENU DEFINITIF FAUTE DE REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE, ET QUE L'AGENT D'AFFAIRES FOATA NE POUVAIT PRETENDRE AU PAIEMENT DE LA COMMISSION STIPULEE, A DEFAUT DE L'ETABLISSEMENT D'UN ACTE DE VENTE AUTHENTIQUE, LA COUR D'APPEL A NECESSAIREMENT ET SOUVERAINEMENT INTERPRETE LESDITES CONVENTIONS A L'EFFET DE RECHERCHER LA COMMUNE INTENTION DES CONTRACTANTS ET ESTIME QUE CEUX-CI AVAIENT ENTENDU FAIRE DE LA SIGNATURE DE CET ACTE LA CONDITION DU PAIEMENT DE LA COMMISSION ;
D'OU IL SUIT QU'EN SES DEUX BRANCHES LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 2 JUILLET 1969, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.