Landlord v. Tenant: Resolutory Clause and Force Majeure in Commercial Lease Termination

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE SOREAU A DONNE EN LOCATION A LA SOCIETE DES ETABLISSEMENTS R. GUILLEBAUD DIVERS LOCAUX A USAGE INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, SUIVANT ACTE DU 24 DECEMBRE 1959, DANS LEQUEL IL ETAIT STIPULE : "LE BAIL SERA RESILIE DE PLEIN DROIT, SI BON SEMBLE AU BAILLEUR, HUIT JOURS APRES UNE MISE EN DEMEURE RESTEE SANS EFFET, A DEFAUT D'EXECUTION D'UNE DE SES CLAUSES" ;

QUE, LE 26 JUILLET 1962, SE PREVALANT DE LADITE CLAUSE RESOLUTOIRE, LE PROPRIETAIRE A FAIT SOMMATION A LA SOCIETE LOCATAIRE D'EXECUTER DANS LE DELAI D'UN MOIS DIVERS TRAVAUX DE REPARATION ET D'ENTRETIEN AUXQUELS ELLE ETAIT TENUE EN VERTU D'UNE DISPOSITION DU BAIL ;

QUE, DES LE LENDEMAIN, LA SOCIETE LOCATAIRE "A OFFERT D'EXECUTER TOUS LES TRAVAUX DEMANDES ET FAIT TOUTES DILIGENCES POUR METTRE EN OEUVRE LES ENTREPRISES" ;

QUE CELLES-CI ONT ACCEPTE D'ACCOMPLIR CES TRAVAUX MAIS DECLARE ETRE "DANS L'IMPOSSIBILITE ABSOLUE DE LES EXECUTER PENDANT LA PERIODE DE FERMETURE ANNUELLE IMPOSEE PAR LES CONGES PAYES" ;

QUE, PAR EXPLOIT DU 14 AOUT 1962, LA SOCIETE DES ETABLISSEMENTS R. GUILLEBAUD A PORTE A LA CONNAISSANCE DE SOREAU CES DILIGENCES ET LA REPONSE DES ENTREPRISES ET LUI A NOTIFIE QU'ELLE AVAIT PRIS TOUTES SES DISPOSITIONS POUR QUE TOUS LES TRAVAUX SOIENT EXECUTES AU PLUS TARD LE 1ER OCTOBRE 1962" ;

QU'EFFECTIVEMENT, CES TRAVAUX, QUI N'ETAIENT NI IMPORTANTS, NI URGENTS, ONT ETE EXECUTES AU DEBUT DE SEPTEMBRE 1962 ;

ATTENDU QUE, PAR LEDIT ARRET, LES JUGES DU FOND, QUI CONSTATENT NOTAMMENT QUE LE BAILLEUR, ESCOMPTANT LA FERMETURE DES ENTREPRISES PENDANT L'ETE A RAISON DES CONGES PAYES, AVAIT, A DESSEIN, CHOISI LA DATE DU 26 JUILLET 1962 POUR DELIVRER UNE SOMMATION FONDEE SUR LA CLAUSE RESOLUTOIRE, DECIDENT QUE CELLE-CI "N'A PAS JOUE" ;

QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL, D'UNE PART, DE N'AVOIR PAS CARACTERISE LA FORCE MAJEURE, "QUI, SEULE, AURAIT PU FAIRE ECHEC A LA RIGUEUR" DE LA REGLE SELON LAQUELLE LA CLAUSE RESOLUTOIRE S'IMPOSE AU JUGE, QUI PERD TOUTE LIBERTE D'APPRECIER LA GRAVITE DE L'INFRACTION COMMISE, D'AUTRE PART, D'AVOIR RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE EN ADMETTANT QUE LE BENEFICE DE LADITE CLAUSE AVAIT ETE INVOQUE DE MAUVAISE FOI, ET, ENFIN D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE DES CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE LA SOMMATION DU 26 JUILLET 1962 AVAIT ETE PRECEDEE DE PLUSIEURS LETTRES RECOMMANDEES ;

MAIS ATTENDU QUE, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR, PAR UNE CONSIDERATION GENERALE, OBSERVE "QUE LES DIFFICULTES D'EXECUTION DE TRAVAUX DANS LA PERIODE DES CONGES PAYES, SI ELLES NE SONT PAS INSURMONTABLES, SONT PARTICULIEREMENT SERIEUSES DANS LA REGION PARISIENNE", CONSTATE QU'EN L'ESPECE, IL RESULTE DES CIRCONSTANCES DE FAIT PRECITEES QUE LA SOCIETE LOCATAIRE A UTILEMENT COMMENCE D'EXECUTER CE QUI ETAIT EXIGE D'ELLE, MAIS S'EST TROUVEE "DANS L'IMPOSSIBILITE MATERIELLE" D'ACCOMPLIR COMPLETEMENT SES OBLIGATIONS DANS LE MOIS DE LA MISE EN DEMEURE, DU FAIT DE LA FERMETURE DES ENTREPRISES QUI AVAIENT ACCEPTE DE FAIRE LES TRAVAUX ;

QUE, PAR CES SEULES CONSTATATIONS, D'OU LES JUGES DU FOND ONT PU DEDUIRE QUE L'INACHEVEMENT DES TRAVAUX DANS LEDIT DELAI RESULTAIT DE LA FORCE MAJEURE, L'ARRET, QUI REPOND A TOUS LES MOYENS ARTICULES DANS LES CONCLUSIONS DU BAILLEUR, SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE ;

D'OU IL SUIT QUE LES MOYENS NE PEUVENT ETRE ACCUEILLIS ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 19 FEVRIER 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.