Commercial Tenant Eviction Indemnity Valuation Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court confirmed the eviction indemnity awarded to a commercial tenant following the non-renewal of a bar-restaurant lease by the landlord municipality. The tenants appealed, arguing the lower court improperly disregarded newly available fiscal proof regarding turnover for the eviction year and improperly dismissed an unofficial expert opinion contradicting the official one. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the appellate judges had properly exercised their discretion in valuing evidence, finding the reported turnover for the eviction year to be suspiciously inflated given the context, and relying on the official expert report and the establishment's capacity to soberly assess the prejudice suffered by the evicted lessee, as no specific legal method for calculating the indemnity exists.
Regeste Legislator
Généré par l'IACommercial Tenant Eviction Indemnity Valuation Upheld: The tenants appealed, arguing the lower court improperly disregarded newly available fiscal proof regarding turnover for the eviction year and improperly dismissed an unofficial expert opinion contradicting the official one. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the appellate judges had properly exercised their discretion in valuing evidence, finding the reported turnover for the eviction year to be suspiciously inflated given the context, and relying on the official expert report and the establishment's capacity to soberly assess the prejudice suffered by the evicted lessee, as no specific legal method for calculating the indemnity exists.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the dispositive order rejecting the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA COMMUNE D'ANGLET, A, PAR ACTE DE 1957, DONNE A BAIL A DAME TARRIT Z... D'UN IMMEUBLE POUR Y EXPLOITER UN FONDS DE COMMERCE DE BAR-RESTAURANT-DEBIT DE BOISSONS ;
QUE LA VILLE A DELIVRE EN 1967, CONGE A LA LOCATAIRE EN LUI OFFRANT UNE INDEMNITE D'EVICTION ;
ATTENDU QUE LES EPOUX A... FONT GRIEF A L'ARRET CONFIRMANT LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION FIXEE PAR LES PREMIERS JUGES, D'EN AVOIR AINSI DECIDE ALORS, SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART, DANS DES CONCLUSIONS D'APPEL DEMEUREES SANS REPONSE, ILS AVAIENT INVOQUE UN FAIT DECISIF REVELE POSTERIEUREMENT AU DEPOT DE L'EXPERTISE JUDICIAIRE, A SAVOIR QUE L'ADMINISTRATION FISCALE VENAIT DE RECONNAITRE EXACTE APRES CONTROLE LE CHIFFRE D'AFFAIRES DE L'ANNEE D'EVICTION ET AVAIT REDRESSE EN CONSEQUENCE LES DECLARATIONS DES EXERCICES PRECEDENTS ET QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT LEGALEMENT REFUSER DE PUISER DES RENSEIGNEMENTS DANS UNE EXPERTISE CONTESTANT LES RESULTATS DE L'EXPERTISE OFFICIELLE AU SEUL PRETEXTE DE SON CARACTERE OFFICIEUX ;
MAIS ATTENDU SUR CE DERNIER POINT, QU'EN ECARTANT "LE DOCUMENT DRESSE PAR L'AGENCE GALTIER A LA DEMANDE DES EPOUX A..." , LES JUGES DU SECOND DEGRE N'ONT FAIT QU'USER DE LEUR POUVOIR D'APPRECIER LES AVIS DES EXPERTS Y... OU OFFICIEUX, AINSI QUE LA VALEUR ET LA PORTEE DES ELEMENTS DE PREUVE QUI LEUR SONT SOUMIS ;
ATTENDU ENSUITE, QUE LA COUR D'APPEL RELEVE QUE "SI LE CHIFFRE D'AFFAIRES DECLARE ... EN 1964 D'UN MONTANT DE 25 . 000 FRANCS ETAIT CERTAINEMENT MINORE, CELUI DE L'ANNEE 1968, QUI ATTEINT... 193. 863 FRANCS, A ETE AUSSI SUREMENT MAJORE AUX FINS DE SERVIR DE MOYEN AU LITIGE QUI S'ETAIT OUVERT LORS DU REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL ET DU CONGE SIGNIFIE PAR LA COMMUNE D'ANGLET ... LE 2 OCTOBRE 1967" ET QUE "CETTE SURPRENANTE AUGMENTATION EST D'AUTANT MOINS VRAISEMBLABLE QUE LA SAISON 1968 PERTURBEE PAR LES TROUBLES SOCIAUX ... A LAISSE MOINS DE BENEFICES ... AUX ENTREPRISES VIVANT DU TOURISME ESTIVAL" ;
QU'ELLE EN DEDUIT QUE LE "PRINCIPAL MOYEN DES EPOUX A... CONSISTAIT A PRETENDRE QUE L'INDEMNITE D'EVICTION DOIT ETRE CALCULEE, SUR LE MONTANT DU CHIFFRE D'AFFAIRES EN 1968 N'EST DONC PAS FONDE" ;
QU'ANALYSANT ENFIN LE RAPPORT DE L'EXPERT X... ELLE RETIENT, POUR APPRECIER SOUVERAINEMENT LE PREJUDICE SUBI PAR LA LOCATAIRE EVINCEE ET ALORS QU'AUCUN MODE DE CALCUL N'EST PRESCRIT PAR LA LOI, LA CAPACITE DE L'ETABLISSEMENT D'UN TOTAL DE 150 COUVERTS ET LE PRIX MOYEN DES REPAS SERVIS, SANS DELAISSER AUCUNE DES CONCLUSIONS QUI LUI ETAIENT SOUMISES ;
QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 AVRIL 1970, PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ;