Lessor Refusal to Renew Commercial Lease Based on Unauthorized Tourist Accommodation Use Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessors refused to renew a commercial lease for a café-restaurant-hotel on the grounds that the premises were being used as furnished tourist accommodations, which constituted a breach of the original 1947 lease terms limiting use to a café-restaurant-hotel. The lessee argued that the lessors had previously accepted this mode of operation, notably through a lease renewal in 1959 that mentioned the furnished aspect. However, the appellate court upheld the refusal, finding that the premises were being used in an abnormal and unsanitary manner as overcrowded furnished rooms, creating a certain risk of degradation and fire, and that the 1959 renewal explicitly stated that the lease was renewed under the same clauses and conditions as the 1947 lease, meaning no conventional modification of the exploitation conditions had occurred, thus providing grave and legitimate grounds for refusing renewal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; Lessor Refusal to Renew Commercial Lease Based on Unauthorized Tourist Accommodation Use Upheld: The lessee argued that the lessors had previously accepted this mode of operation, notably through a lease renewal in 1959 that mentioned the furnished aspect. However, the appellate court upheld the refusal, finding that the premises were being used in an abnormal and unsanitary manner as overcrowded furnished rooms, creating a certain risk of degradation and fire, and that the 1959 renewal explicitly stated that the lease was renewed under the same clauses and conditions as the 1947 lease, meaning no conventional modification of the exploitation conditions had occurred, thus providing grave and legitimate grounds for refusing renewal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal validated the notice of termination based on this article regarding refusal to renew a commercial lease.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE VEUVE X... (AUX DROITS DE QUI SONT LES DEMOISELLES X...) A, PAR ACTE DU 6 JANVIER 1947, DONNE A BAIL COMMERCIAL, A UN PRENEUR, AUX DROITS DE QUI SE TROUVE VEUVE OUREZIFI, UN IMMEUBLE A USAGE DE CAFE-RESTAURANT HOTEL, QUE CE BAIL A ETE RENOUVELE EN 1959, QUE LES DEMOISELLES Y..., SE PLAIGNANT DE LA TRANSFORMATION DES LIEUX EN LOCAUX LOUES MEUBLES, ONT FAIT SOMMATION A LA LOCATAIRE D'UTILISER CES LIEUX CONFORMEMENT AUX CONDITIONS DU BAIL ;
QUE LA SOMMATION ETANT RESTEE SANS EFFET PENDANT UN MOIS, ELLES ONT DONNE CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUE LA COUR D'APPEL A DIT QUE LES PROPRIETAIRES AVAIENT UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ET A VALIDE LE CONGE ;
ATTENDU QUE VEUVE OUREZIFI FAIT GRIEF A L'ARRET D'EN AVOIR AINSI DECIDE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE L'EXPLOITATION DES LIEUX "EN MEUBLES" AVAIT ETE ACCEPTEE PAR LES PROPRIETAIRES ET QUE, SI LA SIMPLE ATTITUDE PASSIVE DU BAILLEUR N'IMPLIQUE PAS, A ELLE SEULE, SON CONSENTEMENT A TEL OU TEL MODE D'EXPLOITATION DES LOCAUX OBJET DU BAIL, EN REVANCHE, LE FAIT, PAR UN BAILLEUR, D'AVOIR PRECEDEMMENT DONNE SON ACCEPTATION A LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL D'UN FONDS DE COMMERCE OU S'EXERCAIT, D'ORES ET DEJA, LE MEME MODE D'EXPLOITATION, MET OBSTACLE A CE QU'IL SE PREVALE DE CELUI-CI, POUR S'OPPOSER ULTERIEUREMENT A UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE LE CONTRAT INITIAL N'AUTORISAIT "QUE L'EXPLOITATION D'UN FONDS DE COMMERCE DE CAFE-RESTAURANT-HOTEL" ;
QU'IL ENONCE QUE "NON SEULEMENT LES CHAMBRES, MAIS LES PIECES A USAGE DE GRENIER ONT ETE TRANSFORMEES EN CHAMBRES MEUBLEES AVEC CUISINE, LOUEES DE FACON ANORMALE A UNE CLIENTELE NORD-AFRICAINE QUI VIT A RAISON DE DEUX OU TROIS PERSONNES PAR CHAMBRE, DANS DES CONDITIONS D'HYGIENE ET D'ENTRETIEN SEMBLABLES A CELLES DE TAUDIS" ;
QU'IL CONSTATE QUE "L'UTILISATION INTENSIVE DES LOCAUX, LES RISQUES CERTAINS INHERENTS A UN PEUPLEMENT EXCESSIF... CONSTITUENT NON PAS DES RISQUES EVENTUELS, MAIS... CERTAINS DE DEGRADATION ET D'INCENDIE DE L'IMMEUBLE" ;
QUE, S'EXPLIQUANT SUR LE MOYEN TIRE PAR VEUVE OUREZIFI DE LA MENTION, DANS L'ACTE DE CESSION DE FONDS ET DANS L'ACTE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL, DE L'EXISTENCE D'UN FONDS DE CAFE, RESTAURANT, MEUBLES, L'ARRET OBSERVE QUE, LORS DE LA CESSION DU FONDS "LES BAILLERESSES N'ETAIENT PAS A L'ACTE" ET QUE SI L'ACTE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL DE 1959 COMPORTE LA MEME MENTION, CET ACTE PRECISE "QUE LE BAIL INITIAL DE 1947 EST RENOUVELE... AUX MEMES CLAUSES ET CONDITIONS A L'EXCEPTION DU PRIX DU LOYER" ;
ATTENDU QUE DE CES CONSTATATIONS, PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE DE LA CONVENTION LIANT LES PARTIES, LA COUR D'APPEL A DEDUIT, A BON DROIT, "QU'IL N'EST PAS INTERVENU CONVENTIONNELLEMENT UNE MODIFICATION DES CONDITIONS D'EXPLOITATION DES LIEUX" ET QUE LES PROPRIETAIRES AVAIENT DES MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES POUR REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 15 OCTOBRE 1969 PAR LA COUR D'APPEL DE RIOM.