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69-14252 Généré par l'IA

Owner v. Real Estate Agents Regarding Undisclosed Suspensive Condition in Promise of Sale

Numéro de cause 69-14252
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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An owner who commissioned a real estate agent to find a buyer for his property entered into a promise of sale with a potential buyer, where the earnest money was held in escrow, but the buyer later reneged based on a suspensive condition regarding the sale of his own apartment, which the owner claimed was not disclosed to him in the promise of sale he signed. The court of cassation quashed the appellate ruling that dismissed the owner's claim against the intermediaries for concealing this clause, reasoning that the appellate court improperly placed the burden of proof on the owner to demonstrate the clause's absence from his signed document and his ignorance of it, especially when the promise of sale document itself, held by one of the agents as escrow agent, was not produced as required by the rules on the burden of proof.

Regeste Legislator

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ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL, VU L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL, CASSE ET ANNULE; Owner v. Real Estate Agents Regarding Undisclosed Suspensive Condition in Promise of Sale: The court of cassation quashed the appellate ruling that dismissed the owner's claim against the intermediaries for concealing this clause, reasoning that the appellate court improperly placed the burden of proof on the owner to demonstrate the clause's absence from his signed document and his ignorance of it, especially when the promise of sale document itself, held by one of the agents as escrow agent, was not produced as required by the rules on the burden of proof.

Mots-clés

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agent d'entiercement biens immeubles arrhes condition suspensive vente responsabilité contractuelle pour les auxiliaires

Dispositions légales citées

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ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL
VU L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL ;
VU L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL
This article concerning the burden of proof was invoked as the legal basis for overturning the Court of Appeal's decision, which incorrectly assessed who bore the burden of proving knowledge of a contractual clause.
CASSE ET ANNULE
The final operative word that dictates the setting aside of the lower court's decision.
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JURITEXT000007074767
Seller v. Buyer: Enforceability of Real Estate Promise Subject to Suspensive Conditions
04-15539
Agent's Commission Dispute After Seller Refusal and Undisclosed Sale
90-15267
Owners v. Buyer (Real Estate Mandate Delegation and Apparent Authority)
JURITEXT000006975649
Seller v. Buyer: Contract Formation and Suspensive Conditions
93-13181
Real Estate Sale Agreement Suspensive Condition Dispute

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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VU L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL

This article concerning the burden of proof was invoked as the legal basis for overturning the Court of Appeal's decision, which incorrectly assessed who bore the burden of proving knowledge of a contractual clause.

CASSE ET ANNULE

The final operative word that dictates the setting aside of the lower court's decision.

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS

The procedural order directing the case back to the Court of Appeal of Orleans for retrial.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE ;

VU L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE BARRA, AYANT CHARGE MOULINOT, AGENT IMMOBILIER, DE LUI TROUVER UN ACQUEREUR POUR SON PAVILLON, A ETE MIS, PAR CE DERNIER ET PAR L'INTERMEDIAIRE DE L'AGENCE MAREP, DONT LE GERANT EST EPRINCHARD, EN RELATIONS AVEC MITELMAN ;

QUE, LE 6 OCTOBRE 1961, BARRA ET MITELMAN SIGNAIENT L'UN, UNE PROMESSE DE VENTE, L'AUTRE, UNE PROMESSE D'ACHAT, CES ACTES, REDIGES EN UN SEUL EXEMPLAIRE, ETANT CONFIES, AINSI QU'UN MONTANT DE 23.500 FRANCS VERSE PAR L'ACQUEREUR A TITRE DE DEDIT A EPRINCHARD EN QUALITE DE SEQUESTRE ;

QUE, LE 1ER DECEMBRE 1961, A L'EXPIRATION DU DELAI PREVU POUR LA REALISATION DE L'OPERATION, MITELMAN RENONCAIT A ACHETER LE PAVILLON, ET, SE REFERANT A UNE CLAUSE DE LA PROMESSE D'ACHAT REFUSAIT DE PAYER LE DEDIT ;

QUE LADITE CLAUSE PREVOYAIT EN EFFET QUE, MITELMAN DEVANT VENDRE SON APPARTEMENT DE NEUILLY, LA CONVENTION SERAIT NULLE ET NE DONNERAIT LIEU A AUCUN PAYEMENT DE DEDIT SI CETTE VENTE NE POUVAIT AVOIR LIEU AVANT LE 1ER DECEMBRE 1961 ;

ATTENDU QUE, POUR DEBOUTER BARRA DE SON ACTION EN RESPONSABILITE CONTRE LES INTERMEDIAIRES, AUXQUELS IL REPROCHE DE LUI AVOIR CACHE L'INSERTION DANS LA PROMESSE D'ACHAT DE LA CONDITION SUSPENSIVE PRECITEE, NON REPRODUITE DANS LA PROMESSE DE VENTE ET NON ACCEPTEE PAR LUI, D'AUTANT PLUS QU'A LA DEMANDE DE L'ACQUEREUR IL AVAIT FAIT PROCEDER DANS SON PAVILLON A DES TRAVAUX IMPORTANTS, LA COUR D'APPEL RELEVE QUE BARRA NE DEMONTRE PAS "QUE LA CLAUSE QUI LUI A ETE OPPOSEE NE FIGURAIT PAS SUR LA PROMESSE QU'IL AVAIT SIGNEE ET QU'IL NE PROUVE PAS L'AVOIR IGNOREE" ;

QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LA PROMESSE DE VENTE N'ETAIT PAS PRODUITE, SPECIALEMENT PAR CELUI DES AGENTS IMMOBILIERS QUI EN ETAIT LE SEQUESTRE, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT MECONNU LES REGLES RELATIVES A LA CHARGE DE LA PREUVE ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 9 JUILLET 1969 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.